Passoires thermiques : la réalisation d’un audit énergétique est devenue obligatoire le 1er avril

Depuis le 1^er janvier 2022, tous les bailleurs ont l’obligation d’afficher la fourchette de la consommation énergétique annuelle des logements mis en location dans les annonces immobilières.

Dans la continuité de cette mesure, depuis le 24 août 2022, la hausse des loyers des logements énergivores, dits « passoires thermiques », n’est plus autorisée. L’objectif de l’État est d’interdire progressivement leur location, l’exigence de réalisation d’un audit énergétique étant en vigueur le 1^er avril 2023.

Pourquoi cette démarche ?

L‘obligation d’audit énergétique est institué par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Elle vise à lutter contre les logements énergivores et les émissions de gaz à effet de serre, notamment en favorisant la rénovation des « passoires thermiques ». Des mesures antérieures allaient déjà dans ce sens, tels que la refonte du DPE (diagnostic de performance énergétique) en 2013 suivie de son évolution en 2021, ou l’autorisation préalable de mise en location dite « permis de louer » en vigueur dans certaines villes françaises.

Comment fonctionne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

Obligatoire pour la vente d’un bien immobilier depuis le 1er novembre 2006, le DPE (diagnostic de performance énergétique) évalue la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes divisées en 7 classes allant de A à G. Afin de rendre le DPE plus fiable et plus complet, la méthodologie et le mode de calcul ont été totalement revus en 2013 et une nouvelle version est en vigueur depuis le 1er juillet 2021.

Deux critères sont pris en compte :

• le critère énergétique qui concerne l’isolation, la production d’eau chaude ou d’autres énergies domestiques
• le critère climat qui permet de connaître la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement.

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), il est établi aux frais du propriétaire par un professionnel certifié et assuré. Il est à mettre à disposition lors des visites du logement et à remettre lors de la signature du contrat de location. Il se renouvelle tous les 10 ans et aucune mise à jour n’est possible en cours de bail.

Des dispositions particulières ont été prises pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1^er juillet 2021.

Même si les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024, il est préférable de faire réaliser un nouveau DPE. L’acheteur ou le locataire risque en effet de vouloir disposer d’un diagnostic réalisé selon la nouvelle réglementation (celle de juillet 2021 évoquée ci-dessus).

Depuis le 1er juillet 2021 le DPE est devenu opposable. En cas de doute, le locataire ou acheteur peut refaire un diagnostic et pourra se retourner contre le propriétaire si le nouveau DPE n’affiche pas les mêmes résultats. En cas de fausses informations figurant sur le document, une personne morale encourt jusqu’à 15 000 € d’amende et un particulier jusqu’à 3 000 €.

Bon à savoir :

• Lorsque le propriétaire-bailleur opte pour le régime réel d’imposition, son coût est déductible des revenus locatifs. Les locations saisonnières n’ont pas besoin de recourir au DPE.
• Les nouveaux critères de décence énergétique en vigueur au 1^er janvier 2023 ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques)

Comment se définit une « passoire thermique » ?

Sur les 30 millions de résidences principales que comptait la France au 1^er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements (17 % du parc) seraient des passoires thermiques, selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique.

Une passoire est un logement humide et mal isolé donc difficile à chauffer en hiver et difficile à rafraîchir en été. Leurs occupants surconsomment pour compenser la mauvaise isolation, ce qui engendre des difficultés :

• financières en générant de lourdes factures énergétiques
• sanitaires en privant d’énergie les habitants qui ne peuvent pas assumer les dépenses
• climatiques en augmentant les émissions de gaz à effet de serre.

Actuellement sont considérées comme passoire thermique les classes énergie F et G du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Le seuil maximal de consommation d’énergie finale d’un logement est fixé à 450 kWh/m² depuis le 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine.

Les nouvelles mesures vont ainsi contraindre les bailleurs à adapter les logements concernés. Ci-dessous, le calendrier des démarches fixées :

En quoi consiste l’obligation d’audit énergétique ?

A compter du 1^er avril 2023, pour pouvoir vendre un bien immobilier classé F ou G au DPE, les propriétaires doivent réaliser un audit énergétique préalable à sa mise en vente.

