Vous voulez investir dans un bien et le louer en meublé ? Vous vous interrogez sur la possibilité de transformer des anciens locaux professionnels ou commerciaux en locaux d’habitation et profiter de prix d’acquisition sont souvent plus attractifs ? Vous souhaitez exploiter une activité de location saisonnière et orienter votre investissement vers un local commercial afin de profiter de la commercialité du local ?

Quelles autorisations sont nécessaires ? Changement d’usage ou changement de destination ? On vous explique tout.

 

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?

 

Tout local a une affectation précisée dans l’acte de vente. Par exemple, vous pouvez acquérir un local à usage d’habitation, à usage commercial ou professionnel. Pour un investisseur locatif, le cas le plus fréquent est celui du changement de destination d’un local professionnel (bureaux) en local d’habitation.

 

Le changement de destination est possible à plusieurs conditions :

  • déposer une demande d’autorisation d’urbanisme ;
  • respecter les règles générales d’habitabilité et de construction ;
  • respecter le règlement de copropriété de l’immeuble, notamment quant à l’interdiction d’exercice de certaines activités;
  • respecter les limites et contraintes du Plan local d’urbanisme (PLU).

 

En fonction des modifications apportées, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire sont nécessaires.

Avant d’acquérir un tel bien immobilier, vous devez obtenir toutes les informations à jour auprès du service d’urbanisme de la commune dans laquelle vous projetez d’acheter.

 

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?

 

Le changement d’usage est une modification de l’utilisation du logement. C’est une autorisation personnelle et non pas réelle (sur le bien), accordée de manière temporaire et non cessible. Seule exception : l’autorisation devient réelle et cessible si elle est accordée en contrepartie d’une compensation.

 

En location meublée, le cas le plus fréquent est la transformation d’un local d’habitation en usage commercial. Ce sera notamment le cas lorsque vous proposez votre logement en location de courte durée ou de tourisme (comme les locations meublées sur Airbnb). Le logement, ne constituant pas la résidence principale du locataire de passage, est alors qualifié de meublé de tourisme et soumis à des règles spécifiques dont un changement d’usage. 

 

L’article L 637-1 du Code de la construction et de l’habitation est très clair : “Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.”

 

Certaines mairies sont réfractaires à ces changements d’usage, estimant que cela prive les habitants d’habitations potentielles. La réglementation dépend de chaque commune mais sont notamment soumis à autorisation préalable de changement d’usage les locaux :

  • situés dans les communes de plus de 200 000 habitants ;
  • situés dans les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ;
  • situés dans les communes exigeant une autorisation préalable par délibération du conseil municipal.

 

Afin d’obtenir de facto l’usage commercial, certains investisseurs achetaient directement un local commercial pour mettre en place une location de courte durée. Les pouvoirs publics sont intervenus pour mettre un terme à cette pratique. Le décret n°2021-757 du 11 juin 2021 complique la transformation d’un local à usage commercial en location meublée de tourisme. Les municipalités ont la possibilité de soumettre à autorisation préalable cette transformation !

Aussi, face à la complexité des réglementations, nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner sur ces sujets, contactez-nous.