De nombreux investisseurs ont fait le choix d’acquérir des logements meublés confiés à l’exploitant d’une résidence-service. Ces biens permettent notamment de bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard. Cette réduction est étalée sur 9 ans. Au-delà de cette période, l’avantage fiscal étant intégralement acquis, la revente du bien loué peut être envisagée. Quelle position faut-il alors adopter?

La réduction d’impôt prévue par le régime Censi Bouvard est un régime fiscal optionnel, qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu des loueurs en meublé propriétaires de biens dans certaines résidences gérées.  

Cette réduction d’impôt a connu un succès certain dans les années qui ont suivi sa mise en place (2010 et 2011) car son taux était de 25 %. Celui-ci a été ramené à 18 % pour les investissements réalisés en 2012 puis à seulement 11 % à compter du 1er janvier 2013. Ce dispositif est toujours en vigueur, mais présente désormais moins d’intérêt.

En contrepartie de la réduction d’impôt, le bénéficiaire doit s’engager à louer le bien qui permet d’en bénéficier pendant une période d’au moins 9 ans. Le non-respect de cet engagement entraîne la remise en cause des avantages fiscaux obtenus.

Autre contrepartie fondamentale, le bénéficiaire de la réduction d’impôt perd définitivement la possibilité de déduire fiscalement l’amortissement du bien loué. Or cet amortissement est un avantage déterminant pour limiter le résultat fiscal des activités de location meublée.

C’est pourquoi, avant d’exercer l’option pour le régime Censi Bouvard, il faut toujours en comparer les effets avec ceux de l’amortissement classique, qui sont aujourd’hui le plus souvent plus intéressants.

Il faut donc à ce niveau bien distinguer la réduction d’impôt Censi Bouvard qui produit ses effets sur une durée de 9 ans et l’amortissement comptable du bien qui produit ses effets sur une durée plus longue et impacte le calcul de l’impôt sur le revenu et de la CSG CRDS (17,2 %).

Autre point, la base maximale de la réduction d’impôt est de 300.000 € d’investissement par an. Cependant, cet avantage est limité par la règle du plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an. Par ailleurs, la durée de location minimale exigée pour l’application de la réduction d’impôt est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial de chaque logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

En prenant ces éléments en considération, il apparait ainsi que conserver un bien dont on a obtenu la totalité de la réduction d’impôt Censi Bouvard, revient à conserver un bien dont l’intégralité de l’amortissement a été utilisé, ce qui entraine un revenu fiscal plus élevé.

Cependant plusieurs solutions peuvent être envisagées :

  • La première et la plus radicale, est de revendre le bien et d’en acheter un nouveau qui pourra quant à lui être amorti. L’impôt sur la plus-value et les frais de l’opération seront par principe et sauf cas exceptionnel nettement moins élevés que l’économie d’impôt future apportée par l’amortissement du nouveau bien. Si le bien est revendu à un acquéreur qui reprend le bail commercial, et est lui-même redevable de la TVA, il n’y a pas de régularisation de TVA sur la cession. La principale précaution à prendre est de s’assurer que la durée d’engagement de location a été respectée, et si possible de prendre quelques mois de marge avant la cession.

  • La deuxième consiste à conserver le bien et à déterminer ses revenus fiscaux dans le régime des micro-entreprises avec 50 % d’abattement forfaitaire. Cette solution peut toutefois ne pas être intéressante ou ne pas être possible si l’investisseur possède d’autres biens loués meublés. Il faut également noter que depuis plusieurs années le régime micro BIC est compatible avec le statut de redevable de la TVA et qu’aucune régularisation n’est à opérer en la matière lors du changement de régime.

  • La troisième consiste à investir dans d’autres biens en amortissement classique, dont les excédents d’amortissement viendront diminuer le bénéfice du bien objet de la réduction d’impôt. Si cette solution a le mérite de limiter l’impôt, et de le rendre plus supportable, elle n’est généralement pas la plus efficace sur le plan fiscal. 

Les solutions existent pour optimiser la situation d’un bien pour lequel la totalité de la réduction d’impôt Censi Bouvard a été obtenue. La solution la plus efficace parait cependant être de céder le bien et de réinvestir. Les autres solutions peuvent permettre d’attendre un moment favorable pour la cession, ou de limiter les conséquences de la fin de la réduction d’impôt. Nos experts sont à votre disposition pour vous conseiller si vous vous interrogez à ce sujet.