Vous êtes associé dans une Société Civile Immobilière et vous souhaitez que la SCI achète un immeuble à usage professionnel en ayant recours au crédit-bail plutôt qu’à l’emprunt pour financer cet investissement.

Quelles sont les conséquences fiscales de ce choix ?

La SCI passe un contrat avec un organisme financier spécialisé qui va acheter les locaux. La SCI prend ces locaux en location pour une certaine  durée, moyennent un loyer fixé au contrat, et les sous-loue à une société d’exploitation qui les utilise dans le cadre de son activité professionnelle.

A l’expiration du bail, la SCI pourra acquérir l’immeuble pour un prix de levée d’option généralement faible, tenant compte notamment des versements effectués au titre de loyers. En devenant ainsi propriétaire de l’immeuble, la SCI met fin à l’activité de sous-location (relevant de la catégorie des BNC) et les revenus retirés de la location de l’immeuble, relèvent alors des revenus fonciers. Or la  cessation de l’activité de sous-location par la SCI, constitue un fait générateur de plus-value professionnelle.

La plus-value est égale à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble à la date de levée d’option et un prix de revient à la même date. Ce dernier est constitué par le prix de levée de l’option augmenté du montant des réintégrations auxquelles doit procéder la SCI, en application de l’article 239 sexies du CGI. Cette plus-value sera imposable à l’IRPP à proportion des droits de chaque associé dans le capital de la SCI.

La loi prévoit un report d’imposition (article 93 quater IV du CGI). Chacun des associés de la SCI doit donc demander le report d’imposition de la quote-part de plus-value au moment du transfert de propriété à la suite de la levée d’option.

La vente de l’immeuble pourra générer une plus-value immobilière dès lors que le prix de cession de l’immeuble sera supérieur à sa valeur vénale au jour de l’option. En outre, il ne faudra pas oublier de déclarer la plus-value professionnelle placée en report d’imposition, puisque la vente est un évènement qui met fin audit report.

En conclusion, le financement d’un immeuble au moyen d’un crédit-bail peut être une alternative intéressante à l’emprunt classique, à condition d’en mesurer les conséquences fiscales au regard de la taxation des plus-values, lors de la levée d’option puis lors de sa cession ultérieure.