Si la location saisonnière constitue une opportunité attrayante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires avec une forte rentabilité, elle fait face, depuis deux ans, à de nouvelles contraintes imposées par le gouvernement et les élus afin de l’encadrer et de l’équilibrer par rapport à la location annuelle, notamment en zone tendue.

Dernier rebondissement en date : l’assujettissement à la TVA des locations saisonnières sous certaines conditions. Faisons le point.

 

Location saisonnière ou para-hôtellerie ?

La location de courte durée, ou saisonnière, correspond à la mise en location d’un bien immobilier pour de brèves périodes, allant de quelques nuits à plusieurs semaines. Elle est souvent associée à des plateformes comme Airbnb ou Abritel.

Dans ce cadre, ce qui distingue l’activité para-hôtelière de la location meublée est la nature et le volume des prestations de services fournies par le loueur. Ainsi, la location est considérée comme para-hôtelière lorsqu’elle est exercée dans des conditions proche de l’hôtellerie traditionnelle, ce qui consiste, en matière fiscale à proposer, en plus du logement meublé, au moins trois des quatre prestations suivantes. (Article 261D du CGI) :

 

  • L’accueil des personnes hébergées ;
  • La fourniture du linge de maison ;
  • Le petit-déjeuner ;
  • Le nettoyage régulier (en cours de séjour).

 

Historiquement, l’administration avait une position restrictive, exigeant que l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour offrir ces services dans des conditions similaires aux établissements hôteliers.

Progressivement, la jurisprudence et l’administration ont revu cette approche, précisant que le loueur pouvait assurer ces prestations directement ou indirectement, et que ces services pouvaient être inclus dans le prix du séjour ou facturés séparément.

Dernier rebondissement en date du 7 août 2024 : le BOFIP précise que, pour les séjours de moins d’une semaine, la fourniture des draps et du ménage avant l’arrivée du locataire suffit à remplir les critères de para-hôtellerie.

Autrement dit, sauf à exiger que les locataires apportent leurs propres draps, les locations saisonnières de type Airbnb deviennent assujetties à la TVA !

Cette mesure avait initialement un impact limité, car un seuil de franchise à 91 500 € permettait à de nombreux loueurs d’échapper à la TVA. Cependant, la situation change radicalement en 2025.

 

Le régime de la franchise en base de TVA en 2025

La loi de finances pour 2025 prévoyait d’abaisser à 25 000 € le seuil de la franchise en base de TVA. Face à une opposition massive, Éric Lombard, ministre de l’Économie et des Finances, avait annoncé un gel de la mesure jusqu’au 1ᵉʳ juin 2025. Toutefois, une doctrine du BOFIP du 3 mars 2025 confirme son application à cette date. Dès le 1ᵉʳ juin 2025, les seuils de franchise en base de TVA seront donc fixés à :

 

  • 25 000 € pour le seuil de base ;
  • 27 500 € pour le seuil majoré.

 

Lorsque le seuil majoré est dépassé, la franchise cesse de s’appliquer dès la date du dépassement.

 

En résumé :

 

  • Si votre chiffre d’affaires 2024 est inférieur à 25 000 €, vous ne serez pas assujetti en 2025 sauf si votre CA 2025 dépasse 27 500 €. L’assujettissement se fera alors au jour du dépassement, si ce dernier intervient après le 1ᵉʳ juin 2025.

 

  • Si votre chiffre d’affaires 2024 est supérieur à 25 000 €, vous serez assujetti à compter du 1ᵉʳ juin 2025, quel que soit votre CA en 2025. Toutefois, si ce dernier redescend sous 25 000 €, vous ne serez plus assujetti en 2026.

 

  • Les loueurs non concernés par le dépassement des seuils devront mentionner sur leurs factures : « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». Ils peuvent également renoncer à la franchise en base et opter volontairement pour leur assujettissement à la TVA. L’option prend effet au premier jour du mois au cours duquel elle est exercée, est valable 2 ans et peut être faite à tout moment. Elle est renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation à l’expiration de chaque période. Cependant, elle est reconduite de plein droit pour la période de 2 ans suivant celle au cours ou à l’issue de laquelle les assujettis ayant exercé cette option ont bénéficié d’un remboursement de TVA.

 

Quelles conséquences ?

Une grande majorité de loueurs saisonniers dépasseront ces seuils, les contraignant à facturer une TVA à 10 % sur leurs loyers. Cette nouvelle charge risque de réduire les marges si les loueurs ne peuvent pas répercuter cette hausse sur leurs tarifs.

En revanche, ils pourront récupérer la TVA déductible sur les dépenses liées à l’activité de location. De même, la TVA réglée sur les dépenses initiales d’investissement amorties (achat du bien, travaux, mobilier…) pourra être récupérée par 20ème.

 

Quelle stratégie adopter ?

  • Supprimer des services (linge et ménage) pour sortir du champ de la TVA, mais cela pourrait nuire aux réservations, les clients espérant ce type de prestation pour des réservations courtes durées.

 

  • Réduire son CA pour rester sous le seuil, bien que cette stratégie soit souvent contre-productive, la perte de marge étant généralement restant plus importante que l’économie de TVA réalisée. En revanche, les loueurs proches des seuils devront avoir une vigilance et un suivi accru.

 

  • Augmenter ses prix, car la majorité des loueurs seront confrontés à la même situation, ce qui pourrait entraîner une hausse des prix de 10 %. Cette stratégie, individuelle, pourra être envisagée en fonction des conditions de marché.

 

Ce qu’il faut retenir sur la location saisonnière :

Cette évolution, issue d’une nécessité de mise en conformité avec le droit européen, reflète aussi la volonté de rapprocher la location saisonnière du modèle hôtelier. Les loueurs saisonniers étaient d’ailleurs déjà concernés par l’affiliation à l’URSSAF dès 23.000 € de recettes annuelles.

La grande majorité des loueurs en courte durée, y compris ceux soumis au régime micro, seront concernés. Or, le micro-régime perd son principal avantage, la simplicité, car la TVA impose de tenir une comptabilité rigoureuse.

Face à ces changements, le recours à un expert-comptable spécialisé devient plus que jamais recommandé pour remplir correctement vos obligations comptables et déclaratives.