Augmentation des loyers, location nue et meublée : quelles démarches ?

L’augmentation des loyers est optionnelle et doit respecter des règles si elle est exercée. L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base à la révision des loyers des logements loués vides ou meublées. Cet indice détermine l’augmentation maximum exigible par le propriétaire. La date de l’augmentation peut être définie dans le bail ou à défaut exercée à la d’anniversaire du bail.

Si le propriétaire bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant la date de signature du bail ou d’anniversaire de celui-ci, il est réputé avoir renoncé à l’application de l’augmentation pour l’année écoulée. C’est ce qu’on appelle la tacite reconduction.

Si le bailleur manifeste sa volonté d’augmentation le loyer dans ce même délai d’un an, l’augmentation prend effet à compter de sa demande selon le dernier indice applicable. Aucune augmentation rétroactive du loyer n’est donc possible.

Comment calculer l’augmentation ?

Pour calculer l’augmentation du montant du loyer, le propriétaire doit avoir pris connaissance des 3 éléments suivants :

• montant du loyer,
• IRL correspondant au trimestre de référence concerné (idéalement prévu dans le bail ou publié par l’INSEE au moment de la signature du bail),
• et IRL du même trimestre de l’année précédente.

Le calcul consiste ensuite à effectuer l’opération suivante : Loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné/IRL du même trimestre de l’année précédente = nouveau loyer.

Par exemple, un bail signé le 1er décembre 2013 moyennant un loyer mensuel de 1000 €, pourra être réévalué au 1er décembre 2014. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 3^ème trimestre 2013, soit 124,66. Le dernier indice publié à la date de réévaluation est celui du 3^ème trimestre 2014, soit 125,24.

Au 1er décembre 2014, date de la 1ère révision, le montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 1000 € x 125,24/124,66 = 1004,65 €.

En fonction de la date d’envoi de la demande de révision, plusieurs cas sont à distinguer :

• Demande envoyée le jour de la date d’anniversaire ou à la date définie dans le bail : Le nouveau loyer est exigible à compter de la date d’envoi. Exemple : Bail du 1/12/2013 Demande envoyée au 1 /12/2014 : le nouveau loyer s’applique à partir du  1/12/2014.
• Demande envoyée dans le délai d’un an à compter de la date d’anniversaire ou à la date définie dans le bail : Le nouveau loyer est exigible à partir de la date d’envoi. Exemple : Bail du 1/12/2013 Demande envoyée au 1/03/2015. le nouveau loyer s’applique à partir du  1/3/2015
• Demande envoyée après le délai d’un an : La révision du loyer n’est plus possible pour l’année écoulée. Le propriétaire pourra demander une révision du loyer en tenant compte de l’IRL applicable un an avant la date d’envoi. Exemple : Bail du 1/12/2013  Demande envoyée le 1^er février 2016, la révision sera calculée sur l’IRL applicable au 1^er février 2015. Le nouveau loyer s’appliquera au 1/02/2016

Comment réclamer le paiement d’une somme issue de la révision du loyer ?

Il est fortement conseillé d’envoyer la demande de révision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Conclusion : Il est vivement conseillé d’inclure une clause concernant la révision du loyer dans le bail de location, de cette manière le locataire est informé de l’augmentation latente. Il est possible que le législateur encadre l’augmentation de loyer lors d’un changement de locataire, pour cette raison il est important d’augmenter le loyer progressivement chaque année.

 Valeurs de l’IRL (Source : INSEE)