Comme nous l’avons déjà évoqué, la Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés rencontre la faveur de nombreux investisseurs en raison de ses avantages juridiques et fiscaux. La grande liberté d’organisation de la SCI en fait un bon outil pour gérer son patrimoine immobilier et en préparer la transmission.

Par ailleurs, le cadre fiscal de l’impôt sur les sociétés est favorable au développement du patrimoine des SCI. La question de la transmission du patrimoine immobilier porté par des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés s’avère donc incontournable.  

Organisation et répartition du capital de la SCI

La SCI présente plusieurs avantages en termes de transmission. Dans la mesure où elle est plus stable que l’indivision, il est plus facile d’y faire coexister les associés, en particulier s’ils sont relativement nombreux.  

La gestion des affaires courantes de la société étant assurée par un ou plusieurs gérant(s), il y a peu de risque de blocage de son fonctionnement.

Il est également possible d’en partager le capital en répartissant celui-ci entre les associés de façon claire. Une répartition judicieuse permettra d’organiser le contrôle de la société par ses associés dans les conditions souhaitées par les porteurs du projet. Cette possibilité facilite la transmission de participations minoritaires dans le capital, ce qui permet notamment une transmission, en plusieurs étapes échelonnées dans le temps.

Valorisation des parts sociales de la SCI

La différence fondamentale dans l’évaluation des parts d’une SCI par rapport à l’évaluation d’un bien immobilier détenu en direct, est que la valorisation des parts tient compte de l’endettement de la société, qui vient en diminution de la valeur des immeubles qu’elle possède.

Ainsi, schématiquement, la valeur des parts sociales d’une SCI au capital de 10.000 €, qui détient un immeuble d’une valeur de 500.000 € et qui est endettée à hauteur de 400.000 €, est de 110.000 €. En cas de donation des parts sociales, c’est cette valorisation qui sert de base de calcul aux droits fiscaux. L’avantage peut donc être très significatif par rapport à une détention directe des immeubles, situation dans laquelle l’assiette pour la transmission sera de 500 000 €.

Il est également possible de diminuer cette valorisation d’un abattement pour illiquidité allant de 10 à 20 %, si le nombre d’associés de la société et les règles prévues par ses statuts en cas de revente de titres rendent une cession de ceux-ci moins facile qu’en cas de détention directe de l’immeuble.

Démembrement du capital de la SCI

Principe

Il est également possible de démembrer les parts sociales. Le démembrement d’un bien consiste à dissocier son droit de propriété entre :

  • Son usufruit : le droit d’en jouir et d’en percevoir les fruits (revenus)
  • Et sa nue-propriété : son droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre ou de le donner.

Le démembrement d’un bien est par ailleurs temporaire par nature, ce qui fait que le nu-propriétaire du bien finit toujours, en principe par en récupérer la pleine propriété. En cas de donation, le démembrement est viager et s’éteint au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire obtenant alors la pleine propriété du bien.  

Avantages du démembrement

Donner la nue-propriété d’un bien permet donc d’en conserver les revenus ou la jouissance et à ce titre d’en assurer la gestion courante. Donner la nue-propriété des parts sociales d’une SCI permet de conserver le droit à percevoir les dividendes qui se rattachent à ses parts sociales.

Le démembrement des parts sociales d’une SCI ne remet pas en question l’amortissement des immeubles qu’elle possède, qui continue d’être calculé à plein.

Le démembrement des parts sociales d’une SCI permet également de minorer la valeur des parts sociales transmises prise en compte pour une donation, dans la mesure où, la nue-propriété d’un actif vaut moins que sa pleine propriété, le-nu propriétaire n’ayant pas le droit aux revenus générés.

Par exemple, selon le barème de l’administration fiscale, pour un donateur d’un âge compris entre 50 et 60 ans, l’usufruit vaut 50 % et la nue-propriété vaut 50 %. Le démembrement des parts sociales d’une SCI permet donc de diminuer de façon significative l’assiette des droits fiscaux issus de leur transmission.

Transmission anticipée et échelonnée

Une des règles fiscales fondamentales en matière de droits de donation/succession est qu’il est prévu un abattement de 100.000 € par parent et par enfant pour les donations en ligne directe. Cet abattement s’applique aux donations/successions intervenant sur une période de 15 ans. Autrement dit chaque enfant peut recevoir de ses 2 parents, 200.000 € tous les 15 ans sans payer de droit de donation ou de succession. 

Dans ce contexte, la donation échelonnée de parts de SCI démembrées est une bonne opportunité. Ainsi, il est possible de procéder à une première donation à 55 ans et une deuxième à 71 ans, sans qu’il y ait de droit de donation, si le montant de chacune est couvert par l’abattement.  

On peut cependant aussi remarquer a contrario que la SCI est d’autant plus utile en matière de transmission que le patrimoine est significatif, le démembrement de biens détenus en direct pouvant dans de nombreux cas s’avérer suffisamment efficace pour faciliter leur transmission, du moins sur le plan fiscal, la SCI conservant ses avantages en matière de règles de gestion.

Conclusion

La SCI présente donc des avantages significatifs en matière de transmission du patrimoine immobilier, en particulier lorsque celui-ci est important. Anticiper la transmission des parts d’une SCI permet donc de réaliser des économies substantielles en matière de droit de donation, tout en permettant aux donateurs de conserver leurs ressources et de continuer à gérer leur patrimoine dans un cadre stable et sûr.

Choisir l’impôt sur les sociétés pour limiter l’impôt courant et développer son patrimoine immobilier et transmettre les parts sociales d’une ou plusieurs SCI peut donc s’avérer une stratégie particulièrement pertinente, spécialement si l’on souhaite conserver ses biens dans le cercle familial.  

Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner sur cette thématique.