Le 7 novembre 2024, l’Assemblée Nationale a adopté une loi connue sous le nom de « loi anti-Airbnb », visant à réguler les locations de meublés touristiques, particulièrement celles proposées via des plateformes comme Airbnb, Abritel et Booking.

Face à la hausse importante des locations de courte durée, cette loi a été proposée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz. Son objectif est de réduire les avantages fiscaux liés à ce type de location tout en fournissant aux collectivités locales des outils de régulation pour répondre aux tensions du marché immobilier et protéger le logement résidentiel.

Contexte et adoption de la loi

Après un long parcours législatif, la loi a été adoptée en novembre 2024 après une commission mixte qui a permis de concilier les divergences entre l’Assemblée nationale et le Sénat. À partir du 1er janvier 2025, cette réforme entrera en vigueur et impactera les revenus locatifs perçus à partir de cette date. La loi repose sur trois grands axes : la réduction des avantages fiscaux, la mise en place de procédures d’enregistrement, et de nouveaux outils de régulation pour les collectivités locales.

Réduction des avantages fiscaux pour les locations de meublés touristiques

Un des principaux changements introduits par cette loi est la réduction de l’abattement fiscal lié aux locations de courte durée pour les loueurs ayant opté pour le régime « micro ».

  • Pour les meublés non classés : l’abattement fiscal sur les revenus locatifs passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de recettes annuelles (contre 77 700 euros auparavant). Ce changement place la fiscalité des meublés non classés au même niveau que celle des locations nues, encourageant ainsi les propriétaires à envisager la location de longue durée.
  • Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes : l’abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 euros de revenus annuels, au lieu de 188 700 euros. Ce nouvel abattement vise à aligner la fiscalité de ces biens sur celle des locations meublées annuelles.

Les propriétaires dépassant ces nouveaux plafonds de revenus devront obligatoirement passer au régime réel d’imposition dès 2025.

Pour les autres, la baisse de l’abattement forfaitaire pourrait rendre le régime réel, qui offre des possibilités de déduction de charges réelles (conciergerie, ménage, amortissement, etc.), plus avantageux.

Il est donc important d’anticiper ce changement et de contacter dès maintenant un expert-comptable pour une simulation personnalisée.

Enregistrement obligatoire des biens pour toutes les locations saisonnières

Pour faciliter la surveillance de ces locations par les autorités locales, la loi impose un numéro d’enregistrement obligatoire pour chaque bien destiné à la location saisonnière. Cette obligation s’applique aussi bien aux résidences principales qu’aux résidences secondaires. Désormais, les propriétaires devront fournir un justificatif de domicile (et non plus une simple attestation sur l’honneur) pour leurs résidences principales. Ces procédures visent à permettre aux communes de mieux identifier les logements en location saisonnière et d’appliquer les régulations locales.

Pouvoirs accrus pour les collectivités locales en zones tendues

La loi renforce les pouvoirs de régulation des communes, notamment celles situées dans des zones où le marché locatif est très tendu. Les principales mesures sont les suivantes :

  • Limitation de la durée de location et quotas : les communes peuvent désormais limiter la durée maximale annuelle de location des résidences principales à 90 jours, contre 120 jours aujourd’hui. Elles peuvent également fixer des quotas pour limiter le nombre de meublés touristiques dans certaines zones.
  • Zones réservées aux résidences principales : Les communes dont plus de 20 % du parc immobilier est constitué de résidences secondaires, ou qui se situent en zones tendues, pourront délimiter des zones où les nouvelles constructions devront obligatoirement être destinées à la résidence principale.

Amélioration de la performance énergétique des logements

Enfin, la loi étend aux locations de courte durée les exigences en matière de performance énergétique. Dès le 1er janvier 2025, les nouvelles locations de meublés touristiques devront atteindre un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) minimum de classe E. Cette exigence passera à un minimum de classe D à partir de 2034.

Conclusion

En somme, la loi anti-Airbnb vise à recentrer les locations touristiques sur le long terme, à offrir plus de logements aux résidents, et à réduire la pression sur le marché immobilier. Ces nouvelles règles fiscales, administratives et énergétiques imposent aux propriétaires de s’adapter dès maintenant, notamment en consultant des experts-comptables spécialisés dans la fiscalité immobilière tels que l’est Comptacom pour anticiper au mieux les impacts de ces changements sur leurs activités locatives.