Vous louez un bien en meublé cet été via Airbnb, Booking ou Abritel ? Attention, certaines locations saisonnières peuvent être soumises à la TVA. Ce point souvent ignoré peut avoir un réel impact sur votre rentabilité. Faisons le point sur les règles fiscales applicables, notamment en matière de para-hôtellerie.
La location saisonnière n’est pas toujours exonérée de TVA
Par défaut, les revenus issus de la location meublée de courte durée ne sont pas soumis à la TVA. Cette règle s’applique aussi bien aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qu’aux loueurs professionnels (LMP), dès lors qu’ils se contentent de mettre un logement à disposition sans prestations annexes assimilables à de l’hôtellerie.
Mais attention : l’exonération de TVA tombe dès lors que le bailleur propose certains services à ses locataires. C’est ce qu’on appelle le régime de la para-hôtellerie, régi par l’article 261 D du Code général des impôts.
Si vous proposez au moins trois des quatre services suivants :
- Accueil physique des clients,
- Fourniture du linge de maison,
- Ménage pendant le séjour,
- Petit-déjeuner,
Alors votre activité est requalifiée en para-hôtellerie et devient soumise à la TVA au taux réduit de 10 %.
Les séjours de très courte durée (≤ 5 nuits) désormais plus facilement soumis à TVA
En mars 2025, l’administration fiscale a apporté plusieurs précisions clés concernant les conditions de soumission à la TVA, notamment pour les locations dites de très courte durée, c’est-à-dire de cinq nuits ou moins.
Avant cette mise à jour, les prestations de fourniture de linge ou de ménage n’étaient prises en compte que si elles étaient effectuées pendant le séjour du locataire. Le simple fait de fournir des draps à l’arrivée ou de faire le ménage avant l’entrée dans les lieux ne suffisait pas.
Mais désormais, pour les séjours de courte durée, cette logique a été renversée. Il est désormais considéré que ces deux prestations sont accomplies si le linge est fourni à l’arrivée et le ménage réalisé avant l’entrée du locataire. Résultat : pour un séjour de quelques jours, deux prestations sur quatre sont validées par défaut, sans intervention pendant le séjour. Il ne suffit plus que d’un accueil physique ou d’un petit-déjeuner pour franchir le seuil des trois services, et ainsi déclencher l’assujettissement à la TVA.
Ce que l’administration considère comme un “accueil”
Le même BOFiP est venu préciser la notion d’accueil, un critère déterminant dans l’analyse du régime fiscal.
Un accès automatisé (boîte à clés, digicode, envoi de code par SMS, etc.) ne suffit pas à caractériser un accueil au sens fiscal. Pour que cette prestation soit retenue, un accueil physique ou personnalisé doit être proposé en complément. Sans cela, l’administration ne considère pas que le service est accompli.
Ce point est crucial car il peut faire la différence entre une activité purement locative et une activité para-hôtelière soumise à la TVA.
Attention à la délégation des services
Autre élément à ne pas sous-estimer : la délégation des prestations à une conciergerie ou un prestataire tiers. Si ce dernier agit en votre nom, les prestations fournies sont fiscalement considérées comme réalisées par vous-même. Même si vous ne gérez rien en direct, vous pouvez être requalifié comme para-hôtelier si les services en question remplissent les critères évoqués plus haut.
Les loueurs doivent donc redoubler de prudence. Pour rester dans un cadre fiscal allégé, il est crucial de ne pas cumuler les deux prestations de base avec un troisième service, même occasionnel. Le simple fait d’aller accueillir vos hôtes ou d’offrir un panier de viennoiseries peut suffire à vous faire basculer dans le régime de la TVA.
Le seuil de franchise en base de TVA reste applicable en 2025
Si vous entrez dans le champ de la para-hôtellerie mais que votre chiffre d’affaires annuel reste inférieur à 85 000 € HT, vous bénéficiez potentiellement de la franchise en base de TVA. Cette règle vous permet de ne pas facturer de TVA à vos clients, ni de la reverser à l’État. Attention toutefois : vous ne pourrez pas non plus la récupérer sur vos dépenses.
En 2025, malgré des annonces de baisse à 25 000 €, le seuil reste inchangé (85 000 €, seuil majoré à 93 500 €). La réforme est reportée à 2026.
Tout savoir sur la franchise de TVA en location meublée
Que faire pour rester hors du champ de la TVA ?
Pour éviter une requalification en para-hôtellerie, la première règle est simple : limitez-vous à un ou deux services maximum parmi les quatre identifiés.
Par exemple, proposer uniquement le linge à l’arrivée et un ménage avant le séjour reste en principe hors du champ de la TVA, sauf dans le cas des séjours de très courte durée. Dans ce cas, mieux vaut éviter tout accueil physique ou prestation de type petit-déjeuner.
Soyez également vigilant si vous faites appel à une conciergerie.
Enfin, gardez un œil sur votre chiffre d’affaires locatif. Si vous approchez du seuil des 85 000 €, anticipez les conséquences fiscales d’un passage dans le régime réel de TVA.
En résumé
Vous n’êtes pas automatiquement soumis à la TVA en location saisonnière. Mais si vous proposez un ensemble de services qui s’apparentent à ceux d’un hôtel, l’administration fiscale peut requalifier votre activité en para-hôtellerie. Dans ce cas, vous devrez collecter et reverser la TVA, sauf à rester sous le seuil de franchise.
Avec les dernières précisions publiées au printemps 2025, il est désormais plus facile d’identifier où se situe la ligne rouge. Un bon moyen de sécuriser votre activité, optimiser votre rentabilité et éviter les mauvaises surprises fiscales.
