Déficit fiscal, déficit comptable, ou déficit économique ?

Peut-être vous paraît-il surprenant qu’une activité généralement déficitaire puisse avoir la faveur des investisseurs ? Ceci est en réalité dû au fait que le déficit que dégagent généralement les activités de location meublée est un déficit comptable et non un déficit économique.

Le calcul du résultat comptable, qui intègre notamment la déduction des amortissements, n’est pas toujours le reflet réel du résultat économique d’une activité, qui lui, intègre le remboursement de toutes les charges et emprunts. Ainsi, une activité avec un déficit comptable peut très bien générer un cash-flow, notamment si le bien présente une bonne rentabilité ou en fonction du montant de l’autofinancement de l’investisseur.

 

Déficit comptable et location meublée

En location meublée, le régime réel BIC vous permet de déduire les charges de copropriété, les travaux courants et les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunts, les honoraires de votre expert-comptable, les frais de notaire mais également la charge d’amortissement.

Compte tenu de cette charge d’amortissement, on constate régulièrement un résultat comptable faible ou même négatif, ce qui permet aux investisseurs de neutraliser leurs revenus locatifs sans augmenter leur assiette imposable.

 

L’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal

L’article 39 C II du Code Général des Impôts (CGI) empêche la déduction fiscale immédiate des amortissements qui rendraient une activité de location déficitaire.

Le résultat fiscal sera ainsi différent du résultat comptable. Le principal retraitement consiste en ce qu’il n’est pas admis de réaliser un déficit fiscal en raison des amortissements pratiqués. En cas de déficit lié aux amortissements, et donc de résultat comptable négatif, le résultat fiscal sera « ramené » à 0 € et la part des amortissements non utilisée intégrera une réserve d’amortissement.

Les amortissements non déductibles immédiatement, et mis en réserve, seront déductibles ultérieurement des revenus de location meublée ou des plus-values dégagées dans le cadre de cette activité sans limitation de durée, y compris si celle-ci devient professionnelle.

Du fait de cette limitation et dans la mesure où l’un des principaux postes de charges d’une activité de location meublée est constitué par les amortissements des biens immobiliers donnés en location, une activité de location meublée ne dégage en pratique que très rarement un déficit fiscal et de cette façon, les déficits sont donc généralement reportables sans limitation de durée, que l’on soit LMP ou LMNP.

 

Qu’en est-il des déficits fiscaux ?

Les déficits fiscaux ne peuvent pas provenir des amortissements mais exclusivement des autres charges déductibles. Cette situation pourra notamment se rencontrer lorsque l’investisseur fera le choix de passer directement en charges les frais de notaire ou d’acquisition plutôt que de les amortir.

En LMNP

En location meublée non professionnelle (LMNP), les déficits retirés d’une location meublée ne peuvent être imputés que sur les bénéfices ultérieurs de location meublée non professionnelle, et ce pendant 10 ans. Il n’est pas possible d’imputer un déficit de LMNP sur son revenu global. Ces déficits reportables doivent être indiqués dans les cases 5GA et 5GJ du formulaire 2042-C-PRO.

 

/!\  Attention :

  • Les déficits fiscaux ordinaires (hors amortissements) ne peuvent être imputés sur les bénéfices uniquement s’il n’existe plus de réserve d’amortissement. Si, sur les 1ères années, l’activité génère un déficit comptable lié aux amortissements, le risque est important de ne pas pouvoir imputer le déficit fiscal et de le perdre au terme des 10 ans. C’est la raison pour laquelle les frais de notaire sont généralement amorti en LMNP, à l’exception des activités à forte rentabilité.
  • Si le loueur en meublé devient professionnel par la suite, l’imputation des déficits fiscaux non professionnels ne sera plus possible car les revenus seront des BIC professionnels. En revanche, comme nous l’avons déjà vu, les déficits d’amortissement resteront reportables.

En LMP

Le loueur professionnel (LMP) a l’avantage quasi-théorique de pouvoir imputer directement le déficit ordinaire (hors amortissement) provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année, sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

Si cela semble avantageux en apparence, c’est très souvent impossible en réalité.

En effet, l’imputation des déficits pour les LMP ne concerne que les rares déficits non issus d’amortissements. De plus, ces déficits ne devront pas être issus d’une activité exercée auparavant sous le statut non-professionnel.

A ce propos, on constate que les déficits hors amortissement apparaissent souvent la première année d’activité et qu’il est rare d’être LMP pour cette première année.

De même, la règle comptable de permanence des méthodes, limite la portée du choix de constater les frais d’acquisition en charge. En effet, si ceux-ci ont été amortis lors de vos précédents achats sous le statut LMNP, il ne sera pas possible de les constater en charges lors de vos futurs achats en LMP. Cette possibilité sera réservée aux investisseurs qui auraient anticipé un passage rapide sous le statut LMP et qui auraient fait le choix dès le départ de passer les frais de notaire en charge, avec le risque de ne pas pouvoir l’imputer dans les délais ou avant de devenir LMP.

 

En conclusion

Il faut retenir que les déficits issus d’amortissements, qui sont de loin les plus fréquemment rencontrés, sont reportables sans limitation de durée. Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les LMNP, y compris en cas de changement de qualité (Professionnel / Non Professionnel). Elle permet également de contourner la contrainte théorique d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans des LMNP.

A l’inverse, les autres déficits, devront être gérés différemment selon le statut du loueur. En LMNP, ils seront à réserver aux activités à forte rentabilité (locations saisonnières, colocation…). En LMP, ils pourront être constatés dans de très rares cas et permettront alors de diminuer l’imposition sur les revenus globaux.

De plus, il convient de rappeler qu’un déficit imputé sur les revenus globaux permettra uniquement de réduire l’impôt sur le revenu alors que les déficits d’amortissement reportés sur les revenus locatifs permettent de réduire l’impôt sur le revenu mais également l’assiette sociale de l’année (CSG / CRDS ou de cotisations sociales SSI pour les LMP) ce qui représente finalement un avantage significatif. Cette limite n’est donc finalement pas contraignante.

 

Il faut aussi retenir qu’un expert-comptable spécialiste de la location meublé sera le mieux à même de vous accompagner efficacement sur ces problématiques spécifiques à cette activité.