La loi de finances pour 2025 introduit un changement notable pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : la réintégration des amortissements déduits au titre des biens cédés dans le calcul de la plus-value de revente.

L’amortissement est un atout clé du LMNP, permettant de réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Désormais cependant, les amortissements comptables déduits au titre des constructions seront déduits du prix d’achat du bien lors du calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi sur le principe la base taxable. (Les amortissements déduits au titre des travaux réalisés ne devaient déjà pas être retenus dans le prix d’acquisition du bien.)

Cette mesure suscite de nombreuses inquiétudes, notamment en raison de l’augmentation potentielle de l’imposition lors de la vente. Pourtant, son impact réel dépend de plusieurs facteurs (Réintégration des amortissements LMNP : quel impact sur plus-value taxable à la revente ?), et tous les investisseurs ne seront pas concernés en pratique.

 

Décryptage des situations dans lesquelles la réintégration des amortissements n’aura aucun impact :

 

 1. J’ai investi en résidence gérée

Bonne nouvelle pour les investisseurs en résidences gérées : les biens situés en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD ne sont pas concernés par la mesure. En revanche, les résidences de tourisme restent soumises à la réintégration des amortissements.

 

2. J’arrête la location meublée sans vendre mon bien

Les plus-values des particuliers ne concernent que les cessions à titre onéreux, c’est-à-dire les ventes ou les apports en société. Si vous conservez votre bien, son retour dans votre patrimoine personnel ne déclenche pas de taxation immédiate.

De même, si vous le transmettez votre bien par donation ou succession, aucune plus-value imposable ne sera constatée.

 

3. Arrêt de la location et résidence principale

Si vous mettez fin à votre activité de location meublée pour reprendre le bien en tant que résidence principale, vous pourrez échapper à la taxation à la revente.

En effet, la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Attention cependant : il faut résider dans le bien de manière effective pendant au moins huit mois par an et sur une durée d’au moins deux ans avant toute cession, afin d’éviter tout risque fiscal.

De même, la vente d’un bien immobilier dans le but de réemployer les fonds reçus pour acquérir sa propre résidence principale exonère également du paiement de la plus-value. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années. De plus, le produit de la vente doit être entièrement réinvesti dans l’achat ou la construction de votre futur logement dans un délai de 24 mois. Cette exonération ne peut être utilisée qu’une seule fois par propriétaire.

 

4. Je détiens mon bien depuis longtemps plus de 30 ans

Les investisseurs ayant acquis leur bien il y a plus de 30 ans sont totalement exonérés de la plus-value, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

À noter que, même avant 30 ans, les abattements progressifs réduisent fortement l’impact de la réintégration des amortissements, en particulier à partir de 20 ans de possession du bien.

 

Conclusion : une mesure qui ne touche pas tous les loueurs

Si la loi de finances pour 2025 marque un tournant pour le régime LMNP, son impact reste nuancé.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value peut effectivement entraîner une imposition plus lourde à la revente, mais plusieurs situations permettent d’en atténuer, et même d’en annuler les effets.

Les investisseurs doivent avant tout raisonner en termes de stratégie à long terme. Conserver un bien pendant plusieurs années, ou le transmettre à ses proches, sont autant de solutions pour limiter la fiscalité. De plus, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) offre d’autres possibilités d’optimisation fiscale.

Il ne faut pas oublier non plus que la déduction des amortissements offre un avantage immédiat en termes de trésorerie disponible, qui sera toujours déterminant, même en cas de taxation partielle des amortissements lors de la revente des biens, en particulier après 20 ans de location.