Un investissement en location meublée bénéficie d’une fiscalité attrayante. Cependant, les conséquences fiscales du décès de l’investisseur peuvent être importantes pour ses ayants droit, si aucune précaution n’est prise.

Imposition des bénéfices et plus-values

 

La première conséquence fiscale du décès de l’investisseur est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice.

Attention : un prêt couvert par une assurance emprunteur générera un résultat exceptionnel imposable (plus de détails à ce sujet dans le point suivant).

La seconde conséquence est l’imposition immédiate des plus-values réalisées à cette date, même s’il s’agit de plus-values latentes. Ces dernières sont calculées sur la base d’une valeur vénale qui représente le montant pouvant être obtenu en contrepartie de la cession du bien dans des conditions normales.

Pour une LMNP, cependant, la taxation de ces plus-values est nettement atténuée. En effet, les plus-values concernant les immeubles loués sont celles de particuliers et ne sont taxables qu’en cas de cession à titre onéreux, c’est-à-dire comportant une contrepartie financière ou réelle.

À l’inverse, pour les LMP, les sorties de biens du bilan sans qu’il y ait vente sont taxées dans le régime des plus-values professionnelles – c’est le cas des sorties du bilan pour succession. Dans ce cas, et sauf exonération, une taxation sera due sans pour autant qu’il y ait de trésorerie disponible, l’immeuble n’étant pas vendu.

Heureusement, les exonérations sont assez fréquentes, à commencer par celle des LMP exerçant leur activité en mode professionnel depuis plus de cinq ans et générant moins de 90 000 € de recettes annuelles. Toutefois, cette exonération ne vaut que pour l’impôt sur le revenu et non pour les cotisations sociales assises sur les amortissements qui ne correspondent pas à une réelle dépréciation du bien.

Particularité des LMP : un dispositif permettant d’exonérer d’impôt les plus-values est prévu. Mais ce dispositif ne s’applique que si les héritiers poursuivent l’activité, ce qui peut poser des difficultés en pratique (art 41 du CGI).

Décès et assurance emprunteur

 

Le décès de l’investisseur peut aussi entraîner le versement d’une indemnité d’assurance emprunteur. La compagnie d’assurance verse à la banque le solde de la dette de l’investisseur décédé.

Cette indemnité d’assurance décès constitue un produit exceptionnel imposable. Elle majore le résultat de cessation d’activité calculé suite au décès. Ce bénéfice est imposé au nom de l’investisseur décédé à l’impôt sur le revenu, sur sa tranche marginale. De plus, il supporte la CSG/CRDS au taux de 17,2 % pour les LMNP, ou des cotisations sociales pour les LMP.

Dans certains cas, un étalement fiscal de ce produit est possible sur cinq ans, à condition que l’activité soit poursuivie par le conjoint survivant.

Attention : La souscription d’une assurance décès complémentaire couvrant le risque de paiement de cette imposition est aussi très fortement recommandé.

Décès, démembrement et droits de succession

 

Un autre point est à prendre en compte : le démembrement de la propriété des biens loués meublés. En effet, la propriété des biens du défunt est transférée à ses ayants droit, ce qui entraîne le calcul de droits de succession.

Mais ce transfert peut n’être que partiel, dans la mesure où son conjoint peut conserver une partie de l’usufruit des biens loués meublés, ses enfants héritant quant à eux de leur nue-propriété.

L’inconvénient de ce démembrement de la propriété d’un bien loué meublé est que l’usufruitier du bien continue à en percevoir les loyers et à être imposé à ce titre, mais ne peut plus déduire les amortissements que sur son usufruit et non sur la pleine propriété, n’étant plus intégralement propriétaire du bien.

Le démembrement aura aussi des conséquences importantes pour les biens soumis à TVA, notamment dans le cadre de l’exploitation d’un bien en résidence gérée.  En effet, dans le cadre d’un démembrement, la nue-propriété sort du champ de la TVA et implique une régularisation sur la TVA déduite au titre des immobilisations.

L’organisation de la succession avant le décès, quand c’est possible, peut permettre d’éviter ce démembrement des biens meublés en transmettant ou en conservant ceux-ci en pleine propriété – à condition de l’avoir prévu avec son notaire. Il paraît donc indispensable de consulter ce dernier lors de l’acquisition du bien loué meublé ou de sa mise en location.

Préparer sa succession et conserver des liquidités

 

En conclusion, et comme nous avons déjà pu le rappeler, le statut de loueur en meublé ne s’improvise pas et il faut prendre en compte les risques liés aux conséquences du décès de l’investisseur.

Cet événement est toujours compliqué à gérer pour la famille du défunt et il est inutile d’en aggraver les conséquences fiscales potentielles en n’ayant pas pris au préalable les précautions qui s’imposent.

Il est ainsi fortement conseillé de préparer sa succession avec son notaire et de conserver des liquidités quand on avance en âge, afin de pouvoir faire face aux conséquences fiscales souvent lourdes d’une succession, en particulier quand celle-ci porte sur des biens immobiliers.

 

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