Réintégration des amortissements LMNP : quel impact sur plus-value taxable à la revente ?

La loi de Finances 2025, récemment adoptée, introduit une modification notable de la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP). Cette évolution affecte le calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières des biens loués en meublé, suscitant de nombreuses interrogations parmi les investisseurs.

Précisons cependant que cette mesure n’est pas applicable aux logements situés dans des résidences services destinées à l’hébergement des étudiants et jeunes actifs, et des personnes âgées ou dépendantes.

Quel est l’impact fiscal réel ? Faut-il repenser sa stratégie, vendre ou cesser de louer ?

À notre avis, il n’y a pas lieu de s’alarmer outre mesure. Bien que chaque situation soit particulière, dans la majorité des cas, les avantages procurés par la déduction des amortissements pendant la période de location dominent toujours largement l’inconvénient de l’augmentation de la plus-value imposable en cas de vente.

Situation ancienne :

Jusque-là, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) étaient soumis aux mêmes règles que les propriétaires en location nue, c’est-à-dire au régime des plus-values des particuliers. Contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP), les amortissements pratiqués durant la période de location, en cas d’option pour le régime réel, n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien (Sauf pour les travaux pouvant être intégrés au prix de revient, qui devaient être valorisés après amortissements, règle qui semblait peu appliquée en pratique).

Cela constituait un double avantage : pendant la détention du bien, les bailleurs pouvaient déduire les amortissements comptables de leur investissement immobilier, et au moment de la vente, ces amortissements n’entraient pas dans le calcul de la plus-value imposable.

C’est précisément ce dernier avantage que la réforme supprime, du moins en apparence.

Plus-value LMNP : quel sera l’impact exact de la réintégration des amortissements ?

Il est important de noter que les LMNP restent soumis au régime des plus-values des particuliers. Ainsi, bien que les amortissements soient désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, les abattements pour durée de détention du bien cédé demeurent applicables à partir de 5 ans de possession du bien, avec des exonérations totales :

• de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention ;
• des prélèvements sociaux après 30 ans.

Par conséquent, les investisseurs qui conservent leurs biens dans le long terme continueront de bénéficier d’une réduction significative de leur imposition, en particulier dans le cas où ils vendront leurs biens après 30 ans de détention de celui-ci, la nouvelle mesure n’ayant pas d’impact dans cette configuration. De plus, la taxation de la plus-value n’intervient qu’au moment de la revente, offrant aux propriétaires une marge de manœuvre pour optimiser leur stratégie fiscale.

Exemple

Considérons un exemple pour mieux comprendre les impacts de ce changement :

• Bien acquis pour 200 000 € ;
• Loyers perçus : 10 000 € par an ;
• Revente avec une évolution annuelle moyenne de 2 % ;
• Emprunt de 200 000 € sur 15 ans à un taux de 3,5 % ;
• Valeur du terrain estimée à 20 %, soit une base d’amortissement de 160 000 € répartie de 15 à 30 ans.

Avec la réintégration des amortissements, la location meublée demeure toujours nettement plus avantageuse.

Les amortissements réintégrés et imposés lors de la plus-value correspondent à ceux qui ont permis de réduire l’impôt pendant la période de location. Ainsi, la base taxable équivaut aux revenus qui auraient été imposés annuellement en location nue, le taux d’imposition des revenus courants étant souvent supérieur à celui des plus-values.  De plus, les plus-values immobilières bénéficient d’abattements pour durée de détention.

Revenus fonciers :

• Recettes – charges = Résultat imposable
• Résultat imposable soumis immédiatement à la tranche marginale d’imposition (TMI) + CSG à 17,2 %

Revenus meublés :

• Recettes – charges – amortissements = 0 € (dans la majorité des cas)
• Amortissements imposables = Résultat imposable des revenus fonciers
• Amortissements imposables de manière différée (lors de la vente du bien) au taux de 19 % + 17,2 % avec possibilité d’exonération selon la durée de détention

En tenant compte de la fiscalité des revenus locatifs pendant la période de détention et de l’impact de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, la location meublée reste donc nettement plus favorable que la location nue. En effet, la location meublée n’est pas ou peu fiscalisée sur les loyers perçus pendant 30 ans, à l’inverse de revenus de location nue qui sont fortement taxés sur la même période.

Sur un horizon de 20 ans, pour un bien d’une valeur initiale de 200.000 € la location meublée permet une économie d’environ 29 000 € par rapport à la location nue. Cet écart est encore plus significatif au bout de 30 ans, atteignant plus de 75 000 €, notamment en raison de l’exonération totale de la plus-value.

De plus, il est important de noter que, par souci de simplicité, nous avons supposé que les loyers en location nue et meublée étaient identiques, alors que généralement, les loyers en meublé sont supérieurs de 10 à 15 %, ce qui donne un avantage supplémentaire à la location meublée.

En conclusion

Bien que cette réforme modifie le contenu de la règle de calcul des plus-values pour les investisseurs en LMNP, elle ne remet globalement pas en cause l’intérêt de ce mode d’exploitation. La location meublée conserve des atouts majeurs, notamment une rentabilité supérieure à la location nue, des loyers généralement plus élevés et un différé de l’imposition lors de la revente des biens, grâce aux amortissements.

Si vous envisagez d’exploiter vos biens sur le long terme, ce qui est le cas le plus fréquent, l’impact de cette réforme sera limité voire nul et non immédiat.

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner sur ce sujet.