Les deux régimes fiscaux accessibles en location meublée

Contrairement à la location nue, imposée au titre des revenus fonciers, la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle offre le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.

Régime micro-BIC : Ce régime se caractérise par un abattement forfaitaire appliqué au montant des recettes annuelles brutes de location meublée. L’abattement, qui varie selon la nature de l’activité, simplifie les démarches déclaratives mais conduit systématiquement à constater un résultat imposable sans possibilité de déductions réelles.

Régime réel : Ce régime permet de déduire toutes les dépenses liées à l’activité de location meublée ainsi qu’une fraction de la valeur du bien au titre de l’amortissement. Ce mécanisme réduit souvent significativement le résultat fiscal, voire conduit à constater un résultat à zéro pendant plusieurs années grâce au report des amortissements. Aussi, bien qu’il nécessite une comptabilité détaillée, il est souvent le plus avantageux.

Ainsi, il arrive souvent que les propriétaires de logements meublés constatent au fil du temps que le régime fiscal auquel ils sont soumis n’est pas le plus avantageux pour eux. Heureusement, il est possible de changer de régime en cours d’activité, sous réserve de respecter certaines règles.

 

Passer du régime micro-BIC au régime réel

Ce changement est le plus courant, notamment pour ceux qui découvrent tardivement les avantages du régime réel.

Pour passer au régime réel, il suffit d’adresser un courrier de levée d’option à votre centre des impôts ou de les contacter via votre messagerie sur le site des impôts.

Délai à respecter : La levée d’option doit être effectuée avant la fin de la période de déclaration des revenus de l’année fiscale concernée. Par exemple, pour les revenus de 2024, l’option doit être levée avant fin mai 2024, même si ces revenus seront imposés en 2025. Attention à ne pas commettre l’erreur de réaliser cette démarche trop tard, ce qui obligerait à attendre une année supplémentaire pour changer de régime.

Une fois levée, l’option pour le régime réel est reconduite tacitement chaque année.

/!\ Attention, dans certains cas, le choix du régime réel peut être imposé :

  • Plafond de recettes annuelles : Le régime micro-BIC est soumis à un plafond de recettes annuelles qui varie selon le type de location meublée. Si ce seuil est franchi, le passage au régime réel devient obligatoire.
  • Situation particulière : Par exemple, en cas d’indivision, le régime réel s’impose automatiquement.

 

Passer du régime réel au régime micro-BIC

Pour revenir au régime micro-BIC, il suffit de renoncer à l’option pour le régime réel. Envoyez un courrier de renonciation à votre service des impôts dans les mêmes conditions de délai que pour la levée d’option.

En respectant ces démarches et délais, vous pourrez optimiser la fiscalité de votre location meublée et choisir le régime le plus avantageux pour votre situation.