Bon nombre de clients s’interrogent sur les avantages de constituer une SCI.
L’intérêt d’une SCI est avant tout patrimonial. Le premier intérêt de la SCI est la capacité pour l’investisseur à séparer le pouvoir de gestion et la propriété des parts de cette SCI.
Le donateur peut ainsi garder la maîtrise et le pouvoir de gestion sur les biens immobiliers possédés par la SCI. Dans la plupart des cas, il conservera l’usufruit des parts de la SCI, et éventuellement un pourcentage de parts en pleines propriétés. Il en conservera surtout la gérance de la SCI.
Dans le cas où les donataires ne seraient que nus propriétaires des parts de la SCI, leur droit de vote serait réduit. Les usufruitiers/gérants pourraient ainsi décider seuls de la gestion courante de la SCI sans avoir de compte à rendre aux donataires.
D’un point de vue fiscal, Les associés de SCI sont en principe imposés au titre des revenus fonciers. La SCI peut toutefois opter à l’impôt sur les sociétés, mais cette option doit faire l’objet d’une réflexion appropriée. Attention, une SCI exerçant une activité commerciale de façon habituelle, telle que la location meublée sera obligatoirement imposée à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut soulever des difficultés importantes, en particulier en cas de revente de biens, les plus-values étant fortement taxées dans cette situation. Il convient presque toujours d’éviter cette situation.
Quand la SCI relève des revenus fonciers, les associés de la SCI payent l’impôt et les prélèvements sociaux en fonction de leur quote-part de détention de capital dans la société. En principe, seuls les associés usufruitiers sont taxés sur les revenus courants. Les associés nus propriétaires sont en principe redevables de l’imposition sur les plus-values de cession immobilières. Des clauses dérogatoires à ces règles peuvent être rédigées.
Les charges suivantes viennent en déduction des recettes :
- Les intérêts d’emprunt,
- Les travaux entretien et de réparation,
- Les travaux d’amélioration des locaux d’habitation,
- Les impôts et taxes de propriété (taxe foncière…);
- L’assurance de l’immeuble,
Attention cependant, les frais de notaire et d’agence ne sont pas déductibles (contrairement à une acquisition sous le statut LMNP[1] classique). D’autre part, il n’est pas possible d’enregistrer fiscalement l’amortissement du bien.
La Société Civile Immobilière grâce à l’optimisation fiscale qu’elle permet, a pour avantage de réduire les droits de succession et facilite la transmission du patrimoine. Pour cela, il apparaît essentiel d’être accompagné par un expert-comptable spécialisé qui vous aidera à tenir une comptabilité rigoureuse et vous apportera les conseils et l’accompagnement nécessaires à la constitution de la SCI. Attention toutefois, comme nous l’avons vu, cette forme juridique n’est pas adaptée à la location meublée.
ComptaCom vous accompagne pour toutes ces démarches.
[1] Loueur Meublé Non Professionnel
