Le montant retenu pour l’inscription d’un bien à l’actif d’une activité de location meublée est loin d’être neutre car c’est sur la base de ce montant que sera calculé l’amortissement du bien. Quelle valeur retenir ? Le prix mentionné dans l’acte d’acquisition ? La valeur du bien au jour du début de l’activité ? Plusieurs cas sont à distinguer.

Que signifie inscrire un bien à l’actif ?

En optant pour le régime réel et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous exercerez cette activité dans le cadre d’une entreprise individuelle, situation également appelée « exercice en nom propre ».

L’actif constitue le patrimoine d’une entreprise. L’inscription à l’actif du bilan d’un bien figurant dans votre patrimoine privé est totalement libre. En inscrivant ce bien à l’actif du bilan, l’entreprise individuelle peut alors amortir l’immeuble. En pratique, c’est l’inscription du bien loué sur le tableau des immobilisations et amortissements n° 2033 C qui matérialise son inscription à l’actif de votre bilan. Il faut cependant retenir que seuls les amortissements issus des biens utilisés pour l’exercice de l’activité seront déductibles.

Quelle valeur retenir pour l’inscription à l’actif ?

Valeur d’origine ?

L’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI rappelle que les immobilisations acquises à titre onéreux, et affectées à l’exploitation, sont inscrites à l’actif du bilan pour leur coûts d’acquisition (c’est-à- dire le prix d’achat majoré des coûts directement engagés). Les frais d’acquisitions seront généralement ajoutés au prix du bien dans la valeur d’actif. Dans certains cas, notamment dans le cadre de dossiers à forte rentabilité, il pourra être opportun de les passer en charge sur la première année.

Ou valeur vénale ?

Une exception à l’inscription à la valeur d’origine est toutefois prévue pour les biens faisant l’objet d’un transfert du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel. En effet, ces biens seront inscrits au bilan de l’entreprise postérieurement à leur acquisition. Dans ce cas, la documentation fiscale (BOI-BIC- AMT 10-30-30-10 n° 480) précise que les biens seront alors inscrits pour leur valeur réelle (vénale) au jour de cette inscription.

En résumé, dans le cas d’un bien acquis dans l’objectif d’être donné en location meublée, le bien sera inscrit à l’actif à sa valeur d’acquisition tandis que dans le cadre de la mise en location meublée d’un bien déjà détenu auparavant (ancienne résidence principale, bien loué nu…), la valeur à retenir sera la valeur réelle du bien au jour du début de sa location meublée.

Inscription à l’actif d’un bien issu du patrimoine personnel

Comme nous l’avons vu, le bien anciennement détenu dans le patrimoine personnel sera inscrit à sa valeur réelle au jour du démarrage de sa location en meublé.

Cette inscription ne génère pas de plus-value taxable dans la mesure où les immeubles loués en LMNP sont soumis au régime des plus-values des particuliers, dans lequel seules les cessions à titre onéreux (avec contrepartie financière) sont taxées.

BOI-RFPI-PVI-10-30 (80)

« L’inscription d’un bien à l’actif d’une entreprise individuelle (ou dans certains cas son affectation à l’exercice de la profession) ne constitue pas une cession et ne peut donc conduire à l’imposition de la plus-value constatée à cette occasion. »

Une plus-value pourra toutefois apparaître ultérieurement en cas de passage en statut LMP (théorie des biens migrants de l’article 151 sexies du CGI).

En conclusion

Il convient d’être bien accompagné lors de la mise en place de votre dossier. Le montant retenu pour l’inscription d’un bien à l’actif d’une activité de location meublée sera déterminant dans la mesure où les amortissements sont la principale charge déductible d’un loueur en meublé.

Il existe également d’autres risques d’erreurs graves sur la comptabilisation des amortissements. Les amortissements doivent être obligatoirement comptabilisés dans un registre spécifique ou dans une comptabilité informatisée respectant toutes les normes en vigueur. Le mode de calcul est complexe et de très nombreuses erreurs peuvent être commises, telles que la non-dissociation du terrain, le choix de durées d’amortissements inappropriées ou le suivi incorrect des reports d’amortissements.

En cas d’erreur, les conséquences de ces erreurs peuvent être très lourdes et entrainer dans certains cas, le rejet pur et simple de leur déductibilité par l’administration.

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