L’expert-comptable pour vos investissements dans des locaux commerciaux.

 

Vous avez un projet d’acquisition d’un local commercial ? Vous êtes déjà propriétaire d’un local commercial et vous souhaitez déclarer vos revenus ? Vous êtes en cours d’acquisition d’un immeuble mixte avec des logements et des locaux commerciaux et vous ne savez pas quel statut choisir ?

 

Vous souhaitez déléguer toutes les démarches fiscales à un expert-comptable spécialiste de ce type de location ?

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ComptaCom Investissement vous accompagne

Nous vous conseillons le régime fiscal le plus intéressant pour optimiser vos revenus locatifs, nous réalisons pour vous toutes les démarches administratives liées à la fiscalité et nous vous transmettons les éléments à reporter sur votre déclaration de revenus personnelle.

revenu foncier régime réel ou micro

Déclarer les loyers d’un local commercial en revenus fonciers

En détenant le bien en nom propre, les loyers seront à déclarer en revenus fonciers. 2 régimes s’appliquent :

 

  • Le régime micro foncier : le loueur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant du loyer perçu. Il sera donc imposé sur 70% des revenus perçus. Ce régime est applicable si les loyers ne dépassent pas la limite de 15 000€ par an.

 

  • Le régime réel : les charges afférentes à l’activité, ainsi que les travaux (à l’exception des travaux de constructions ou d’agrandissement), peuvent être déduits selon leurs montants réels. S’ils sont supérieurs à 30%, le régime réel sera plus adapté.

 

Dans le cadre du régime réel, si des travaux conduisent à un déficit, ce déficit pourra être imputé sur le revenu global la 1ère année (sous conditions) puis sur les revenus locatifs les années suivantes. En revanche, à défaut d’avoir un déficit imputable, le régime réel conduira également à toujours constater un revenu imposable pour toute la durée de détention du bien.

 

Le résultat imposable sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17.2%). Le taux de l’impôt sur le revenu dépendra de votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%). Les revenus fonciers subiront ainsi une imposition minimum de 17.2% et pourront, selon votre tranche marginale, être fortement fiscalisés.

Les avantages de la SCI pour l’achat d’un local commercial

 

L’achat d’un local commercial par le biais d’une SCI pourra s’envisager pour les raisons suivantes :

 

  • Acquisition d’un bien à plusieurs (afin de définir clairement les règles de gestion).
  • Objectif de transmission du bien
  • Sortir des revenus fonciers et choisir la fiscalité IS pour un bien nu
  • Imposition IFI : dans ce cas, seule la valeur des parts sociales de la SCI est prise en compte
  • Option la TVA, notamment pour l’acquisition de locaux professionnels neufs ou en VEFA.

 

La SCI à l’IR pour l’achat d’un local commercial

 

La SCI à L’IR génère des revenus fonciers. Ainsi, les associés de la SCI à l’impôt sur le revenu déclareront les revenus issus de leur location au prorata des parts détenues sur leurs déclarations de revenus personnelles. D’un point de vue imposition sur le revenu, il n’y a donc pas de différence entre un bien détenu en propre ou par le biais d’une SCI à l’IR.

 

De même, lors de la vente du bien par la SCI, ce sont les associés qui seront personnellement imposés, selon le régime des particuliers, sur leurs plus-values générées par la SCI au prorata de leur participation.

 

La SCI à l’IS pour l’achat d’un local commercial

 

Dans une SCI à l’IS, le résultat imposable ne sera plus à déclarer sur les déclarations de revenus personnelles des associés, c’est la SCI qui sera directement imposée sur ses bénéfices et ce, selon le taux de l’impôt sur les sociétés.

 

La particularité de la SCI à l’IS, qui en fait son principal attrait, est la déductibilité d’amortissements comptables. Grâce à la déductibilité d’amortissements comptables, la SCI à l’IS est très peu imposée pendant la durée de détention du bien. C’est notamment pour cette raison, pour diminuer la pression fiscale durant la période d’exploitation, que de nombreux investisseurs font le choix de la SCI à l’IS.

 

En revanche, lors d’une cession, elle sera soumise à l’impôt sur la plus-value selon le régime des plus-values professionnelles et non selon le régime des particuliers, à l’inverse de la SCI à l’IR. La plus-value pourra alors être plus taxée dans ce régime que dans celui de l’IR.

La location de locaux professionnels équipés

 

Sur le principe, ce statut est similaire à celui de la location meublée de locaux d’habitations. Les revenus sont à déclarer en BIC, au micro ou au réel.

