Le 8 novembre 2024, l’Assemblée nationale a rejeté l’article 24 du projet de loi de finances 2025 (PLF 2025), une disposition controversée qui visait à réformer la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en proposant de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente de biens sous régime LMNP.
Ce rejet marque un point de répit pour les investisseurs concernés, même si le débat autour de cette mesure n’est pas définitivement clos.
L’article 24 et ses implications pour les LMNP
L’article 24 du PLF 2025 visait à réduire les avantages fiscaux pour les propriétaires en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien. Actuellement, les investisseurs en LMNP bénéficient d’une déduction fiscale des amortissements de leurs biens, ce qui réduit leur base imposable pendant la période de location. Cette mesure s’inscrivait dans une volonté de lutte contre les tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones où la location de courte durée est accusée d’exacerber la pénurie de logements.
Toutefois, sa portée étendue à l’ensemble des biens en location meublée a suscité des critiques, certains estimant que cette disposition pénaliserait également les locations de longue durée.
Un rejet après adoption de deux amendements majeurs
Deux amendements ont d’abord été adoptés pour limiter la portée de l’article 24, soulignant les nombreuses réserves exprimées depuis la proposition initiale de cette mesure en octobre. Le 1er amendement exemptait les biens acquis avant le 1er octobre 2024, visant à protéger les investissements déjà réalisés et les stratégies patrimoniales des propriétaires. Le second amendement limitait l’application de la réforme aux seules locations de courte durée, ce qui répondait aux critiques dénonçant l’impact excessif de cette mesure sur l’ensemble des investisseurs en LMNP. Ces amendements ont largement vidé l’article de sa substance, rendant son application moins pertinente et aboutissant finalement à son rejet complet par les députés.
Une victoire provisoire
Pour les investisseurs, il s’agit d’un soulagement. Toutefois, cette décision n’enterre pas définitivement la mesure. Le texte doit encore être examiné par le Sénat, où les sénateurs pourraient décider de réintroduire l’article 24, bien qu’ils aient déjà exprimé des réserves similaires lors des débats précédents.
L’avenir de cette mesure est d’autant plus incertain que le gouvernement pourrait recourir à l’article 49-3 de la Constitution pour adopter l’article 24, parmi d’autres dispositions, sans vote au Parlement. Néanmoins, les fortes oppositions suscitées par cette proposition pourraient tempérer cette possibilité.
En conclusion, il est probable que le débat sur cette réforme fiscale ne soit pas totalement clos. Nous continuerons donc à suivre de près l’évolution des discussions autour du PLF 2025 et serons aux côtés de nos clients pour les accompagner le cas échéant dans l’adaptation de leurs stratégies d’investissement. En attendant, nous vous invitons à consulter notre article dédié à ce sujet pour plus de détails : PFL 2025 : Quel avenir pour les LMNP ?.
