Le statut LMNP permet de réduire considérablement, voire de rendre nulle, l’imposition de ses revenus locatifs. Ce régime est donc très souvent beaucoup plus intéressant que la location nue.
La bonne nouvelle pour la majorité des LMNP est donc que leur activité de location n’aura aucune incidence sur le prélèvement à la source de leur impôt, puisqu’elle ne dégage pas de revenus imposables. L’administration fiscale n’effectuera aucun prélèvement sur leur compte personnel, à moins qu’ils n’aient d’autres revenus du patrimoine (revenus fonciers) ou d’activité indépendante.
Si toutefois, leur revenu est positif, les conséquences seront moindres que pour un loueur nu. Bénéficiant d’une fiscalité plus attrayante, les loueurs en meublé seront nettement moins impactés.
Afin de mieux comprendre l’impact de cette réforme, ComptaCom vous répond en quelques questions.
Quelle incidence pour mon activité LMNP ?
Pour vos revenus salariés, l’impôt est prélevé à la source par votre employeur en fonction d’un taux de prélèvement calculé et transmis par l’administration fiscale. La mise en place du prélèvement est automatique.
Pour votre activité LMNP, et seulement si elle dégage un bénéfice fiscal, l’impôt sur les revenus de l’année en cours et les prélèvements sociaux feront l’objet d’acomptes calculés par l’administration sur la base des revenus LMNP (et des autres revenus d’activité indépendantes et revenus fonciers s’il y a lieu). Ils seront payés par prélèvements mensuels ou trimestriels (demande pour le paiement au trimestre à faire avant le 1er octobre de chaque année) directement sur votre compte personnel.
Concrètement comment cela va se passer ?
Si vous étiez en activité en 2017 et que vous avez déclaré un résultat fiscal nul ou négatif en 2017, l’administration fiscale retiendra une base nulle. Il n’y aura ainsi pas d’acompte d’impôt au titre de votre activité LMNP entre janvier et août 2019, même si vous n’êtes plus déficitaire en 2018. Votre situation sera actualisée en septembre 2019, en fonction de la déclaration de revenus de 2018 déposée au premier semestre 2019.
Si vous étiez en activité en 2017 et que votre activité a dégagé un bénéfice fiscal, l’acompte d’impôt sur les revenus locatifs prélevé à compter du 15 janvier 2019 (ou 15 février si option trimestrielle) est calculé sur la base des derniers revenus LMNP connus de l’administration, c’est-à-dire des revenus de 2017, déclarés au printemps 2018. A partir de septembre 2019 l’acompte sera actualisé, en fonction de la déclaration de revenus de 2018 déposée au 1er semestre 2019. Un nouvel échéancier sera défini et fera l’objet de prélèvements entre septembre 2019 et août 2020.
En septembre 2020, le montant réel de l’impôt 2019 sera calculé à partir des revenus 2019 déclarés au printemps 2020. Si le total des impôts payés dépasse l’impôt définitif, le trop-payé sera restitué en septembre de l’année en cours. A l’inverse, si le total est inférieur à l’impôt définitif, un complément devra être versé à l’administration fiscale en septembre de l’année en cours, ou entre septembre et décembre si le solde à régler excède 300 euros.
Quant aux prélèvements sociaux, jusqu’ici réglés en une fois, ils seront également acquittés en versant un second acompte mensuel ou trimestriel.
Que se passe-t-il si j’ai démarré mon activité en 2018 ou en 2019 ?
Nouveaux bailleurs LMNP en 2018, vous effectuerez votre 1ère déclaration en 2019 pour vos revenus 2018. Les acomptes ne démarreront qu’en septembre 2019, l’administration n’étant pas en mesure de déterminer un acompte avant cette date.
Pour ceux démarrant leur activité en 2019, les acomptes au titre des revenus locatifs ne démarreront qu’en septembre 2020, il y aura donc un décalage de plus d’un an entre le début de la perception de vos loyers et votre imposition. Il sera toutefois possible, mais facultatif, de demander le versement d’acomptes spontanés, via votre espace personnel sur le site Impôt.gouv.fr.
Que se passe-t-il pour mes revenus 2018 ?
Afin de neutraliser la double imposition des revenus qui serait apparue avec la mise en place du prélèvement à la source, les revenus courants (non exceptionnels) de l’année 2018 ne seront pas imposés. Les prélèvements sociaux sont aussi concernés par ce dispositif. En pratique, l’impôt et les prélèvements sociaux calculés sur les revenus courants 2018 seront neutralisés par un Crédit d’Impôt pour la Modernisation du Recouvrement – CIMR. Par ailleurs, le législateur a prévu des règles particulières pour éviter les optimisations abusives.
