Un investisseur immobilier peut acheter un logement meublé dans une résidence de tourisme classée, une résidence sénior, un EHPAD ou une résidence étudiante. Un exploitant s’occupe de toute la gestion de la résidence. Il conclut un bail commercial spécifique avec le propriétaire. Quelles sont les conditions de résiliation du bail ? Est-elle possible à chaque échéance triennale ?
Résiliation du bail initial
L’article L 145-4 du Code de commerce prévoit la possibilité pour le preneur de résilier un bail commercial à chaque échéance triennale. En principe, cela permettrait donc de rompre le bail au terme de 3 / 6 ou 9 ans. Cependant, s’agissant d’une opération en résidence gérée, les propriétaires investisseurs se sont engagés sur du long terme, d’autant plus s’ils ont opté pour un régime défiscalisant.
La règle générale de cet article du code de commerce est ainsi réduite par l’article L 145-7-1 du même code pour le bail d’une résidence de tourisme qui impose une durée minimale de 9 ans. Ainsi, la résiliation à chaque période triennale n’est alors plus possible.
Dans une décision du 5 octobre 2017, la Cour de cassation considère également que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences gérées sont d’une durée de neuf an minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-17.533).
Ces décisions, contraignantes pour le gestionnaire, se veulent protectrices pour les investisseurs.
La résiliation triennale du bail commercial est possible en cas de renouvellement du bail
La Cour de cassation, dans une décision du 7 septembre 2023, le confirme.
En cas de renouvellement du bail commercial, l’exploitant retrouve la faculté de donner congé aux propriétaires de la résidence à l’expiration de chaque période triennale.
En l’espèce, un propriétaire conclut un bail commercial avec un exploitant pour le bien qu’il détient dans une résidence de tourisme. Il renouvelle ce bail en 2010 pour une période de 11 ans. En 2015, le locataire donne congé au bailleur à compter de la seconde échéance triennale. Ce dernier l’assigne en nullité du congé et paiement des loyers jusqu’au terme du bail. Une longue querelle judiciaire porte l’affaire jusqu’à la Cour de cassation.
L’article L 145-7-1 a été créé en 2009 et est applicable aux baux commerciaux en cours à ce moment-là. Le texte ne précise pas s’il est applicable aux baux renouvelés. La Cour de cassation estime que cette impossibilité de rompre le bail ne s’applique pas aux baux renouvelés. En effet, ceux-ci relèvent de l’article L 145-12 du Code de commerce.
Les conséquences sur la gestion d’un investissement locatif
Après une première période ferme de 9 ans, un investisseur bailleur ou un gestionnaire, peuvent donc librement résilier le bail d’une résidence de tourisme.
Attention avant de décider, en tant qu’investisseur, d’une telle rupture avec le gestionnaire de la résidence. Il peut être difficile de louer seul un logement situé dans une résidence de tourisme, sans profiter des services de cette résidence. De même, si vous avez opté pour la TVA, celle récupérée lors de l’achat du bien n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans d’activité. En cas de rupture du bail commercial, il y aura une régularisation par 20èmes restants. A noter également, le propriétaire bailleur peut également être amené à payer une indemnité d’éviction au gestionnaire, il convient donc de bien regarder les termes de votre contrat.
Cette situation de dépendance vis-à-vis du gestionnaire peut poser un problème dans le cadre du renouvellement du bail, notamment en cas de baisse des loyers. Cependant, si vous souhaitez vendre votre bien, le futur propriétaire aura également besoin de visibilité. Il est donc conseillé de renouveler votre bail avant d’envisager une revente.
Les spécialistes de la revente d’occasion de biens gérés peuvent également, dans certains cas, vous accompagner et obtenir la rédaction d’un nouveau bail au nom du futur acquéreur.
Quel que soit votre projet, évoquez avec votre expert-comptable un investissement locatif. Il vous accompagne à chaque étape et vous donne les points de vigilance indispensables dans les opérations.