 

A première vue ce statut peut donc sembler très intéressant. Toutefois, l’administration fiscale n’a pas clairement défini ce que doit être un local équipé. Un professionnel est sensé pouvoir y exercer son activité sans avoir à l’équiper. Ainsi, la simple mise à disposition de locaux de bureau munis de mobilier n’est pas suffisante pour caractériser une activité relevant des BIC et on pourrait en déduire qu’il faudrait alors équiper le local de matériel informatique, mais aussi de logiciels professionnels adaptés…

 

De même, si l’activité de location de locaux professionnels équipés ressemble à de la location meublée, elle n’obéit pas aux règles fiscales spécifiques aux activités de location meublée qui visent expressément les locations de locaux d’habitation meublés, et elles seuls.

 

Si vous envisagez ce statut, nous vous invitons à prendre connaissance de cet article et à nous contacter ensuite si vous souhaitez choisir ce statut.  

Pourquoi faire appel à un expert-comptable SCI ?

L’avantage principal étant de vous faire gagner du temps nécessaire à la gestion fiscale de cette activité ! Mais également une sérénité d’esprit puisque nos équipes spécialisées s’occuperont de toutes les démarches et obligations. Elles pourront également répondre à vos différentes questions tout au long de la vie de l’activité. La prestation est intégralement déductible des recettes de l’activité.

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Être conseillé sur le statut le plus approprié à ma situation

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Sécurisation de mon imposition

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Optimisation fiscale de mon investissement

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Une réduction d’impôt sur la prestation

Prenez rendez-vous gratuitement avec un de nos conseillers

Afin de réaliser les démarches dans les temps impartis par les services fiscaux, nous vous recommandons de prendre contact avec un conseillé spécialisé avant la signature définitive chez le notaire. Ainsi, nous pouvons vous orienter vers le statut le plus adapté.

Groupe 55

Les avis de nos clients

Jenny Sln
Jenny Sln
2022-07-20
vérifié
Ayant fait appel à cette entreprise pour gérer des biens en LMNP, je suis très satisfaite de leur service en tout point. L’accompagnement est très bien que ce soit pour ouvrir le dossier au départ ainsi que dans la gestion quotidienne, ma conseillère Cassandre est toujours à l’écoute, disponible et très réactive lors de nos échanges par mail et n’hésitez pas à m’appeler pour échanger de vive voix si besoin! Je recommande vivement cette entreprise, tout est digital mais on est mieux accompagné que parfois certains cabinets physique!
Stéphane Van baeveghem
Stéphane Van baeveghem
2022-07-12
vérifié
Expérience de deux années sans aucun problèmes. Très satisfait du service. Merci
Denis Berthommier
Denis Berthommier
2022-07-07
vérifié
Bonjour, je tenais à souligner la réactivité de mon interlocutrice au sein de votre société....merci
nicolas chaban
nicolas chaban
2022-06-27
vérifié
Société particulièrement efficace, je tiens à souligner leur professionnalisme à tous les niveaux: réactivité, sérieux, rapport humain. Ils ont su (et continuent à le faire) gérer mon dossier de A à Z, tout est bien fait et c'est rassurant.
Stef Co
Stef Co
2022-06-24
vérifié
J'ai choisi de faire appel à ComptaCom depuis 2018 pour un appartement en LMNP puis pour un deuxième. Je n'y connaissais rien et ils ont toujours répondu à mes questions, franchement je ne regrette rien.
François DUMONT
François DUMONT
2022-06-22
vérifié
Utilisateur des services ce ComptaCom depuis 10 ans, j’ai toujours pu observer la ponctualité et la rigueur de cette équipe. J’apprécie en particulier leur capacité à nous aider à anticiper certaines échéances et la qualité de leurs communications.
Anne-Laure Ligneul
Anne-Laure Ligneul
2022-06-21
vérifié
Conseillers très réactifs et agréables !
Mélanie Daunas
Mélanie Daunas
2022-06-21
vérifié
Tout est parfait, très disponible et réactif. C'est très agréable de travailler avec Cassandre LESSIRARD.

Comment ça fonctionne ?

Les 4 étapes que nous allons suivre pour travailler ensemble

1

RDV téléphonique

Audit de votre situation et proposition de l'offre

 

Vous ne prenez aucun engagement à ce stade

2

Déclaration de votre activité

Nous nous occupons des formalités administratives et de la récupération de votre TVA

3

Tenue de votre comptabilité

Saisie des pièces comptables

4

Livraison du bilan comptable

Après validation, nous le télétransmettons à l'administration fiscale

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RDV téléphonique

Déclaration de votre activité

Tenue de votre comptabilité

Livraison du bilan comptable

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Audit de votre situation et proposition de l'offre

 

Vous ne prenez aucun engagement à ce stade

Nous nous occupons des formalités administratives et de la récupération de votre TVA

Saisie des pièces comptables

Après validation, nous le télétransmettons à l'administration fiscale

Notre offre

IR

BILAN SCI à l'IR

 

Tenue de la comptabilité et bilan comptable

Accompagnement à la déclaration de revenus IR

Télétransmission de la liasse fiscale

 

