La déclaration des revenus 2023 est désormais achevée, laissant derrière elle de nombreuses interrogations, notamment pour les propriétaires de meublés de tourisme soumis au régime micro-BIC. Les récentes modifications fiscales introduites par la loi de finances 2024, ainsi que les questions sur leur interprétation, ont en effet créé une certaine confusion.
Or, les débats parlementaires sur la fiscalité des locations saisonnières sont loin d’avoir abouti à des dispositions définitives, les discussions sur le projet de loi visant à rééquilibrer le marché locatif en zones tendues (PPL 1176) continuant d’ajouter de l’incertitude.
Fiscalité des meublés de tourisme en 2024 : le point actuel
Au cœur des débats lors de l’adoption de la loi de finances 2024, le régime fiscal applicable aux loueurs de meublés de tourisme soumis au régime micro-BIC a été modifié dès le début de l’année.
Les meublés de tourisme non classés, qui bénéficiaient auparavant d’un abattement de 50% (dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles), ont vu cet abattement réduit à 30%, avec un plafond annuel ramené à 15 000 € de recettes. Les meublés de tourisme classés , quant à eux, conservaient un abattement de 71% (dans la limite de 188 700 € de recettes annuelles), un cafouillage dans la rédaction de la loi ayant abouti à maintenir cet avantage, voire à bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, soit un total de 92%, sous certaines conditions.
Ces nouvelles dispositions, adoptées via l’article 49-3 de la Constitution, ont suscité des critiques en raison de leur caractère rétroactif pour 2023. L’administration fiscale a donc autorisé les contribuables à appliquer aux revenus de 2023 les anciennes règles (Bulletin officiel des finances publiques du 14 février 2024).
Le Conseil d’État a cependant annulé cette tolérance le 8 juillet 2024, mais, dans la mesure où cette prise de position de l’administration avait été publiée à la date de dépôt des déclarations de revenus, les contribuables pourront malgré tout s’en prévaloir pour le calcul de leurs impôts 2023. Les loueurs meublés concernés bénéficieront donc en 2023 d’un abattement de 50 % comme précédemment, sans surprise lors de la réception des avis d’imposition.
En revanche, les nouvelles dispositions seront bien applicables en 2024. Ainsi, sauf évolution des textes fiscaux, les règles issues de la loi de finances pour 2024 telles qu’elles sont actuellement connues s’appliqueront aux locations saisonnières touristiques.
Voici un tableau comparatif de ces règles présentant les pourcentages d’abattement ainsi que les plafonds de recettes annuelles en dessous desquels s’applique le régime micro :
| Avant | LF 2024 | |
|---|---|---|
| Location annuelle | 50% (77 700 €) | 50% (77 700 €) |
| Meublé de tourisme non classé | 50% (77 700 €) | 30% (15 000 €) |
| Meublé de tourisme classé | 71% (188 700 €) | 71% (ou 92% sous conditions) |
Fiscalité des meublés de tourisme : quelles perspectives pour 2025 ?
Après son vote par l’Assemblée nationale en première lecture puis par le Sénat, respectivement en janvier et mai 2024, la proposition de loi visant à rééquilibrer le marché locatif en zones tendues (PPL 1176) attend encore son adoption définitive. Le résultat des récentes élections législatives, ainsi que des problématiques de procédure législative, pourraient toutefois repousser cette échéance.
Bien que le calendrier soit encore incertain, il est cependant instructif de se pencher sur le contenu du texte. Après son adoption par l’Assemblée nationale, celui-ci distinguait la fiscalité selon la localisation et le classement des biens :
- Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement restait à 30%, avec un plafond de 15 000 €.
- Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement au régime micro-BIC devait passer à 30%, avec un plafond de 30 000 € en zone tendue. En dehors de ces zones, ou en zone montagneuse, un abattement supplémentaire de 41% (soit 71%) pouvait être accordé si les recettes annuelles ne dépassaient pas 50 000 €.
Les sénateurs ont toutefois proposé d’unifier le traitement des zones tendues et non tendues :
- Les meublés de tourisme non classés auraient un abattement de 30%, avec un plafond de 23 000 € de recettes annuelles.
- Les meublés de tourisme classés verraient leur abattement aligné sur celui du micro-BIC pour la location longue durée, soit 50%, avec un plafond de 77 700 €.
Voici un tableau comparatif de ces règles présentant les pourcentages d’abattement ainsi que les plafonds de recettes annuelles en dessous desquels s’applique le régime micro, issus des dispositions sénatoriales :
| Avant | LF 2024 | PPL n°1176 | |
|---|---|---|---|
| Location annuelle | 50% (77 700 €) | 50% (77 700 €) | 50% (77 700 €) |
| Meublé de tourisme non classé | 50% (77 700 €) | 30% (15 000 €) | 30% (23 000 €) |
| Meublé de tourisme classé | 71% (188 700 €) | 71% (ou 92% sous conditions) | 50% (77 700 €) |
Comment anticiper ces possibles changements ?
Il est difficile de prévoir avec certitude les dispositions fiscales qui seront en vigueur pour la déclaration des revenus en 2025. Cependant, quelques démarches peuvent être envisagées dès maintenant.
Tout d’abord, il peut être opportun d’envisager de faire classer ses meublés de tourisme. Les meublés classés ont généralement bénéficié d’une fiscalité plus favorable, et cette distinction pourrait se maintenir.
Ensuite, il parait également judicieux d’analyser les conséquences du passage forcé au régime réel d’imposition BIC des loueurs saisonniers qui dépasseront les nouveaux plafonds de recettes annuelles. Ce régime réel, basé sur la déduction des charges et de l’amortissement, sera d’ailleurs souvent plus avantageux que les nouveaux pourcentages d’abattement du régime micro. Il est d’autant plus crucial pour les loueurs, qui risquent un passage imposé au régime réel d’imposition en raison de la réduction des plafonds pour les meublés de tourisme, d’anticiper cette transition, et de s’y préparer, afin de pouvoir déposer dans les délais (30 avril n+1) et sous le bon format leur déclaration d’impôt pour 2024 (en 2025) et 2025 (en 2026).
Enfin, le rapport de la députée Annaïg Le Meur, publié en juillet 2024, devrait apporter des éclaircissements sur les propositions de la loi de finances 2025. Commandé par Élisabeth Borne, ce rapport suggère une refonte majeure de la fiscalité des locations meublées, ce qui annonce un processus de débats et de négociations potentiellement long avant toute mise en œuvre concrète.
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