Si la location saisonnière constitue une opportunité attrayante pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine et obtenir des revenus complémentaires avec une forte rentabilité, elle fait face, depuis deux ans, à de nouvelles contraintes imposées par le gouvernement et les élus afin de l’encadrer et de l’équilibrer par rapport à la location annuelle, notamment en zone tendue. Elle connait également des ajustements fiscaux liés à des divergences entre les textes européens et le droit français.
Après de multiples rebondissements laissant craindre que l’activité « Airbnb » serait quasi-systématiquement considérée comme para-hôtelière et devrait à ce titre supporter la TVA, une précision administrative publiée au BOFIP du 26/03/2025 rappelle que seuls les loueurs exerçant cette activité dans une situation proche de l’hôtellerie sont concernés.
Faisons le point.
Location saisonnière ou para-hôtellerie ?
La location de courte durée, ou saisonnière, consiste à donner en location un bien immobilier pour de brèves périodes, allant de quelques nuits à plusieurs semaines, souvent via des plateformes comme Airbnb ou Abritel pour ne citer que les principales.
Ce qui distingue l’activité para-hôtelière de la location meublée est la nature et le volume des prestations de services fournies par le loueur. La location est considérée comme para-hôtelière lorsqu’elle est exercée dans des conditions proches de l’hôtellerie traditionnelle, à savoir quand sont fournies en plus du logement meublé, au moins trois des quatre prestations suivantes (article 261D du CGI) :
- L’accueil des personnes hébergées ;
- Le linge de maison ;
- Le petit-déjeuner ;
- Le nettoyage régulier du local (en cours de séjour).
Historiquement, l’administration adoptait une position restrictive, exigeant que l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour offrir ces services dans des conditions similaires aux hôtels. Progressivement, la jurisprudence et l’administration ont assoupli cette approche.
Le 7 août 2024, le BOFIP précisait que, pour les séjours de moins d’une semaine (soit six nuits), une réception non personnalisée, la fourniture des draps et le ménage avant l’arrivée suffisaient à remplir les critères de para-hôtellerie.
Autrement dit, les locations saisonnières de type Airbnb devenaient assujetties à la TVA, sauf si les locataires apportaient leurs propres draps, et sauf à relever de la franchise en base de TVA ce qui était possible pour les loueurs réalisant moins de 91.900 € de recettes annuelles.
Par ailleurs, la loi de finances 2023 abaissait ce seuil à 85.000 € pour 2025.
Et, le 14 février 2025, la loi de finances précisait que le plafond de la franchise de TVA serait ramené à 25.000 € à partir du 1er mars 2025, la mise en application de cette dernière mesure étant finalement repoussée au 1er juin 2025.
Dernier rebondissement du 26 mars 2025 (!), des précisions ont été apportés à la doctrine fiscale et indiquent « qu’une boîte à clés ne suffit plus pour caractériser une réception, même non personnalisée, si elle ne s’accompagne pas d’une alternative d’accueil physique ».
Autrement dit, si l’accueil se limite à une boîte à clés sans possibilité d’accueil physique, les locations saisonnières de type Airbnb ne sont pas systématiquement assujetties à la TVA, dans la mesure où seulement deux conditions seraient remplies : la fourniture du linge de maison et le ménage.
Précautions à prendre
Si vous souhaitez éviter d’être assujetti à la TVA, il est impératif de ne pas proposer trois des quatre services prévus pour la para-hôtellerie. En pratique, cela signifie que si les séjours que vous proposez durent moins de sept jours et que vous fournissez déjà le ménage et les draps en début de séjour – ce qui est souvent le cas – vous ne devez surtout pas offrir un accueil personnalisé.
L’administration précise qu’un loueur qui se contente de mettre à disposition des clients une liste de prestataires pour le ménage, le linge ou le petit-déjeuner n’est pas considéré comme para-hôtelier et reste exonéré de TVA. Autrement dit, vous pouvez orienter vos locataires vers des prestataires externes sans risquer d’être requalifié.
En revanche, si ces services sont assurés par un intermédiaire en votre nom et pour votre compte, vous serez considéré comme assurant ces prestations. Ainsi, si vous déléguez l’accueil ou d’autres services à une conciergerie, et que celle-ci agit en votre nom, la location sera assimilée à une activité para-hôtelière, soumise à la TVA.
Enfin, ceux qui remplissent les critères de la para-hôtellerie malgré eux pourront toutefois bénéficier de la franchise en base de TVA s’ils restent sous les seuils applicables. Toutefois, ceux s’en approchant devront surveiller leur chiffre d’affaires avec rigueur s’ils ne souhaitent devenir redevable de la TVA, même si cette stratégie est souvent contre-productive, la perte de marge étant généralement plus importante que l’économie de TVA réalisée.
Franchise en base de TVA en 2025
Dès le 1er juin 2025, les seuils de franchise en base de TVA seront fixés à :
- 25 000 € pour le seuil de base ;
- 27 500 € pour le seuil majoré.
Lorsque le seuil majoré est dépassé, la franchise cesse de s’appliquer dès la date du dépassement.
En résumé :
- Si votre CA para-hôtelier 2024 est < 25 000 €, vous ne serez pas assujetti en 2025, sauf si votre CA 2025 dépasse 27 500 €. €. L’assujettissement se fera alors au jour du dépassement, si ce dernier intervient après le 1er juin 2025.
- Si votre CA para-hôtelier 2024 est > 25 000 €, vous serez assujetti dès le 1er juin 2025, quel que soit votre CA en 2025. Toutefois, si ce dernier redescend sous 25 000 €, vous ne serez plus assujetti en 2026.
- Les loueurs para-hôteliers non concernés par le dépassement des seuils devront mentionner sur leurs factures : « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ».
Conséquences
Les loueurs saisonniers exerçant en para-hôtellerie et dépassant les seuils devront facturer une TVA à 10 %, mais pourront récupérer la TVA sur leurs dépenses d’investissement (achat, travaux, mobilier) amorties sur 20 ans.
Ce qu’il faut retenir sur la location saisonnière :
Toutes ces évolutions législatives sont issues d’une nécessité de mise en conformité avec le droit européen.
Ces précisions apportent enfin une clarification pour les loueurs saisonniers. Pour beaucoup, la location courte durée constitue une activité complémentaire, et l’assujettissement quasi-systématique à la TVA aurait représenté une contrainte financière importante.
En précisant sa doctrine, l’administration réaffirme l’objectif initial du texte : soumettre à la TVA uniquement les loueurs dont l’activité se rapproche véritablement de l’hôtellerie.
Ainsi, exercer en para-hôtellerie demeurera fort heureusement un choix et non une obligation !
Face à ces changements, le recours à un expert-comptable spécialisé est vivement recommandé pour assurer la conformité fiscale et comptable de son activité.