Pour la majorité des bailleurs LMNP, les revenus imposables étant nuls, ce dispositif n’a aucune incidence.
Dans le cas contraire, si vous avez débuté votre activité en 2018 et que votre revenu est positif, le revenu de cette activé ne sera pas imposé sauf si votre revenu 2019 est inférieur à celui de 2018 (voir exemple 1 ci-après)
Si votre activité est plus ancienne, les revenus courants de l’année 2018 ne seront pas imposés dans la mesure où ils seront inférieurs au plus fort des revenus des 3 années précédentes (exemple 2). A l’inverse, si vos revenus 2018 sont supérieurs au plus fort des revenus des 3 années précédentes, vous serez imposé sur la différence (exemple 3). En 2019, si le revenu 2019 est supérieur à celui de 2018 un dispositif complémentaire viendra, en 2020, annuler l’impôt payé en trop en 2018. A l’inverse, si le revenu 2019 est inférieur à celui de 2018, l’impôt sera maintenu (exemple 4).
4 Exemples pour mieux comprendre :
(1) Vous démarrez votre activité en 2018 et vos revenus LMNP s’élèvent à 12000€ en 2018. Vous ne serez pas imposable à ce titre. Si en 2019, vos revenus LMNP sont supérieurs à 12000€, vous aurez donc bénéficié d’une année blanche sur vos impôts 2018. A l’inverse si vos revenus 2019 sont de 8000€, donc inférieurs à 12000€, vous serez imposé pour 2018 (en 2020) sur la base de 4000€ (12000-8000).
(2) Vos revenus LMNP pour les dernières années sont de 9000€ en 2015, 10000€ en 2016, 8000€ en 2017 et de 9000€ en 2018. Vous ne serez pas imposable puisque vos revenus 2018 sont inférieurs à ceux de 2016.
(3) Vos revenus LMNP pour les dernières années sont de 9000€ en 2015, 10000€ en 2016, 8000€ en 2017 et de 12000€ en 2018. Vous serez imposable sur une base de 2000€ (12000-10000) sur vos revenus 2018. Cet impôt sera calculé sur la base du taux moyen d’imposition d’une année normale.
(4) Si en 2019, vos revenus LMNP sont supérieurs à 12000€, l’imposition 2018 sera maintenue. A l’inverse si vos revenus 2019 sont inférieurs à 12000€, vous serez remboursé de vos impôts 2018.
Comment sont déduites les charges correspondant aux travaux réalisés ?
Contrairement à ce qui a été prévu pour les loueurs en nu, aucun dispositif particulier n’a été institué pour les revenus LMNP 2018.
Les travaux réalisés pour les locaux loués meublés sont dans presque tous les cas déduits sous forme d’amortissement, ce qui est le principe normal de la comptabilité d’une activité LMNP. Les annuités d’amortissement 2018 viennent cependant en déduction d’un revenu qui ne sera généralement pas imposé. Toutefois, le fractionnement de la déduction de ces travaux limitera les conséquences de cette situation. De plus, les reports d’amortissements excédentaires, qui apparaissent quand les amortissements rendent le résultat déficitaire, seront conservés, ce qui aboutira ultérieurement à leur déduction effective.
Si vous avez réalisé des travaux en 2018, l’annuité d’amortissement 2018 viendra diminuer un revenu non imposable. Les amortissements excédentaires seront reportés et viendront diminuer les revenus futurs. Les annuités d’amortissement suivantes seront déductibles sans restriction particulière à partir de l’année 2019.
Si vous réalisez des travaux en 2019, ces travaux seront entièrement déductibles sous forme d’amortissement, l’annuité 2019 et les suivantes étant entièrement déductibles dans les conditions habituelles.
En conclusion
Loueur en meublé, le prélèvement à la source ne va certainement que très peu, voire pas du tout vous impacter au titre de ces revenus.
Si toutefois votre activité est fiscalement bénéficiaire, ce qui représente une minorité des cas, l’impôt sur vos revenus LMNP prélevé chaque mois ou chaque trimestre ne sera qu’un acompte, et non l’impôt définitif.
Dans tous les cas vous devrez continuer à établir chaque année une déclaration de revenus. Celle-ci permettra de liquider le solde de l’impôt et des prélèvements sociaux dus sur les revenus de l’année précédente et d’établir les prélèvements à venir.
En cas d’interrogation ou de modifications de situation, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller. Cependant, toutes les démarches liées au prélèvement à la source ne peuvent être faites que par le bailleur et ce directement sur son espace Impôt.gouv.fr personnel, ou auprès des services fiscaux.
