Entretenir et/ou améliorer ses biens immobiliers locatifs est indispensable pour les louer dans de bonnes conditions et pour les valoriser. Les modalités de calcul des revenus fonciers, font qu’il est possible lorsqu’on réalise certains travaux, de déduire les dépenses correspondantes de son revenu et de faire apparaître des déficits fonciers. Ceux-ci pourront, soit venir en moins des autres revenus (imputation), soit diminuer les futurs revenus fonciers pour le calcul du revenu global imposable. Cependant ce dernier mécanisme connait des limites. Pour bien comprendre l’effet fiscal des déficits fonciers, il faut examiner leurs règles de calcul en détail.

Quel intérêt à réaliser des travaux ?

Avant même d’aborder les aspects fiscaux de cet article, il est important de rappeler que des biens immobiliers locatifs en bon état ont le double avantage de pouvoir être loués plus facilement et dans de bonnes conditions, tout en présentant une facilité de revente à une bonne valeur.

Il est donc économiquement intéressant voire indispensable, d’améliorer et de maintenir en bon état ses biens immobiliers locatifs. De plus ces règles de bonne gestion peuvent amener des avantages fiscaux. Il est donc important de bien appréhender ces notions, lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif. Ceci exposé, examinons les modalités fiscales de déduction de ces dépenses de travaux.

Nature des dépenses pouvant créer un déficit foncier imputable en location nue

En ce qui concerne les dépenses de travaux, seuls les frais d’amélioration, de rénovation ou de réparations de locaux d’habitation peuvent être admis en charge pour le calcul des revenus fonciers. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont retenus dans le calcul du prix d’achat de l’immeuble pour le calcul des plus-values de cession, mais ne sont pas déductibles des revenus de location.

     

Le cas particulier des intérêts d’emprunts

Les emprunts dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, peuvent concerner l’acquisition ou la construction des biens loués ainsi que leur entretien, leurs réparations ou améliorations. Ces intérêts sont toujours exclus de l’imputation sur le revenu global, de même que leurs frais accessoires (frais de dossier, assurance décès/invalidité, assurance chômage…).

En conséquence, les déficits imputables ne peuvent être constitués que de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux, taxes, frais de gestion…).

 

Imputation et report des déficits fonciers

 

Les déficits fonciers liés aux travaux sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 euros par an. Les déficits qui ne peuvent être imputés sont reportables sur les 10 années qui suivent leur réalisation. Ils viennent alors diminuer les revenus fonciers ultérieurement réalisés. Le mécanisme d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est automatique.

Exemple :

Les travaux effectués génèrent un déficit de 16 000€ en année 1. L’investisseur va pouvoir imputer 10 700 € sur son revenu global. Le surplus, pour un montant de 5 300 € sera imputé sur le revenu foncier des années suivantes.

 

Une efficacité limitée : L’imputation du déficit est sans effet sur les prélèvements sociaux

Les revenus fonciers supportent l’impôt sur le revenu au barème progressif, ainsi que les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Cependant, l’imputation du déficit foncier ne vient pas minorer l’assiette globale annuelle des prélèvements sociaux, aucune compensation n’étant possible entre le déficit d’une catégorie de revenus et le résultat positif d’une autre pour le calcul de cette assiette.

En revanche, les déficits fonciers imputables sur les bénéfices fonciers futurs, viennent bien minorer l’assiette des prélèvements sociaux futurs dans la mesure où celle-ci comprend les bénéfices fonciers après imputation des déficits fonciers reportables.

Un contribuable imputant un bénéfice foncier de 10 000 € sur ses revenus globaux et payant de l’impôt dans la tranche marginale d’imposition de 30 % verra ainsi son impôt diminué de 3 000 €.

En revanche si ce contribuable décale les travaux qui génèrent ce déficit foncier sur l’année suivante, de manière à diminuer son revenu foncier sans être en déficit, l’économie d’impôt est identique mais il apparait une économie supplémentaire de prélèvements sociaux supplémentaire de 1 720 €.

Cependant cette économie doit être comparée au manque à gagner pouvant résulter d’un décalage dans la mise en location du bien sur lequel portent les travaux.

 

Intérêt du report des déficits fonciers

Le report d’un déficit foncier est intéressant si le foyer fiscal dispose de revenus fonciers ultérieur à sa réalisation. Par ailleurs le déficit foncier reportable vient diminuer l’assiette des prélèvements sociaux. Il est ainsi possible de compenser le revenu imposable pendant une période relativement longue.

 

Un avantage complémentaire dans certains cas : l’imputation des déficits fonciers n’est pas visée par la règle du plafonnement des niches fiscales.

 

La plupart des réductions et des crédits d’impôts sont plafonnés à un montant maximum global de 10 000 € par an. L’imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux et la réduction d’impôts générée ne rentre pas dans le calcul de ce plafonnement.

Que se passe-t-il si le bien n’est plus loué ?

Lorsqu’un déficit foncier a été déduit du revenu global, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit pour pouvoir conserver celle-ci.  

Si la location s’interrompt avant, en particulier si le bien loué est vendu, l’imputation du déficit sera remise en cause et l’impôt de l’année d’imputation sera recalculé, ce qui aboutira à un supplément d’imposition. 

Cependant, le déficit ainsi écarté n’est pas perdu mais requalifié en déficit reportable pendant 10 ans. Si le foyer fiscal dégage des revenus fonciers au titre d’années postérieures à l’apparition de ce déficit foncier, celui-ci sera diminué.    

Cette règle s’applique également en cas de passage d’une location nue vers une location meublée, qui vaut fin de location.

  

Le déficit ne peut apparaître qu’au régime réel

Il faut retenir également que seul le régime réel d’imposition des revenus fonciers permet de générer des déficits fonciers. En effet dans le régime micro-foncier, réservé aux contribuables individuels qui réalisent moins de 15 000 € de recettes par an, le revenu est déterminé en calculant un abattement de 30 % représentant l’ensemble des charges. Ce régime n’est donc en général pas adapté quand on réalise des travaux.

Imputer un déficit foncier reste une opportunité fiscale intéressante, notamment lorsque l’on dispose également d’avantages fiscaux sous forme de réduction ou de crédit d’impôt.

Reporter un déficit foncier s’avère également intéressant, tout comme de manière générale réaliser des travaux qui permettent de diminuer ses revenus fonciers. Il faut toutefois réaliser des travaux économiquement justifiés sur des biens immobiliers loués ou à louer.

Il convient également de conserver les biens en location pendant une période de 3 ans suivant l’année au titre de laquelle le déficit foncier a été imputé, au risque de remettre en cause cet avantage fiscal. Cependant, dans de nombreux cas, aucun déficit ne sera perdu puisque les déficits sont recalculés et non écartés.