Le dispositif Censi Bouvard permet aux acquéreurs de logements neufs de réduire leur impôt et de récupérer la TVA sur leur achat. Ils bénéficient des mêmes avantages que les loueurs meublés non professionnels (LMNP). Cet investissement locatif permet d’obtenir des réductions d’impôt, c’est un outil de défiscalisation.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
La réduction d’impôt prévue par le régime CENSI BOUVARD est un régime optionnel, qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu des loueurs en meublé propriétaires dans certaines résidences à hauteur de 11 % de la valeur du bien acquis, cette déduction étant étalée sur 9 ans, durée qui correspond à la période durant laquelle vous vous engagez à conserver votre bien.
Un investissement en Censi-Bouvard se fera sous le statut LMNP et vous devrez déclarer vos revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
ComptaCom, expert-comptable spécialisé en Censi-Bouvard, vous présente les particularités de cette loi.
Avantages de la loi Censi-Bouvard
Réduction d’impôt de 11% sur 9 ans
En achetant un bien 200 000 €, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 000€ fractionné sur 9 ans (200 000 * 11 / 100 = 22 000). Soit une réduction d’impôt de 2444€/an (22 000 / 9 = 2 444).
Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable serait inférieur à la réduction d’impôt Censi Bouvard, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l’impôt des 6 années suivantes. En cas de variation d’impôt, le dispositif s’adapte. Un avantage intéressant !
Attention, la base de l’avantage fiscal est plafonnée à 300 000€. Si le bien acheté coûte plus de 300 000€, la différence est amortie en comptabilité mais n’ouvre pas droit à une réduction d’impôt.
Ce dispositif entre dans le cadre des plafonnements des niches fiscales, ainsi les réductions et crédits d’impôts pour le foyer fiscal ne peuvent dépasser 10 000 euros.
Récupération de votre TVA
L’investisseur en résidence services peut récupérer la TVA grevant le prix d’acquisition du logement loué. Les biens acquis dans le cadre du dispositif Censi Bouvard bénéficient également de cet avantage.
Attention, si vous souhaitez vendre le bien avant 20 ans de détention ou que le bail commercial a été rompu, vous devrez rembourser la TVA récupérée par 20ème.
Vos loyers sont garantis pendant 9 ans
Au même titre que tout investissement en résidence services, le loyer est garanti par le bail commercial. Il est donc nécessaire de choisir un gestionnaire de confiance.
La différence avec la location meublée dite « classique »
En contrepartie de l’application du dispositif Censi-Bouvard, le bénéficiaire de la réduction d’impôt perd la possibilité de déduire fiscalement l’amortissement des biens loués.
Aussi, si le dispositif a connu un succès certain dans les années suivant sa mise en place, car son taux était de 25 %, cette réduction d’impôt a progressivement été moins retenue par les investisseurs au fur et à mesure des baisses de taux (18 % puis 11 %).
Dans le cadre d’une acquisition en Censi Bouvard, la réduction d’impôt produira ses effets sur une durée de 9 ans (lire l’article : Gérer un bien dont la totalité de la réduction d’impôt a été obtenue ?). Au terme de cette période, l’investisseur restera imposé sur ses revenus locatifs mais ne bénéficiera plus de l’avantage fiscal. Il conviendra alors d’envisager la revente du bien et réinvestir le produit de la vente dans un autre.
A l’inverse, l’amortissement comptable du régime LMNP « classique » produira ces effets sur une durée plus longue. ! En retenant l’amortissement, l’investisseur en résidence de services ne sera généralement pas imposable sur les loyers encaissés pendant plus de 20 ans.
Le Censi-Bouvard, est-ce rentable ?
La recherche d’une optimisation de l’avantage fiscal obtenu par le biais de la réduction d’impôt CENSI BOUVARD, aboutira à considérer :
- Que la réduction d’impôt obtenue doive être supérieure à l’impôt payé par le contribuable même si le solde non utilisé peut être reporté sur l’impôt des 6 années suivantes.
- Qu’il faudra étudier la revente du bien qui a permis de l’obtenir une fois l’engagement de 9 ans respecté, l’avantage fiscal étant alors assuré.
En choisissant l’option Censi-Bouvard, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt immédiate et pendant 9 ans. Cependant, au terme du dispositif et à défaut d’une revente du bien, vos revenus resteront imposés sur votre tranche marginale (et à la CSG) sans obtenir en contrepartie de réduction d’impôt. Un contribuable relevant de la tranche marginale à 41 % se verra ainsi imposé à un taux cumulé de 58,2 %.
En optant pour le régime réel « classique », le même investisseur ne bénéficiera d’aucune réduction d’impôt mais ne sera pas imposable sur les loyers encaissés pendant plus de 20 ans.
La comparaison entre les avantages de cette réduction d’impôt et le régime ordinaire des loueurs en meublé est donc systématiquement à effectuer.
Les conditions de la loi Censi-Bouvard
Comment savoir si je suis éligible au Censi-Bouvard ?
1 Le logement doit être neuf :
- Neuf (logement achevé)
- En état futur d’achèvement (VEFA)
- Achevé depuis au moins 15 ans mais réhabilité
- Faire partie des résidences concernées
2 Les résidences de services gérées :
- Les résidences étudiantes
- Les résidences pour séniors
- Les résidences de tourisme classées
- Les résidences EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
- Exclus de cette loi : les résidences de tourisme
3 La location :
- Est garantie par le bail commercial qui vous uni avec votre gestionnaire. Vous touchez un loyer chaque mois, que le bien soit vide ou non et ce sans vous soucier du locataire.
- Est obligatoire pour une durée de 9 ans.
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ComptaCom Investissement est spécialisé dans l’accompagnement des investisseurs en résidence gérée et l’établissement des liasses fiscales.
Nos collaborateurs conseillent systématiquement nos clients loueurs en meublé sur l’opportunité de retenir ou non la réduction d’impôt CENSI BOUVARD.
Votre interlocuteur dédié vous accompagne dès l’origine de votre projet pour récupérer la TVA puis, chaque année, il vous transmettra tous les éléments à reporter sur votre déclaration de revenus personnel.
Ainsi, vous êtes sûr d’optimiser votre imposition et de sécuriser vos déclarations.
