Mise à jour : 18 novembre 2025

Le projet de loi de finances 2026 (PLF 2026) continue son parcours législatif à l’Assemblée nationale. Plusieurs amendements ont été adoptés concernant le statut du bailleur privé, avec des implications potentielles pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Nous suivons l’évolution du texte de près et mettrons à jour cet article au fur et à mesure des prochains débats, tout en rappelant que ces informations sont à prendre avec prudence, tant que le texte final n’est pas définitivement adopté.

En effet, les amendements adoptés peuvent parfois être en contradiction avec le texte initial ou l’intention première des députés. Le passage devant le Sénat sera donc à suivre avec attention, car de nouvelles modifications sont à prévoir.

Statut du bailleur privé : les contours du projet

L’Assemblée nationale a adopté plusieurs amendements et sous-amendements visant à créer un statut spécifique pour le bailleur privé. Parmi les mesures prévues :

  • Accès à l’amortissement pour les locations nues, sous conditions :
    • Engagement de location de 12 ans ;
    • Locations dans un immeuble collectif, excluant les loyers libres ;
    • Exclusion des « parents et alliés jusqu’au deuxième degré » ;
    • Biens neufs acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 ;
    • Pour les biens anciens, travaux représentant au moins 20 % de la valeur du bien.
  • Plafonnement et calcul de l’amortissement :
    • Base de calcul : 80 % de la valeur du bien (20 % correspondant au terrain non amortissable) ; travaux inclus pour l’ancien.
    • Taux variable selon le type de bien et le niveau du loyer :
      • Neuf : 3,5 % (majoration 1 % pour loyer social, 2 % pour loyer très social)
      • Ancien : 3 % (majoration 0,5 % ou 1 % selon le loyer social ou très social)
    • Plafond annuel : 8 000 € par foyer fiscal.
    • À noter, l’amortissement déduit serait réintégré dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente, conformément à la loi de finances 2025.

 

LMNP : un possible plafonnement de l’amortissement en 2026

Lors des débats à l’Assemblée nationale, un sous-amendement a été adopté, visant à plafonner l’amortissement déductible pour la location meublée à 2 %.

Cependant, la rédaction de ce sous-amendement ne restreint pas son application aux seules nouvelles activités, ce qui entre en contradiction avec l’amendement initial. Le texte pourrait donc encore évoluer.

Important : la version initiale du PLF 2026 ne contient aucune mesure spécifique sur la fiscalité des LMNP. Cette version pourrait s’appliquer si, à l’issue de la navette parlementaire (allers-retours Assemblée/Sénat), aucun accord n’est trouvé sur les amendements.

Autres mesures à suivre

  • Revalorisation du régime micro-foncier :
    Un amendement adopté en commission prévoit d’élever l’abattement de 30 % à 50 % pour les revenus fonciers issus de la location nue (jusqu’à 15 000 €).
  • Exonération des plus-values immobilières :
    L’exonération totale d’impôt sur le revenu pourrait être ramenée de 22 à 17 ans de détention pour les résidences secondaires et autres biens non affectés à la résidence principale.
  • Définition des gîtes ruraux:
    Un amendement introduit dans le code du tourisme une définition juridique des gîtes ruraux, alignée sur le régime des meublés de tourisme mais assortie de critères spécifiques. Cela permet de distinguer gîtes ruraux et chambres d’hôtes des meublés touristiques urbains et des plateformes type Airbnb, tout en préservant l’activité touristique en zone rurale.

 

👉 En conclusion

Nous rappelons que le budget n’est pas adopté en l’état et que les amendements évoqués peuvent être modifiés voire carrément disparaître si le texte n’est pas adopté, et par l’Assemblée Nationale et par le Sénat dans un certain délai. Il est donc impossible de savoir à ce jour quelle sera la teneur précise de la loi de finances 2026. D’ici à son adoption nous suivrons les évolutions des débats parlementaires et nous vous informerons des points concernant la location meublée.