Cet audit énergétique, plus détaillée qu’un DPE, correspond à une évaluation complète de la consommation d’énergie d’un bien afin d’identifier les sources de gaspillage d’énergie. Il propose des préconisations très précises sur les travaux nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques du logement. L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1^er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1^er janvier 2034.

D’une validité de 5 ans, il est réalisé par un professionnel RGE (« reconnu garant de l’environnement »), puis obligatoirement remis à l’acquéreur. Les travaux ne seront pas obligatoires pour conclure la vente, mais permettront à l’acquéreur de réaliser un achat en connaissance de cause et de connaître le coût des travaux et des aides publiques existantes.

Il doit contenir au moins 2 scénarii de travaux à effectuer (en une ou plusieurs étapes). Sauf contraintes particulières, la première étape des travaux doit au moins faire gagner une classe (à minima la E) au logement. (article 2-II- a de l’arrêté du 4 mai 2022 )

Que permet l’aide « MaPrimeRénov’» ?

Deux possibilités s’offrent aux bailleurs :

1. Réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires
2. Vendre le bien. Il faut préciser que si l’audit énergétique est obligatoire pour les biens classés F ou G à partir du 1^er avril 2023, les travaux préconisés par ce même audit ne sont pas obligatoires pour vendre.

Afin de permettre la réalisation de travaux, l’audit ouvre droit à MaPrimeRénov’ pour le moment. Les autres aides tel que le « coup de pouce rénovation performante » sont encadrées par le dispositif des Certificats Économies Energie (CEE).

MaPrimeRénov’ est une prime pour la rénovation énergétique, elle est accessible à tous les propriétaires, qu’ils habitent dans leur logement ou le proposent à la location. Elle permet de recevoir un montant forfaitaire pour des interventions isolées ou de calculer un pourcentage sur le coût total du chantier lors d’un bouquet de travaux.

Si les travaux concernent une rénovation totale, la prime se décline en 3 formats à compter du 1^er février 2023, suivant les ressources :

• MaPrimeRénov’ « forfaits rénovations globales » pour les foyers aisés et intermédiaires
• MaPrimeRénov’ Sérénité pour les foyers modestes et très modestes
• MaPrimeRénov’ Copropriétés pour l’habitat collectif.

Rappel : Depuis le 1^er janvier 2023, il est obligatoire de se faire accompagner par un tiers de confiance, l’Accompagnateur Rénov’, pour recourir à l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité. Pour les ménages les plus modestes certaines primes baissent à compter du 1^er février 2023.

À partir du 1^er avril 2023, deux changements interviennent :

• Suppression des forfaits relatifs aux travaux d’isolation dits « monotâches » (IRE, ITI, combles aménagées ou aménageables, isolation des toitures terrasses) pour les ménages les plus aisés. Ces travaux seront uniquement subventionnés dans le cadre de rénovations globales.
• Fin du bonus de 1 000 € pour l’installation ou le remplacement d’une chaudière au fioul ou au gaz par un équipement d’énergie renouvelable.

Bon à savoir : En copropriété, les propriétaires-bailleurs n’ont pas la maîtrise d’entamer des démarches des travaux comme ils le souhaitent. Une Assemblée Générale est nécessaire pour toutes opérations en lien avec les parties communes ou les extérieurs. Le procédé est plus long et il est possible de faire face aux réticences de certains résidents. Une anticipation est donc nécessaire.

En conclusion, la rénovation d’une passoire thermique devient obligatoirement une obligation pour tous les propriétaires, qu’ils souhaitent louer ou vendre leur bien. Les agences départementales d’informations sur le logement (ADIL) peuvent vous accompagner dans vos projets de travaux, sur les démarches à entreprendre et sur les aides disponibles, qu’elles soient nationales ou locales. Vous trouverez également plus d’informations sur le site du ministère de la Transition écologique.

Si maîtriser les coûts de rénovation est un point majeur pour assurer la rentabilité de votre bien locatif, il ne faut pas négliger le plan fiscal. Sur ce point nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner et répondre à vos questions afin d’optimiser votre fiscalité.