Déclaration de votre activité LMNP : le guide

Comment déclarer le début d’activité de votre location meublée non professionnelle ?

Vous débutez votre activité de location meublée ? Quel que soit le régime fiscal : micro ou réel ou que l’activité soit exercée à titre professionnel ou non, vous devez impérativement déclarer votre activité à l’administration dans les 15 jours du début de celle-ci.

Il est conseillé de renseigner la date d’acquisition du bien sur votre P0i et non la date de mise en location. En effet, les charges antérieures à votre date de début d’activité ne pourront pas toujours toutes être déduites dans ce dernier cas.

Pour une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i. Les démarches d’immatriculation doivent être entreprises auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) du greffe du tribunal de commerce. Le CFE procédera à la transmission des informations auprès de l’administration fiscale et de l’INSEE pour l’attribution d’un numéro SIREN.

Cette identification vous sera demandée par le centre des impôts lors du dépôt de votre déclaration 2031.

En début d’activité, les démarches sont à réaliser auprès du CFE compétent géographiquement pour le 1er bien loué. Si vous possédez plusieurs biens loués meublés, vous devez choisir le greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien sur lequel vous percevez le plus de revenus. Vous obtiendrez alors un numéro SIRET et pourrez déclarer les revenus de l’ensemble de vos appartements sur une déclaration unique.

Dans ce formulaire vous sera demandé le choix du régime fiscal pour votre déclaration de revenus de location meublée.

Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), les démarches d’immatriculation doivent intervenir auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). En plus de l’administration fiscale et de l’INSEE, Le CFE procédera à la transmission des informations d’immatriculation au tribunal de commerce et à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants, ex RSI). L’inscription au CFE de la Chambre de Commerce et d’Industrie déclenche donc une affiliation auprès à la SSI, qui appellera automatiquement des cotisations sociales, sur une base forfaire en début d’activité.

Il convient donc de ne pas se tromper sur le CFE compétent en termes d’immatriculation. Une inscription involontaire auprès du CFE de la CCI pour un loueur souhaitant être non professionnel aura des conséquences problématiques à divers niveaux.

Ensuite, chaque nouveau bien loué meublé devra faire l’objet d’une déclaration d’existence auprès du CFE compétent. Il n’est pas nécessaire d’envoyer un nouveau P0i puisque vous avez déjà un numéro SIRET. Par ailleurs, tout bien supplémentaire mis en location meublée doit être déclaré à l’administration.

Qu'est-ce que la CFE ?

Les loueurs meublés non professionnels, dès lors qu’ils ont un n° de SIRET sont redevables de la Cotisation Foncière des Entreprises.
Celle-ci est calculée comme pour la taxe foncière, à partir de la valeur locative du bien à laquelle s’ajoute un taux d’imposition
(prévu par la collectivité locale).

Le contribuable est redevable et doit assurer le règlement de cette taxe avant le 15 décembre.

Comment obtenir un SIRET pour une activité LMNP ?

Afin de faire connaître votre activité auprès des Services Fiscaux, vous devez demander un n° de SIRET.

Pour l’activité de loueur meublé non professionnel, c’est le plus souvent le Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien qui sera le destinataire.

ComptaCom se charge pour vous d’effectuer les démarches d’immatriculation en votre nom. Attention, la demande doit être réalisée au plus tard 15 jours après la date de 1ère mise en location de votre bien.

Pourquoi adhérer à un centre de gestion ?

Cette adhésion est peu onéreuse et procure plusieurs avantages :

  • L’obtention d’une réduction d’impôt
  • La non majoration de 25% de votre résultat fiscal dans le cas ou vous auriez un résultat bénéficiaire

Coût d'un CGA

Le coût moyen d’un CGA est de 200€. Le coût du CGA recommandé par ComptaCom est de 140€ TTC pour l’année 2018. La réduction d’impôts, quand elle s’applique concerne également le coût de l’adhésion CGA. La réduction d’impôts est à inscrire dans la case 7FF sur la déclaration 2042 Complémentaire.

Comment déclarer les revenus d'une location meublée ?

Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Afin de déclarer vos revenus de location meublée, il est nécessaire de reporter votre résultat fiscal dans le feuillet complémentaire 2042 C Pro de votre déclaration de revenus (2042). Vous devez remplir la déclaration 2042 C Pro en même temps que la déclaration de revenu. Si vous faites votre déclaration en ligne, il vous suffira de cocher « Revenus des locations meublées non professionnelles » afin que le bon feuillet apparaisse.

  • si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous devrez seulement reporter le montant de vos recettes locatives sur la déclaration de revenus complémentaires n°2042 C Pro.
  • si vous avez opté pour le régime réel, vous devez tenir une comptabilité et établir chaque année une déclaration de revenus BIC n°2031 et une liasse fiscale constituée des imprimés n°2033 et suivants (pour les loueurs relevant du régime simplifié)  ou 2050 et suivants (pour ceux relevant du régime réel normal). Cette déclaration est à produire annuellement avant le 30 avril (en pratique le délai est fixé chaque année dans les tous premiers jours de mai) de l’année qui suit celle de la réalisation des revenus. Une fois vos revenus locatifs déclarés, vous pourrez alors reporter ce résultat fiscal dans votre déclaration de revenus annuelle.

Pourquoi faire appel à un Expert-comptable pour déclarer votre activité en LMNP ?

Afin de pouvoir éditer un bilan et une liasse fiscale, mais également de pouvoir calculer les amortissements de votre bien, il est nécessaire d’être accompagné par un expert-comptable spécialisé. Un cabinet spécialiste comme ComptaCom se chargera également de pré-remplir votre déclaration d’impôts liée aux revenus de votre bien. Il s’occupera également de la déclaration CFE.

Gérer soi-même sa fiscalité, une prise de risque à éviter.

Le statut LMNP nécessite une rigueur dans le respect des délais et des déclarations à transmettre. La meilleure solution pour être certain de faire correctement sa déclaration et dans les temps est de se faire accompagner par un cabinet spécialiste de la location meublée non professionnelle.

L’expert-comptable est le partenaire indispensable du loueur en meublé. Il pourra le conseiller quant aux choix du régime le plus favorable. Il établira également les déclarations fiscales.

Les risques d’erreurs dans la comptabilisation des amortissements sont grands. Ces derniers doivent en effet être tenus dans un registre spécifique. Le risque en cas d’erreur est le rejet pur et simple de ces amortissements par les Services Fiscaux.