Quand dois-je faire connaître mon activité de loueur en meublé ?

La déclaration de début d’activité (POi) est à effectuer auprès des impôts dans les 15 jours qui suivent le début d’activité.

Vous pouvez opter pour le régime réel simplifié lors du dépôt de cette déclaration. Il est également possible en cas d’activité nouvelle d’opter pour le régime réel simplifié en déposant dans le délai prévu par l’administration (début mai) une déclaration fiscale au régime réel. 

Suis-je obligé de faire appel à un comptable pour ma comptabilité en tant que loueur meublé non professionnel ?

En théorie il n’y a aucune obligation de faire appel à un expert-comptable. En pratique, il est quasi impossible de s’en passer. Le suivi de la comptabilité est trop complexe à appréhender sans être un professionnel. Afin d’éviter toute déconvenue et pour être certain de respecter les délais en vigueur, l’idéal est de prendre contact dès l’acquisition du bien avec un cabinet spécialisé comme ComptaCom.

Par ailleurs, les loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition ont très souvent besoin des conseils d’un expert-comptable spécialisé. En effet, les obligations sont plus lourdes que pour un loueur en location nue, là encore, seul un professionnel peut vous assister efficacement pour les questions fiscales.   

De plus, en adhérant à un Centre de Gestion, vous aurez dans la majorité des cas l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôts sur les frais de comptabilité.

Le régime réel n’est pas avantageux pour moi si je n’ai plus d’intérêt d’emprunt.

Les travaux réalisés dans le cadre d’une mise en location meublée non professionnelle peuvent être déduits. Ils peuvent en effet être valorisés dans le calcul de la valeur vénale de votre bien qui sera amortie. La durée d’amortissement des travaux est comprise entre 10 et 15 ans. Leur valeur sera donc déduite dans le calcul du revenu fiscal.

Puis-je amortir mon bien même si celui-ci a été acheté il y a plus de 20 ans ?

L’intérêt majeur du régime réel simplifié pour un loueur en meublé non professionnel est de pouvoir déduire les amortissements du ou des biens loués. Ainsi, même si leur achat a été réalisé il y a plusieurs années, la date de prise en compte des amortissements est la date de de mise en location du bien en meublé. Pour calculer ces amortissements, il faudra déterminer la valeur vénale du bien déjà possédé, qui servira de base à son amortissement.  

Si j’amortis mon bien en étant au régime réel, l’impact sera important sur le calcul de la plus-value lors de la revente ?

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes soumis à la plus-value des particuliers.

Des abattements pour durée de détention sont prévus. Ainsi, si vous détenez le bien cédé depuis plus de 22 ans, votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. Il faudra toutefois attendre 30 ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux.

Les amortissements du prix d’acquisition de l’immeuble ou de sa valeur vénale dont a bénéficié le loueur en meublé non professionnel ne viennent par ailleurs pas impacter le montant de la plus-value immobilière.

Mes revenus excèdent les 70 000€/an, suis-je toujours loueur meublé non professionnel ?

Vous pouvez être loueur meublé non professionnel même avec des revenus supérieurs à 70 000€/an. Pour basculer vers le régime du loueur meublé professionnel (LMP), 3 conditions cumulatives doivent être réunies :

  • Les recettes annuelles issues de la location meublée sont supérieures à 23 000€ pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.
  • Les recettes issues de la location meublée excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
  • Le 8 février 2018 le Conseil Constitutionnel a censuré la dernière condition cumulative qui était d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Pour toute autre question, nos experts spécialisés vous répondent