Tout investisseur immobilier doit maîtriser son cash-flow immobilier : définition, mode de calcul, interprétation et optimisation du cash-flow. C’est une des clés de la réussite d’un projet d’investissement locatif. Découvrez les points clés du cash-flow immobilier !

Qu’est-ce que le cash-flow immobilier ?

Le cash-flow désigne littéralement « les flux de trésorerie » dans toute entreprise. Appliqué à l’immobilier, il permet de déterminer la rentabilité de votre investissement en calculant le revenu net après paiement de toutes les charges.

Le calcul du cash-flow immobilier est simple :

Revenus (loyers) – charges (mensualités de crédit immobilier, charges de copropriété, assurances, taxe foncière, etc.).

Exemple : vous louez un appartement 600 euros hors charges. Pour réaliser cette acquisition, vous remboursez un crédit immobilier de 400 euros chaque mois. Puis, vous réglez différentes charges pour 150 euros. Votre cash-flow est de 50 euros.

Vous pouvez également calculer le cash-flow net après impôt, il vous faudra alors intégrer la fiscalité en plus de toutes les autres charges dans votre calcul.

Comment interpréter le cash-flow immobilier ?

Un cash-flow nul signifie que le projet immobilier est autofinancé.

Un cash-flow positif vous permet de « gagner de l’argent » chaque mois avec votre investissement.

Un cash-flow négatif indique que votre projet immobilier nécessite un effort d’épargne supplémentaire.

Le cash-flow évolue au fil du temps ! Les travaux d’entretien, les périodes de vacances locatives, les impayés de loyers peuvent impacter le cash-flow d’un projet immobilier.

Cash-flow immobilier et rendement locatif, quelle différence ?

Ce sont deux indicateurs différents.

Le rendement locatif est un taux qui détermine la rentabilité d’un projet immobilier en calculant le rapport entre le montant de l’investissement et les revenus qu’il génère. Le cash-flow indique le montant mensuel de la trésorerie nette dégagée par votre investissement, il ne prend pas directement en compte le montant de l’investissement.

Comment améliorer son cash-flow immobilier ?

Certaines actions permettent d’améliorer la trésorerie d’un projet immobilier :

  • Augmenter le loyer grâce à des travaux d’amélioration ou d’aménagement. Ceci n’est pas toujours possible, notamment dans les grandes villes en zone tendue soumises à l’encadrement des loyers ;
  • Modifier le mode de location et rechercher une stratégie locative plus rentable, en aménagent le logement pour la colocation, en pensant à la location saisonnière…
  • Optimiser le remboursement de votre crédit immobilier : trouvez le point d’équilibre entre le coût supplémentaire d’une augmentation de la durée du crédit et la baisse de la mensualité permettant le gain en cash-flow ;
  • Optimiser la fiscalité applicable aux revenus locatifs : notamment en optant pour une location meublée qui vous permettra de bénéficier du régime des loueurs de meublés non professionnels (LMNP), souvent attractif d’un point de vue fiscal.

En conclusion

Le cash-flow immobilier permet aux investisseurs de calculer le revenu net mensuel dégagé (ou inversement l’effort de trésorerie) de son investissement.

Pour chaque achat, l’investisseur recherche à obtenir un cash-flow positif car cela signifie concrètement que son investissement lui rapporte de l’argent. Dans cette optique, les investisseurs peuvent alors orienter leur choix sur des d’investissements à haut rendement (prix d’achat faible, location courte durée…).

Il existe également une stratégie qui peut justifier un cash-flow négatif. Dans ce cas, l’investisseur ne tire pas de cash immédiat et recherche plutôt à se constituer un patrimoine, notamment en vue d’une plus-value à la revente ou dans une logique de transmission.

Demandez conseil à un expert-comptable spécialisé dans l’investissement immobilier ! Pour les obligations comptables comme pour l’optimisation de la fiscalité, il constitue le meilleur allié de votre projet d’investissement locatif.