Il ne fait pas bon être propriétaire d’une passoire thermique ! Interdiction d’augmenter le loyer, interdiction de mettre en location son bien, les réglementations punitives se succèdent, dès lors qu’un logement décroche un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique). De nombreux propriétaires se posent désormais la question : est-il préférable de vendre ou de rénover une passoire thermique. Tous les avantages et les inconvénients de chaque solution…

 

Louer une passoire thermique ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Rappelons que le terme de passoire thermique désigne les logements classés F ou G au DPE. Ces biens immobiliers sont énergivores en raison d’un manque d’isolation ou d’un système de chauffage ancien.

Le ministère de la Transition écologique fait de la lutte contre les passoires thermiques un enjeu. Diminuer la consommation énergétique des bâtiments fait partie de la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et le réchauffement climatique.

 

Interdiction d’augmenter le loyer

Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires énergétiques sont gelés. Cela concerne les nouveaux contrats de location, puis progressivement les renouvellements des baux en cours.

 

Interdiction de mise en location d’une passoire thermique

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Or, la décence s’apprécie aussi en fonction de la performance énergétique du logement. Ainsi, est décent un logement :

  • dont la consommation d’énergie finale est inférieure à 450 kWh / m2 / an en France métropolitaine, à compter du 1er janvier 2023 ;
  • à partir du 1er janvier 2025, avec au minimum la classe F du DPE ;
  • à partir du 1er janvier 2028, avec au minimum la classe E du DPE ;
  • à partir du 1er janvier 2034, avec au minimum la classe D du DPE.

En outre, la location saisonnière de type Airbnb pourrait adopter les mêmes règles que la location longue durée.

 

Louer un logement sans DPE ?

L’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation rend obligatoire le DPE pour tout logement mis en vente ou mis en location.

Les annonces immobilières doivent mentionner le résultat du DPE. Le bail mentionne également obligatoirement la performance énergétique du logement.

 

Sanctions en cas d’infractions aux règles relatives à la performance énergétique

Les sanctions sont lourdes en l’absence de DPE certifié ou cas de DPE erroné :

  • Résiliation du bail en cas d’absence des diagnostics techniques obligatoires : le locataire qui peut prouver que le bien ne correspond pas à l’annonce publiée peut obtenir la résiliation du bail.
  • Réduction du loyer : le locataire peut aussi obtenir une révision du loyer en considération de la perte subie.
  • Paiement de dommages-intérêts : en cas d’omission, le bailleur peut se voir infliger des dommages et intérêts par un tribunal.
  • Responsabilité civile et pénale : en outre, une amende inférieure à 3 000 euros est possible pour les non-professionnels. La DGCCRF (direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes) peut imposer une sanction pénale pour pratique commerciale trompeuse (45 000 euros d’amende et 2 ans d’emprisonnement).

 

Rénover une passoire thermique : investir sur le long terme

Faute de pouvoir louer une passoire thermique, deux solutions demeurent : rénover ou vendre. La rénovation du logement est une opération intéressante sur le long terme.

Rénover offre 3 avantages :

  • pouvoir louer à bon prix et sans souci ;
  • valoriser son patrimoine immobilier ;
  • espérer une plus-value à la revente.

Vous pouvez bénéficier des dispositifs d’aides aux travaux de rénovation énergétique comme MaPrimRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro.

Sur le plan fiscal, les dépenses engagées sont déductibles des revenus fonciers ou amortissables dans un régime réel de LMNP (loueur de meublés non professionnel).

 

Vendre sa passoire thermique

Certains propriétaires n’ont plus l’énergie d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique, ni de solliciter des aides complexes. Vendre sa passoire énergétique permet alors de récupérer un capital, sans avoir à se soucier de la réglementation et des travaux.

Cela peut vous permettre de réinvestir dans l’immobilier à travers des résidences pour seniors ou des résidences pour étudiants, avec une gestion déléguée.

Tout d’abord, la vente s’envisage si vous détenez le bien immobilier depuis une durée suffisamment longue (plus de 5 ans) pour amortir les frais annexes à l’achat.

Ensuite, notez que depuis le 1er avril 2023, vous devrez réaliser un audit énergétique. Le vendeur doit le fournir à son futur acquéreur si le logement classé F ou G est situé en France métropolitaine.

 

Un grand nombre de passoires thermiques en vente !

Les mises en vente de passoires thermiques submergent un marché immobilier, qui s’oriente à la baisse. Plusieurs études révèlent que les propriétaires bailleurs se séparent de leur bien immobilier :

  • près de 4 bailleurs sur 10 qui mettent en vente leur bien le font en raison d’un mauvais DPE et à une impossibilité de réaliser les travaux (étude OpinionWay / SeLoger).
  • près d’un propriétaire sur deux envisagent de mettre en vente leur passoire thermique dans les 12 mois (étude IPSOS / Nexity).
  • À Paris, 37 % des logements en vente sont des passoires thermiques en janvier 2023, contre 17 % en juillet 2021. Mais la capitale compte plus d’un tiers de logements très énergivores.

 

Vendre une passoire thermique : accepter une baisse de prix

Les agences immobilières constatent une baisse de 4 % environ des prix par rapport aux logements équivalents moins énergivores. En outre, l’évolution des prix se fait moins vite pour les passoires thermiques. La baisse générale des prix immobiliers devrait donc se répercuter sur ce marché spécifique.

Enfin, vendre une passoire énergétique impose d’accepter une marge de négociation plus élevée. 40 % des acheteurs en font un levier de négociation compte tenu des travaux de rénovation énergétique nécessaires. La négociation atteindrait 5,6 % du prix de vente (contre 3,7 % sur les autres biens).

 

Vendre maintenant ou attendre ?

Une transaction immobilière est la rencontre entre un vendeur et un acheteur à un instant T.

Le timing de la vente est un élément crucial.

Selon votre situation, peut-être est-il préférable d’attendre ? Plusieurs points sont à mettre sous surveillance, notamment le calendrier de rénovation. Les biens en copropriété se heurtent à un accord général pour entreprendre des travaux conséquents. Bien souvent, les travaux de rénovation énergétique sont impossibles à réaliser.

En outre, la réglementation peut évoluer si vous disposez d’un bien classé F.

Enfin, la décision de vendre ou non le bien répond à des questions patrimoniales et familiales. Si vous souhaitez transmettre le logement à vos enfants, la rénovation est sans doute une bonne idée. Si vous approchez de la retraite, la vente d’un bien pour bénéficier d’un capital plus facile à gérer peut s’avérer opportun.

Et, dernier point, nul ne connaît l’évolution du marché immobilier ! Certaines villes comme Paris sont pleines de passoires thermiques, sans que cela n’impacte encore réellement le prix de vente.