Accès l’espace client collaboratif

Appli de scanne et d’envoi des factures

 

Interlocuteur dédié

à partir de

400 € HT

IS

BILAN SCI à l'IS

 

Tenue de la comptabilité et bilan comptable

Accompagnement à la déclaration de revenus IR

Télétransmission de la liasse fiscale

 

Accès l’espace client collaboratif

Appli de scanne et d’envoi des factures

 

Interlocuteur dédié

à partir de

480 € HT

à partir de

400 € HT

à partir de

480 € HT

On répond à vos questions

Picto - questions-02

Les baux commerciaux sont beaucoup plus flexibles que les baux à usage d’habitation. Il est tout à fait possible de faire signer un bail commercial stipulant que la taxe foncière est à la charge du locataire.

  • La SCI protège davantage les associés. En LMNP il est possible d’acheter à plusieurs sous forme d’indivision, il faudra rédiger un pacte d’associé. Les statuts de la SCI régissent le fonctionnement de celle-ci.
  • La SCI a un intérêt si vous avez pour objectif de faciliter la transmission du bien. En effet, pour les SCI est soumises à l’impôt sur les sociétés, la taxation à la vente du bien sera beaucoup plus lourde en SCI qu’en LMNP. Inconvénient pondéré par les avantages fiscaux dans le cadre d’une transmission et/ou d’un démembrement.   
  • EN LMNP, vous disposez librement de la trésorerie générée (cashflow) par votre investissement. En SCI, il faudra verser des dividendes (si la SCI génère un revenu imposable) ou utiliser le compte courant d’associés pour récupérer cette trésorerie.
  • Si vous envisagez de faire de la location meublée, le statut LMNP est en général le plus intéressant. Pour le vérifier, contactez nos conseillers spécialisés.

Consultez notre article sur les amortissements. Attention, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable pour le calcul des amortissements. En cas de contrôle fiscal, ils pourraient être remis en cause et les conséquences pourraient être catastrophiques.

Dans une SCI à l’IR, la fiscalité ne sera pas moins lourde qu’en propre. En revanche, en option pour l’IS, permettra de minimiser votre imposition lors de l’exploitation du bien et de la différer à la revente, ou de préparer une transmission à moindre coût dans le cadre d’un démembrement.

Les statuts doivent être déposés au tribunal de commerce, plus exactement au service du greffe du tribunal de commerce.

La tenue d’une comptabilité est obligatoire.

La SCI doit produire un bilan comptable annuel ainsi qu’une liasse fiscale 2072 à l’IR (dispensée sous certaines conditions) et 2065 à l’IS. Chaque année, elle doit rédiger un PV d’assemblé générale. A l’IS, elle devra s’acquitter de l’impôt sur les sociétés et le paiement de la CRL (Contribution des Revenus Locatifs) lorsqu’elle est concernée.

Seules les parts sociales sont incluses dans le calcul (et non la valeur du bien).

La SCI peut être soumise de plein droit ou sur option à la TVA. Si elle y est soumise, elle pourra également choisir la franchise (en cas de respect des seuils). Le choix de la TVA peut être intéressant lors de la réalisation de gros travaux, de l’achat d’un bien neuf ou d’un projet de construction. Cela permet de récupérer la TVA sur l’investissement, en contrepartie les loyers seront ensuite soumis à TVA. La TVA collectée devra être reversée.

Pour simplifier la gestion la comptabilité de trésorerie est privilégiée.

Oui. Votre chargé de clientèle aura pleine connaissance de votre dossier et sera votre interlocuteur dédié.

Oui, nos experts-comptables sont inscrits à l’Ordre des experts-comptables.

Nous sommes installés à Laval (53) et nous travaillons en dématérialisé avec nos clients. Que vous soyez à 500km ou expatrié, nous pouvons vous accompagner pour tous vos biens en location en France. Si vous cherchez un comptable en ligne, vous êtes au bon endroit !

Oui. Vous aurez un accès à votre comptabilité en ligne où vous pourrez suivre votre comptabilité et une GED avec l’ensemble de vos documents (factures, liasse, déclarations fiscales …)

Nos factures sont simples et sans surprises : vous savez à l’avance combien cela vous coutera. Nos forfaits évoluent ensuite en fonction du nombre de biens confiés.

Vous avez besoin d’une prestation complémentaire ? Nous vous indiquerons les tarifs avant démarrage de la prestation.

Si les logements sont loués meublés :

  • vous pouvez choisir la SCI relevant de l’impôt sur les sociétés (la SCI à l’impôt sur le revenu est impossible en cas de location meublée).
  • si l’immeuble a un règlement de copropriété établi, vous pourriez acheter les appartements en nom propre et les déclarer en LMNP puis acheter les locaux commerciaux en SCI à l’IS.

La deuxième solution est fiscalement plus simple et plus intéressante.