Le marché de la location meublée, qui bénéficie d’une fiscalité plus attractive que la location nue, est en expansion. La transformation d’un bien vide en meublé doit néanmoins respecter certaines règles. Le point sur ce qu’il faut faire et ne pas faire.
Le régime fiscal de la location meublée est attrayant car il évite l’imposition des revenus immobiliers dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, l’activité d’immeubles nus est imposable dans la catégorie des revenus fonciers alors que celle de la location meublée l’est dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela se traduit, à revenu brut équivalent, par un revenu imposable souvent plus fort dans la première catégorie, tandis que la seconde bénéficie d’une plus grande déductibilité fiscale des charges (amortissement de l’immeuble, frais d’acquisition déductibles…).
La location meublée représente ainsi de nouvelles opportunités pour les propriétaires bailleurs souhaitant transformer leur location nue. Attention cependant : l’objectif de la transformation ne doit pas être uniquement fiscal. Il doit respecter un certain formalisme pour éviter tout risque de requalification.
Logements meublés : pour qui ?
Le marché des meublés s’adresse principalement aux locataires qui n’ont pas de meubles ou sont dans une période de transit : étudiants, jeunes actifs, personnes entre deux situations (divorce, séparation…), ou encore touristes. A l’exception des résidences séniors, c’est, par nature, le marché de la location temporaire.
Comment passer d’un nu à un meublé ?
La transformation d’un logement nu en meublé se déroule lors d’un changement de locataire ou d’une nouvelle acquisition. Le propriétaire doit alors être en mesure de présenter des factures liées à l’ameublement du logement.
Pour transformer son logement vide en meublé, il ne suffit pas d’y mettre une table et un lit… Le logement doit être suffisamment meublé pour que le locataire n’ait plus qu’à y ranger ses effets personnels.
La loi ALUR définie la liste exhaustive des meubles, équipements et accessoires nécessaires pour classer le logement en location meublée. L’inventaire du mobilier doit être annexé au bail et contresigné par le locataire. Un logement sans ces meubles n’est pas éligible au régime de la location meublée.
Le mobilier d’un meublé doit au minimum comporter :
- Une literie comprenant une couette ou couverture
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un four ou four à micro-ondes
- Un réfrigérateur au moins doté d’un compartiment congélation ;
- De la vaisselle nécessaire aux repas
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Qu’est-ce qu’une location meublée fictive ?
En louant un appartement dit « meublé » à des locataires ne voulant pas de meubles – parce qu’ils ont déjà les leurs, le propriétaire détourne le principe même de la location meublée. Enfin, racheter les meubles au locataire en place pour justifier un bail en meublé est considéré comme une opération fictive de complaisance.
Dans ces situations, il est bien à noter que le propriétaire prend de sérieux risques fiscaux.
