ComptaCom vous propose de télécharger gratuitement le modèle de bail en location meublée.

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de location meublée*

Contenu du bail de location meublée

Le bail de location meublée doit être écrit et signé par les différentes parties pour être valide. Il prend généralement la forme d’un acte sous seing privé.

La loi Alur impose l’utilisation d’un contrat type, un bail non conforme pourrait être invalidé. Le bail doit notamment préciser :

 

  • Désignation des parties : coordonnées du bailleur et locataire(s)
  • Objet du contrat : caractéristiques et description du bien
  • Date de prise d’effet et durée du contrat
  • Conditions financières : montant du loyer et modalités de révision, montant des charges et dépôt de garantie.
  • Les annexes (notamment la liste du mobilier)
  • Diagnostics énergétiques
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Faites une simulation, comparez la location nue et la location meublée.

Bail location meublée ou bail location nue ?

Quel type de bail est le plus intéressant pour le propriétaire ?

 

Le bail

  • En location meublée, la durée d’un bail est d’un an, contre 3 ans en location nue.
  • Le dépôt de garantie peut aller jusqu’à 2 mois en location meublée contre un seul mois en location nue.
  • Le locataire doit envoyer son préavis 3 mois avant son départ en location nue, contre un seul mois en location meublée.

La fiscalité

La fiscalité de la location meublée est nettement plus avantageuse.

 

En effet, en optant pour le régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP), le propriétaire est beaucoup moins taxé sur les loyers perçus. En LMNP il est possible de réaliser d’importantes économies d’impôts.

 

Nos experts-comptables ont créé un simulateur comparant les deux régimes d’imposition. Faites le test gratuitement.

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Fixer le montant du loyer

 

En fonction de l'endroit où vous louez, notamment si vous louez un logement meublé en zone tendue, la fixation du montant du loyer peut être encadrée ou totalement libre. Par exemple, il n'est pas possible d'augmenter le loyer entre deux locataires et un loyer plafond est défini dans certaines villes.

Certaines villes ont défini un montant plafond au loyer. C'est de cas à Paris où un loyer de référence par quartier et type de logement a été défini.

Le montant du loyer hors charges ainsi que le montant des charges doivent être précisés.

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Dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie est à encaisser à l'entrée dans les lieux du locataire et pourra servir au propriétaire lors du départ du locataire pour financer les éventuelles détériorations causées par le locataire.

Le montant du dépôt de garantie en location meublé ne peut excéder 2 mois de loyers hors charges, contrairement à la location nue où le dépôt de garantie ne peut aller au-delà d'un mois de loyer.

Au départ du locataire, l'investisseur a 1 mois pour rendre le dépôt de garantie. Si des dégradations ont eu lieu, le propriétaire aura 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie.

Liste des meubles

Contrairement à la location vide, en location meublée il est nécessaire de fournir des meubles.

La loi ALUR (+ d’information sur le site du gouvernement) définie la liste exhaustive des meubles, équipements et accessoires nécessaires pour classer le logement en location meublée.

 

Voici la liste complète :

  • Une table, des chaises et rangements
  • Des luminaires
  • Le nécessaire d'entretien ménager
  • Le nécessaire de cuisine : réfrigérateur avec compartiment congélation, four ou four à micro-ondes, plaques de cuisson...
  • De la vaisselle
  • Literie avec couverture ou couette
  • Des volets ou rideaux dans les chambres

 

L’inventaire du mobilier doit être annexé au bail et contresigné par le locataire. Il témoigne de la présence de meubles et des éléments d'équipements suffisants pour permettre la qualification de meublé et fera office de preuve du caractère meublé du logement.

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La durée du contrat de location meublée

 

Le contrat de location meublée est conclu pour une durée au minimum d'un an ou 9 mois pour un étudiant. Si vous souhaitez louer pour une durée inférieure (entre 1 et 10 mois) il s'agira d'un contrat de bail mobilité.

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Augmenter le loyer avec l'Indice de Référence des loyers (IRL)

Les bailleurs peuvent chaque année augmenter les loyers via l'Indice de références des loyers (IRL). Même si elle n'est pas utilisée systématiquement, cette mise à jour du loyer est tout à fait légale.

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Signature du bail

Le locataire n'a pas l'obligation de visiter le bien avant de signer le bail meublé. La signature peut se faire à distance.

État des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux d’entrée est obligatoire. L’état des lieux d’entrée est établi avant l’entrée du locataire dans le logement. Pour avoir une valeur probante, il doit avoir lieu avant la remise des clés.

 

L’état des lieux d’entrée permet de vérifier l’état de chaque équipement et chaque pièce du logement. Tous les défauts et dégradations constatés ensemble (bailleur et loueur) devront y être notés.

 

Au départ du locataire l’état des lieux d’entrée sera comparé à l’état de lieux de sortie, réalisés au moment de la restitution des clés. Ce comparatif permettra de déterminer les dégradations causées par le locataire. Une retenue partielle ou totale du dépôt de garanti pourra être conservée par le propriétaire.

La caution ou le garant

La caution solidaire est un document engageant un garant à payer les dettes ou dégradations du locataire en cas de défaillance de celui-ci, notamment :

  • Les dégradations constatées lors de l’état de lieux de sortie et qui ne relèvent pas d’une usure normale.
  • Les impayés de loyer.

L’assurance habitation obligatoire

Votre locataire doit impérativement souscrire à une assurance d’habitation. Pensez à lui demander avant la remise des clés. Vous pourriez refuser de lui remettre les clés si le locataire ne peut vous fournir la preuve qu’il a bien assuré le logement.

Résiliation du bail

Résiliation par le locataire

Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite. Le locataire n'a pas à justifier le motif de son départ. Le délai de préavis est fixé à un mois en meublé à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la remise en main propre.

 

Donner congé à son locataire

S'il s'agit de la résidence principale du locataire, il n'est possible de lui donner congé qu'une fois par an, à la date d'échéance du contrat de location. Le délai de préavis est fixé à 3 mois.

 

Pour être valide, le congé doit être justifié par une des raisons prévues par la loi :

  • Congé pour vente
  • Congé pour reprise dite "personnelle"
  • Congé pour motif légitime et sérieux : motif utilisable lorsque le locataire a fait une faute grave.

*Le bail type est rédigé par l’administration (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) pour les activités de location meublée. Ce document est fourni à titre indicatif ; ComptaCom ne pourra être tenu pour responsable de son utilisation. Nous vous recommandons de vous adresser à un juriste spécialisé en droit immobilier (notaire, avocat…) si vous souhaitez bénéficier de conseils personnalisés pour vos baux de location meublées.