Les nouveaux loyers de référence applicables depuis le 1er juillet 2023 à Paris sont en ligne. Comme chaque année, le préfet a communiqué les nouveaux montants nécessaires pour appliquer l’encadrement des loyers en zone tendue. Le tour d’horizon de cette mesure qui s’étend dans de nombreuses métropoles.
Encadrement des loyers : les montants applicables à Paris depuis le 1er juillet 2023
L’arrêté préfectoral publié le 30 mai 2023 donne les nouveaux loyers de référence applicables à Paris.
Ces loyers de référence s’appliquent pour chaque quartier de la capitale en fonction de la typologie du logement :
- nombre de pièces,
- date de construction,
- type de bail : location nue ou location meublée (y compris bail mobilité).
Bon à savoir :
Paris est découpé en 80 quartiers pour fixer les loyers de référence. Ainsi, dans un même arrondissement, des loyers différents peuvent s’appliquer.
Pour connaître le loyer, ce site permet de retrouver toutes les informations en fonction de la date de signature du bail.
Sans surprise, ces loyers sont en légère augmentation puisque leur établissement se base sur les loyers constatés par l’Observatoire des loyers de Paris.
Comprendre le plafonnement des loyers à Paris
Pour chaque logement locatif, il existe :
- un loyer de référence
- un loyer minoré : limite basse correspondant au loyer de référence minoré de 30 %
- un loyer majoré : limite haute correspondant au loyer de référence majoré de 20 %.
Par exemple, un studio construit avant 1946 situé près des universités de Tolbiac dans le XIIIe arrondissement de Paris peut être loué jusqu’à 36,5 € par mètre carré, soit 730 € pour 20 m² de surface habitable. Ce loyer s’entend hors charges.
Ces montants sont en vigueur pour une première mise en location à compter du 1er juillet 2023. Les baux plus anciens peuvent faire l’objet d’une révision annuelle du loyer si le contrat de location mentionne cette possibilité.
Le complément de loyer
Un propriétaire bailleur ne peut fixer un loyer hors charges au-delà du loyer de référence majoré, sauf en cas de complément de loyer justifié par les qualités exceptionnelles du logement. Le complément de loyer est destiné aux logements présentant “des caractéristiques de localisation ou de confort, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique”. Le flou derrière la formulation du complément de loyer peut être une source de contestation entre propriétaires et locataires. Dans tous les cas, le complément de loyer doit être détaillé dans le bail.
Les points clés de l’encadrement des loyers en zones tendues
Interdiction d’augmenter le loyer à la relocation
L’encadrement des loyers s’applique dans toutes les zones tendues de France dont la liste figure ici, soit 1 149 communes réparties au sein de 28 agglomérations. Dans ces villes, il est interdit d’augmenter le loyer entre deux locataires.
Plafonnement des loyers
En complément, un plafonnement des loyers est en place dans certaines de ces villes : Paris, Plaine Commune, Lille, Est Ensemble, Bordeaux, Montpellier, Lyon et Villeurbanne.
Créée par la loi Alur en 2014, la première expérimentation à Paris a donné lieu à des actions en justice. Finalement, la loi Elan de 2018 fixe l’encadrement des loyers qui concerne actuellement 24 villes. Dès 2024, la liste des villes candidates au plafonnement des loyers devrait s’allonger : Annemasse Agglo, Cergy, Grenoble-Alpes Métropole, Pays basque, Marseille, etc.
Des règles spécifiques s’y appliquent : par exemple, un complément de loyer est possible s’il peut se justifier. En outre, le loyer de référence peut s’accompagner d’un loyer minoré et d’un loyer majoré, comme ci-dessus à Paris.
Bon à savoir :
Des baux spécifiques échappent à l’encadrement des loyers comme les logements soumis à la loi de 1948, les meublés de tourisme, les HLM, etc.
Sanctions
En cas de non-respect des règles d’encadrement des loyers, le propriétaire s’expose à une amende jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (société civile immobilière notamment).
En outre, le locataire peut saisir la justice par une action en diminution du loyer.
Le préfet ou la mairie peuvent exiger que le propriétaire diminue le loyer et rembourse l’excédent illégal perçu. À Paris, le locataire peut signaler le dépassement du loyer en ligne. Après étude du dossier, la mairie de Paris met en demeure le bailleur de respecter le montant du loyer adéquat et de rembourser le trop-perçu, en remontant jusqu’à 3 ans ! Faute d’acceptation, la mairie inflige l’amende maximale.
Si le montant des loyers est un élément important de la rentabilité de votre investissement locatif, la fiscalité l’est également ! N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable avant votre investissement locatif pour étudier la fiscalité de votre projet et choisir le statut le plus adapté.
