C’est décidé, vous avez pris la décision de louer votre appartement en meublé ! En tant que bailleur, êtes-vous dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire professionnel pour encaisser les loyers de vos biens meublés ?

Si la réponse va dépendre de votre situation, nous verrons que dans les faits, au-delà de cette obligation, les avantages d’un compte dédié en font une pratique répandue et recommandée. Qu’est-ce qu’un compte dédié ? Doit-il être professionnel ? Quels sont ses avantages ? Nous vous répondons.

 

Qu’est-ce qu’un compte bancaire dédié ?

Pour un loueur en meublé, un compte bancaire dédié est un compte spécifiquement ouvert, distinct de son compte courant privé.

Ce compte est destiné uniquement à l’activité locative. Il permet de recevoir les revenus locatifs et de payer les charges et impôts. Il permettra ainsi de dissocier les dépenses et recettes uniquement liées à l’activité locative, des dépenses privées.

/!\ A noter : un compte bancaire dédié n’est pas nécessairement un compte professionnel. Il peut s’agir d’un compte courant classique, d’autant plus si l’activité est non professionnelle. C’est pourquoi ce choix sera souvent retenu par les LMNP, compte tenu des frais moins élevés pratiqués pour les comptes particuliers vis-à-vis des comptes professionnels.

 

Un compte dédié est-il obligatoire pour une activité de location meublée ?

Toutes les entreprises n’ont pas l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié.

Pour les sociétés à capital social (EURL/SA/SAS/SARL/SCI…) l’ouverture d’un compte bancaire sera nécessaire et obligatoire au moment de leur création car ce compte permettra de déposer leur capital social et d’immatriculer la société.

En revanche, cette obligation ne s’applique pas aux entrepreneurs individuels. Toutefois, la loi Pacte du 22 mai 2019 a fait évoluer la législation en imposant un compte bancaire dédié si les recettes dépassent 10 000 € pendant au moins deux années civiles consécutives.

De ce fait, si vous exercez en tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous n’avez pas l’obligation légale d’ouvrir un compte dédié, sauf si vos recettes locatives sont supérieures à 10 000 € par an.

 

Pourquoi ouvrir un compte dédié ?

Bien avant la loi Pacte, et quoique toujours facultative pour une partie des LMNP, l’ouverture d’un compte dédié était déjà une pratique vivement recommandée et répandue car cela :

  • Simplifie la gestion économique et financière de votre activité, et clarifie l’information financière dont vous disposez. En regroupant toutes les opérations sur un compte séparé vous pouvez visualiser rapidement les recettes et les dépenses liées à la location de votre logement meublé. Le solde de votre compte est directement visible et vous pouvez vérifier en un coup d’œil l’encaissement de vos loyers ou la situation financière de cette activité.
  • Assure un meilleur suivi comptable. En séparant vos opérations de l’activité de location de celles réalisées en tant que particulier, vous évitez toute confusion ou oubli qui pourraient entraîner des conséquences comptables et fiscales. Grâce aux relevés bancaires, plus aucun oubli de factures, votre comptable pourra identifier les flux financiers pour lesquelles il manque un justificatif.

 

En synthèse, un compte dédié aux activités immobilières facilitera le suivi et les contrôles pour les propriétaires et leurs comptables. Regroupées sur un seul et même compte, les opérations financières seront facilement traçables et les vérifications plus aisées.

 

De même, en cas de contrôle, l’administration fiscale aura également une meilleure visibilité sur votre activité, sur les rentrées et les sorties d’argent. Cela lui permettra de mieux tracer les différentes opérations et d’éviter des soupçons de dissimulation injustifiés. A défaut d’avoir un compte dédié, vous devrez produire vos comptes personnels en séparant les dépenses personnelles des dépenses liées à votre LMNP, ce qui élargira indirectement le périmètre des vérifications de l’administration et les risques de rectifications. Utiliser un compte dédié est donc nettement plus sûr.

 

En conclusion

Au-delà de l’obligation de disposer d’un compte bancaire dédié, celui-ci présente de nombreux avantages. C’est pourquoi, de nombreux loueurs utilisent un ou des comptes dédiés, même sans y être obligé. Cela est d’autant plus vrai pour les loueurs saisonniers, les colocations ou les propriétaires qui possèdent plusieurs biens.

Un compte dédié doit faire apparaitre toutes les opérations liées à l’activité locative et uniquement celles-ci. Un compte qui ne ferait apparaitre que 50% des flux financiers ou qui, à l’inverse, comporterait beaucoup d’opérations personnelles n’aura aucun intérêt. C’est pourquoi nous recommandons :

  • De payer l’ensemble des factures à partir de ce compte et inversement de ne payer aucune dépense personnelle avec ce compte ;
  • D’opter pour un compte dédié avec une carte bancaire afin d’éviter les retraits et paiements en espèces, ou le recours à votre carte bancaire personnelle pour payer des dépenses liées à l’activité locative. En effet, ces pratiques ne permettront pas d’avoir une traçabilité correcte des flux financiers.