Diverses situations existent au sein du couple : concubinage, PACS, mariage. Dans le cadre d’une activité de loueur en meublé, l’acquisition des biens a également pu être faite conjointement ou séparément. Lors de la déclaration d’activité auprès de l’administration fiscale se pose la question de savoir au nom de qui celle-ci doit être déposée.

 

 

Si les textes fiscaux sont clairs pour les personnes inscrites au Registre du commerce et des sociétés ou au Registre des métiers, ils le sont moins pour les activités non professionnelles. Quelques difficultés d’interprétation peuvent donc survenir en pratique.

Couple location meublée et fiscalité

Couple et impôt sur le revenu

En matière d’impôt sur le revenu, les couples pacsés ou mariés forment un seul foyer fiscal alors que les concubins sont nécessairement fiscalement séparés. Cependant, même quand la notion de foyer fiscal s’applique, certains revenus sont déclarés individuellement par chaque conjoint. C’est le cas pour les revenus professionnels, et notamment pour les revenus de location meublée, alors que ce n’est pas le cas pour les revenus fonciers et de capitaux mobiliers.

Loueurs mariés

C’est en principe le conjoint qui exerce l’activité qui déclare les revenus. Un conjoint peut donc a priori déclarer en son nom les revenus de biens en location meublée appartenant au ménage. On peut d’ailleurs rappeler que l’article 1432 du Code civil prévoit la gestion tacite des biens d’époux mariés par un seul d’entre eux.

Si le couple possède plusieurs appartements, chacun des conjoints peut déclarer à son nom les revenus des biens qu’il gère.

Attention : il n’est pas recommandé pour un conjoint de mettre à l’actif de son entreprise un bien qui appartient exclusivement à l’autre conjoint. Il est préférable que chaque conjoint déclare en son nom les revenus de ses biens propres. 

Loueurs pacsés

Le régime fiscal des personnes pacsées est en principe aligné sur celui des époux mariés. Mais si les textes concernant le mariage figurent dans le Code Général des Impôts, la documentation administrative fiscale qui traite du cas des conjoints pacsés est parfois moins claire.

Dans le régime du Pacs, il apparaît que les revenus de location meublée d’un bien propre ou d’un bien commun peuvent être déclarés au nom du conjoint qui exerce l’activité. Il semble exclu, néanmoins, que l’un des conjoints puisse déclarer en son nom les revenus provenant d’un bien propre de son partenaire (l’article 1432 du Code civil ne s’applique qu’aux époux mariés).

Certains services fiscaux ont par ailleurs une interprétation différente, qui conduit à déclarer les revenus d’un bien meublé codétenu par des partenaires de PACS au nom des deux partenaires en indivision. Cela exclut l’application de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.

Loueurs en concubinage

Chaque loueur devra déclarer le revenu de ses propres biens en son nom et celui des biens commun au nom d’une indivision.

Exploitation distincte d’une activité de location meublée au sein d’un couple

Ainsi, en fonction des circonstances, un bien en location meublé pourra être mis à l’actif de l’un ou l’autre des conjoints. De même, si un couple possède plusieurs appartements, chacun des conjoints peut déclarer à son nom les revenus des biens qu’il gère.

Cependant, ces deux entreprises distinctes seront-elles appréhendées indépendamment par l’administration fiscale ou celles-ci sont seront-elles considérées comme une seule ?

Le fait d’avoir deux entités fiscalement indépendantes pourra présenter l’intérêt d’opter pour un régime fiscal différent (micro pour l’un et réel pour l’autre) ou de rester en-deçà de certains seuils (régime micro, LMNP, exonérations de plus-values professionnelles…).

L’administration considère qu’il faut apprécier isolément la situation de chacun des membres du foyer fiscal. Elle considère qu’il ne faut pas retenir comme élément déterminant le régime matrimonial des intéressés mais essentiellement les données de fait : exploitation séparée, comptabilités propres, immatriculation personnelle de chacun des époux au registre du commerce ou au répertoire des métiers (BOI : article 80 – BOI : article 310 – RM à M. BURON, p. 7791, n° 32861).

Aussi, si deux époux exercent une activité de location meublée distincte avec une implication personnelle séparée, ou des biens propres, ou encore une typologie de clients différents (baux annuels et baux saisonniers), il pourra alors être démontré qu’il s’agit effectivement de deux entreprises distinctes. Dans les autres cas, il sera difficile de les différencier et les activités seront alors globalisées.

Attention : les seuils qui définissent le régime de la LMP s’apprécient au niveau du foyer fiscal en globalisant l’ensemble du chiffre d’affaires du foyer. Ainsi, il n’est pas possible d’avoir un conjoint LMP et l’autre LMNP dans un même foyer fiscal.  

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