L’attachement des Français à la pierre ne se tarit pas et l’investissement immobilier est toujours une valeur sûre. Toutefois, être propriétaire bailleur nécessite une certaine habileté pour déjouer les pièges. Sans parler de la peur de se retrouver avec des loyers impayés, il existe d’autres points à bien maîtriser pour réussir son investissement locatif. Découvrons les principaux pièges à éviter pour les propriétaires de biens locatifs.

 

Négliger la localisation du logement

Dès l’achat immobilier, l’emplacement reste le critère principal de sélection, comme pour l’achat de sa résidence principale. La localisation est le seul point que vous ne pourrez pas faire évoluer !

Un logement trop isolé ou mal desservi par les transports peut entraîner des difficultés à trouver des locataires. Et, finalement, c’est tout le projet d’investissement qui perd sa rentabilité.

En outre, vous devez également songer à la revente du bien immobilier dans quelques années…

Notre conseil : réalisez une étude préalable sérieuse sur le marché locatif et le profil des locataires. Vérifiez la bonne accessibilité et la présence de commerces, d’écoles, d’universités à proximité. N’oubliez pas les grands projets d’urbanisme impactant le quartier ou la ville.

 

Sélectionner trop rapidement le locataire

Si votre bien locatif répond à une forte demande locative, vous recevrez de nombreux dossiers de locataires. Il est dangereux de prendre le premier pour gagner du temps.

Une sélection rigoureuse des locataires est indispensable. Vous devez vérifier :

  • leur solvabilité avec les justificatifs que vous êtes en droit de demander (revenus, garants, copie de pièce d’identité, etc.) ;
  • leur sérieux en les rencontrant ou en contactant leur précédent propriétaire. Si votre logement se situe dans un immeuble paisible, vous éviterez de nombreux problèmes en sélectionnant des futurs bons voisins. Les querelles de voisinage peuvent vite devenir infernales pour un bailleur.

Notre conseil : il est relativement facile d’éviter les impayés de loyers avec une caution solidaire ou une garantie loyers impayés. Vérifiez toutefois les conditions précises de mise en jeu de ces garanties.

 

Ne pas anticiper toutes les dépenses d’entretien et de travaux

Dès la décision d’investir dans un bien locatif, vous devez prévoir toutes les charges récurrentes :

  • dépenses d’entretien incombant au propriétaire ;
  • charges de copropriété, le cas échéant ;
  • prime d’assurance PNO (propriétaire non occupant) ;
  • taxe foncière.

Conserver un logement bien entretenu offre de nombreux avantages. Non seulement, vous louez plus facilement et à meilleur prix, mais vous évitez de devoir financer des travaux en urgence.

Si vous louez en meublé, n’oubliez pas de prévoir le renouvellement périodique du mobilier. Un bien locatif se dégrade plus rapidement qu’une résidence principale : changement de locataire plus fréquent, moindre attention portée au logement, etc.

Notre conseil : la rentabilité d’un projet d’investissement locatif s’établit avec une marge liée aux périodes de vacances locative !

 

Ne pas maîtriser la réglementation et la fiscalité

Des règles juridiques précises encadrent la location de logements meublés ou nus. Citons par exemple l’obligation de fournir un DPE (diagnostic de performance énergétique) ou de rédiger un bail conforme aux modèles en vigueur. En outre, si votre bien locatif est situé en zone tendue, le montant du loyer sera encadré.

Côté fiscalité, les pièges à éviter pour les propriétaires de biens locatifs se situent plutôt dans le choix offert. Location nue ou location meublée ? Régime micro ou régime réel ? Statut de LMNP (loueur de meublés non professionnel) ou de LMP (loueur de meublés professionnel) ? Pour prendre la bonne option, il faut maîtriser toutes les conséquences comptables et fiscales, connaître les avantages fiscaux de chaque statut, etc.

Notre conseil : faites des simulations en location meublée entre LMNP et régime micro !

 

Ne pas déléguer la gestion de son bien locatif

Développer un patrimoine immobilier nécessite une implication personnelle importante, notamment en termes de temps. Que vous possédiez un ou plusieurs biens, vous pouvez déléguer la gestion locative à des professionnels.

Plusieurs formules d’accompagnement existent : délégation totale ou partielle de la gestion, gestion locative en ligne, conciergerie, logiciel de gestion, cabinet comptable pour la tenue de comptabilité LMNP, etc.

Les coûts supplémentaires peuvent être déductibles de vos revenus, en fonction de l’option fiscale retenue. Le gain de temps, l’efficacité et la sérénité valent cet effort financier.  C’est le meilleur moyen de réussir son investissement locatif !