Contrairement à la location nue, la location meublée permet d’amortir le bien loué ainsi que les travaux et le coût des meubles.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement en LMNP, est une charge comptable calculée qui représente la perte de valeur du bien sur une période définie.

Quels sont les éléments amortissables ?

Tous les éléments se trouvant dans le bien loué meublé peuvent être amortis à partir du moment où leur durée de vie supposée est supérieure à un an. Par exemple, les meubles et l’électroménager pourront être amortis entre 5 et 10 ans.

Attention, le terrain sur lequel repose le bien n’est jamais amortissable. Si l’acte notarié ne distingue pas la valeur du bâti et du non bâti, une quotepart de terrain devra alors être déduite de la base amortissable.

Comment se calcule l’amortissement ?

L’amortissement du bien doit se faire sur les durées définies par référence aux usages c’est-à-dire aux pratiques de chaque profession. Par ailleurs,  si le bien est ancien l’amortissement sera plus court que pour un  bien neuf. Communément la structure de l’immeuble est amortie entre 30 et 50 ans.

Qu’est-ce que l’amortissement par composant ?

Il est souvent difficile de connaitre la valeur et la durée de vie exacte des différents éléments composant une construction. Pourtant tous ces éléments n’ont pas la même durée de vie.

Par exemple, le gros œuvre peut être amorti sur une durée de 30 à 100 ans, tandis que les revêtements de mur (peinture, tapisserie…) ont une durée de vie estimée de 7 à 15 ans.

Voici un tableau d’amortissement par composant pour une construction (terrain non pris en compte) de 100 000€ :

ComposantsPourcentage de la valeur du bien estiméeDurée d’amortissement praticable
Gros œuvres30% à 50%30 à 100 ans
Façade5% à 15%20 à 40 ans
Installation générales et techniques15% à 35%10 à 20 ans
Agencement15% à 35%10 à 20 ans

Que fait-on de l’excédent d’amortissement non utilisé ?

Si le résultat fiscal de l’activité est négatif à cause des amortissements trop importants, il est possible de reporter sur les années suivantes les amortissements excédentaires de manière illimité. Contrairement aux déficits issus des autres charges, qui sont reportables uniquement sur 10 ans, les déficits issus d’amortissements sont reportables sans limite de temps.

Afin d’optimiser le résultat fiscal, un amortissement fort (durée d’amortissement faible) est à privilégier, sans pour autant que l’on puisse s’affranchir des règles fiscales,même si cet amortissement est trop fort et génère un déficit, le surplus est reportable.

Que se passe-t-il en cas de cession du bien ?

En location meublée non professionnelle, même si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable, il reste soumis aux plus-values des particuliers. Même si des amortissements ont été déduits sur les travaux de construction, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de la plus-value. C’est une spécificité du régime de la location meublée et en fait une des dernières niches fiscales.

Attention, les amortissements constatés au titre des travaux d’amélioration et de réparation viennent diminuer la valeur des travaux  retenue pour le calcul du prix d’achat du bien pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession. Heureusement, les exonérations progressives pour durée de détention permises par le mode d’imposition des plus-values des particuliers limitent les conséquences de ces dispositions.

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