Mise à jour : 01 décembre 2025

Après le rejet par l’Assemblée nationale, le 21 novembre, de la partie “recettes” du Projet de Loi de Finances (PLF) 2026, l’ensemble des amendements adoptés jusque-là par les députés est automatiquement tombé avec le texte.

Pour rappel, le 14 novembre, l’Assemblée nationale avait adopté plusieurs amendements visant à créer un statut du bailleur privé et à instaurer un éventuel plafonnement de l’amortissement déductible pour les LMNP.

Le Sénat va désormais examiner le texte en repartant de la version initiale du gouvernement, laquelle ne comporte aucune mesure liée à l’investissement immobilier. Les sénateurs pourront y ajouter des dispositions par amendement, éventuellement en s’inspirant des travaux des députés.

Nous rappelons que l’adoption définitive d’une loi suppose un vote dans les mêmes termes par l’Assemblée nationale et le Sénat, via le mécanisme de la « navette parlementaire » (allers-retours entre les deux chambres) dans un délai imparti. Si aucun accord n’est trouvé, la version initiale du PLF pourrait s’appliquer.

Il est donc, à ce jour, impossible de connaître la teneur exacte de la loi de finances 2026. Au vu des nombreux rebondissements, il est essentiel d’attendre la publication des textes définitifs avant toute conclusion. En attendant son adoption, nous suivrons attentivement l’évolution des débats parlementaires et vous tiendrons informés des dispositions concernant la location meublée.

Que prévoyaient les amendements adoptés par les députés ?

Statut du bailleur privé : les grandes lignes

L’Assemblée nationale avait adopté plusieurs amendements et sous-amendements visant à créer un statut spécifique pour le bailleur privé. Parmi les mesures envisagées :

  • Accès à l’amortissement pour les locations nues, sous conditions :
    • Engagement de location de 12 ans ;
    • Location dans un immeuble collectif, hors loyers libres ;
    • Exclusion des « parents et alliés jusqu’au deuxième degré » ;
    • Biens neufs acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 ;
    • Pour les biens anciens : travaux représentant au moins 20 % de la valeur du bien.
  • Plafonnement et calcul de l’amortissement :
    • Base de calcul : 80 % de la valeur du bien (hors terrain non amortissable) ; travaux inclus pour l’ancien ;
    • Taux variable selon le type de bien et le niveau du loyer :
      • Neuf : 3,5 % (majoration de 1 % pour loyer social, 2 % pour loyer très social) ;
      • Ancien : 3 % (majoration de 0,5 % ou 1 % selon le loyer social ou très social) ;
    • Plafond annuel : 8 000 € par foyer fiscal.
    • À noter : l’amortissement déduit serait réintégré dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente, conformément à la loi de finances 2025.

LMNP : un possible plafonnement de l’amortissement en 2026

Un sous-amendement adopté prévoyait de limiter l’amortissement déductible pour la location meublée à 2 %. Cependant, sa rédaction ne restreignait pas l’application aux seules nouvelles activités, ce qui créait une contradiction avec l’amendement initial.

Autres mesures votées par les députés

  • Revalorisation du régime micro-foncier :
    Abattement porté de 30 % à 50 % pour les revenus fonciers issus de la location nue (jusqu’à 15 000 €).
  • Exonération des plus-values immobilières :
    L’exonération totale d’impôt sur le revenu pourrait être ramenée de 22 à 17 ans de détention pour les résidences secondaires et autres biens non affectés à la résidence principale.

 

Que prévoit le Sénat ?

Statut du bailleur privé

Lors de l’examen du budget 2026, le Sénat a voté dimanche soir pour un dispositif déjà approuvé par les députés : le « statut du bailleur privé ». Ce nouveau statut prévoit :

  • Amortissement fiscal de :
    • 3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire ;
    • 4,5 % pour un logement social ;
    • 5,5 % pour un logement très social ;
  • Limite : 80 % de la valeur du bien et 8 000 € par an pour deux logements maximum.
    Il s’agit de la proposition gouvernementale, fruit d’un compromis adopté à l’Assemblée nationale mi-novembre.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Autre point de divergence entre les deux chambres : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vendredi soir, en première lecture, les sénateurs ont adopté un amendement visant à relever le seuil d’assujettissement à 2,57 millions d’euros, contre 1,3 million actuellement. Cet amendement, proposé chaque année depuis 2019, n’a toutefois jamais survécu à la navette parlementaire.