Introduction 

Les frais de notaire s’élèvent en général entre 6 % et 8 % du prix d’achat d’un bien immobilier. En location meublée, il est parfois avancé que ces frais peuvent créer un déficit l’année de l’acquisition du bien. Dans cet article, nous examinerons si cela représente un avantage réel et explorerons les différentes possibilités de traitement comptable pour ces frais. 

 

Dépenses déductibles en location meublée 

En location meublée, toutes les dépenses liées à l’activité sont déductibles. Les dépenses courantes telles que les frais de copropriété, d’entretien, les assurances, ou les intérêts d’emprunt (…) sont considérées comme des charges. Les dépenses liées à l’achat du bien et du mobilier entrent dans la catégorie des immobilisations. 

Les frais de notaire en location meublée 

Contrairement à la location nue, où les frais de notaire ne sont pas déductibles, la location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non professionnelle, permet de déduire ces frais. Il existe deux options de traitement comptable pour les frais de notaire en location meublée. 

Première option : amortissement des frais de notaire 

Dans cette option, les frais de notaire sont ajoutés au prix d’acquisition du bien et amortis sur plusieurs années. Par exemple, si un investisseur achète un bien immobilier à 130 000 euros et paie 8 500 euros de frais de notaire, les frais de notaire seront amortis en même temps que le bien. Cette option permet de lisser la charge des frais de notaire sur plusieurs années et conduit généralement à un « déficit comptable« . Le résultat fiscal sera ramené à 0€ et l’excédent de perte sera mis en réserve d’amortissement.  

Deuxième option : passage des frais de notaire immédiatement en charge 

Dans cette option, les frais de notaire sont passés directement en charge l’année d’achat du bien. Cette option permet souvent de générer un déficit. Reprenons l’exemple précédent : un investisseur achète un bien pour 130 000 euros auxquels s’ajoutent 8 500 euros de frais de notaire. En passant les frais de notaire immédiatement en charge, l’investisseur peut déduire ces 8 500 euros de ses revenus locatifs, les dépenses courantes vont dépasser les revenus locatifs et créer un déficit. On parlera alors de “déficit d’exploitation ou déficit fiscal”, la perte sera alors constatée sur votre déclaration de revenus. 

Utilisation des déficits en location meublée 

En fonction du choix retenu, amortissement ou charge directe, nous obtiendrons donc un “déficit comptable” ou un “déficit fiscal”.  

En LMNP 

Il est important de noter que les déficits en location meublée non professionnelle ne sont pas imputables sur les autres revenus. Faire un déficit ne permettra donc pas de réduire son revenu global imposable. Les déficits en location meublée non professionnelle peuvent être utilisés uniquement que pour réduire les futurs résultats positifs de location meublée non professionnelle.  

En LMP 

Le loueur en meublé professionnel (LMP) a l’avantage quasi-théorique de pouvoir imputer directement le déficit fiscal provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année, sans limitation de montant. Si ce revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans. Si cela semble avantageux en apparence, c’est très souvent impossible en réalité. 

Choix entre amortissement et passage immédiat en charge 

Le choix entre l’amortissement des frais de notaire et leur passage immédiat en charge est irrévocable. Il est donc important de bien réfléchir avant de prendre une décision. Le choix de l’option se fait lors de l’arrêté du premier bilan et s’appliquera à tous les autres biens acquis par la suite.  

Il est donc recommandé de discuter de ce choix avec un conseiller avant de prendre une décision définitive. 

A noter : les “déficits fiscaux ” devront être utilisés dans les 10 ans tandis que la réserve d’amortissement est utilisable sans limite de durée. De plus, les déficits fiscaux ne peuvent être imputés sur les bénéfices que s’il n’existe plus de réserve d’amortissement. 

En LMNP, si les premières années l’activité génère un déficit comptable, ce qui est généralement le cas, le risque est important de ne pas pouvoir imputer le déficit fiscal et de le perdre au terme des 10 ans. C’est la raison pour laquelle les frais de notaire sont généralement amortis en LMNP, à l’exception des activités à forte rentabilité. 

En LMP, les déficits fiscaux ne devront pas être issus d’une activité exercée auparavant sous le statut non-professionnel. Il conviendra donc que le loueur soit LMP dès son premier exercice ce qui est rarement le cas. De même, la règle comptable de permanence des méthodes, limite la portée du choix de constater les frais d’acquisition en charge si ceux-ci ont été amortis lors de vos précédents achats sous le statut LMNP. 

Conclusion 

Le traitement comptable des frais de notaire en location meublée aura un impact important sur les résultats financiers. Le choix entre l’amortissement et le passage immédiat en charge doit être réfléchi et discuté avec un conseiller. 

Pour plus d’informations sur la location meublée et les différentes options de traitement comptable, n’hésitez pas à contacter notre équipe d’experts comptables. Nous serons ravis de répondre à toutes vos questions. 

Retrouvez également cet article sur les déficits en location meublée et notre vidéo au sujet des frais de notaire.