Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 a été adopté, et avec lui, une évolution significative impactant le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). Cette évolution modifie principalement le calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières des biens exploités en meublé, ce qui suscite de nombreuses interrogations parmi les investisseurs.

Décryptage.

Ce que prévoit cette évolution législative applicable aux LMNP

L’article 24 du PLF 2025 introduit un changement d’importance : désormais, les amortissements pratiqués sur un bien loué en LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente. Concrètement, cela signifie que le prix d’acquisition, qui sert de base pour le calcul de la plus-value, sera diminué du montant des amortissements déjà déduits fiscalement.

Toutefois, certaines catégories de biens échappent à cette nouvelle règle, notamment :

• Les résidences services pour étudiants
• Les EHPAD et résidences seniors

Les investisseurs qui louent en meublé sous le régime réel ou même sous le régime micro-BIC sont concernés. En effet, le PLF 2025 prévoit explicitement que les abattements forfaitaires appliqués dans le cadre du micro-BIC intègrent une prise en compte des amortissements pratiqués (« Article 50.0 du CGI : les abattements forfaitaires mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire »).

Un impact limité grâce aux abattements pour durée de détention

Si cette réforme marque une évolution importante, elle ne remet pas en cause l’attractivité du LMNP. En effet, bien que les amortissements soient désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, les abattements pour durée de détention restent applicables à partir de 5 ans de possession du bien cédé, avec des exonérations totales :

• de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention
• des prélèvements sociaux après 30 ans

Ainsi, les investisseurs qui conservent leurs biens dans le long terme bénéficieront toujours d’une réduction significative de leur imposition. De plus, la taxation sur la plus-value ne s’applique qu’au moment de la revente, ce qui laisse aux propriétaires une marge de manœuvre pour optimiser leur stratégie fiscale.

Il convient également de rappeler que ces amortissements réintégrés ont permis, pendant toute la durée d’exploitation du bien, de profiter d’une fiscalité faible, voire nulle. À l’inverse, en location nue, les revenus sont immédiatement imposables, avec une taxation pouvant atteindre 62,2 % pour les plus hauts revenus. Les investisseurs en meublé bénéficieront donc d’un différé fiscal, avec une imposition reportée à la revente du bien et des abattements significatifs.

Le fait générateur de la plus-value immobilière est la cession à titre onéreux du bien.

Le fait générateur de l’impôt sur la plus-value immobilière est la cession à titre onéreux d’un logement. Cela signifie que c’est la vente du logement qui déclenchera l’application de ces nouvelles règles pour le calcul de la plus-value immobilière.
La donation ou la succession ne sont pas des faits générateurs de l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers. Il en est de même pour le retour dans le patrimoine personnel.

De nombreuses questions en suspens

Le texte sera applicable aux cessions réalisées à partir du lendemain de la promulgation de la loi, y compris pour ceux qui exploitent leur logement en meublé depuis longtemps.
L’une des principales questions en suspens concerne les modalités pratiques d’application de cette réforme. La mise en œuvre s’annonce délicate. En effet, ce sont les notaires qui sont chargés de la gestion de l’impôt sur les plus-values immobilières. Comment pourront-ils vérifier l’historique des amortissements déduits sur un bien exploité depuis 15 ou 20 ans ? Quels seront les impacts sur les calculs de plus-value pour les biens ayant connu plusieurs modes d’exploitation (meublé puis nu) ?
Nous attendons avec intérêt les précisions de l’administration fiscale sur ces points essentiels.

Conclusion : anticiper pour mieux s’adapter

Si cette réforme modifie certaines règles pour les investisseurs en LMNP, elle ne remet pas en cause l’attrait de ce mode d’exploitation. La location meublée conserve des atouts majeurs, notamment une rentabilité supérieure à la location nue avec des loyers généralement 15 à 20 % plus élevés en location à l’année, une forte demande locative portée par les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité et a minima un différé de l’imposition lors de la revente, grâce aux amortissements.
Il faut également garder à l’esprit que l’exonération de l’impôt sur la plus-value en fonction de la durée de détention des biens reste applicable aux LMNP et viendra gommer, partiellement ou totalement au bout de 30 ans les effets de cette nouvelle mesure. Celle-ci peut donc en réalité être considérée comme un ajustement technique, somme toute logique, plutôt qu’une remise en cause complète du régime. Si vous avez prévu d’exploiter vos biens dans la durée, ce qui est le cas le plus fréquent, l’impact sera limité et non immédiat. De plus le statut LMP conserve également des possibilités d’exonération significatives et mieux adaptées à une durée de détention des biens plus courte, de l’ordre de 15 ans.

L’impact fiscal peut donc être géré, qu’il s’agisse d’une détention à long terme ou d’une anticipation de la revente. Nous suivrons de près les précisions apportées par l’administration fiscale et restons à vos côtés pour vous accompagner dans ces évolutions et vous accompagner dans votre stratégie patrimoniale.

Les décrets d’application seront publiés dans les prochaines semaines. Dès leur parution, les investisseurs pourront si besoin prendre des décisions, afin d’ajuster leur gestion avant la clôture de leur exercice 2024, dont la déclaration devra être déposée au plus tard le 3 mai 2025.