Le décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024 reconduit, pour une année de plus, soit jusqu’au 31 juillet 2025, le dispositif d’évolution des loyers lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Cette mesure vise à encadrer les augmentations de loyer dans les zones tendues et ainsi maîtriser l’inflation du marché locatif dans les secteurs concernés. Elle se traduit par une interdiction, sauf exceptions, d’augmenter le loyer entre deux locataires successifs.
Comprendre le dispositif d’évolution des loyers
Ce dispositif introduit par la loi ELAN s’applique dans les zones où l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande. Il vise à limiter les hausses du montant du loyer lors d’une nouvelle mise en location, ou du renouvellement du bail. Il concerne le loyer des locations d’habitation principale, vides ou meublées.
Les principales caractéristiques
Le dispositif d’évolution des loyers stipule que le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, cette indexation n’est pas possible si une révision du loyer est intervenue au cours des douze mois qui précédent la conclusion du nouveau contrat.
Il ne concerne pas tous les logements :
- les logements mis en location pour la première fois ;
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
- les logements qui ont fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ;
- les logements dont le loyer est manifestement sous-évalué ;
- les logements soumis à la loi de 1948 ;
- les habitations conventionnées par l’Anah ;
- les logements sociaux (HLM) ;
- les meublés de tourisme et les sous-locations.
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Exemple chiffré et pourcentage d’augmentation
L’indexation du loyer se fait suivant l’indice INSEE de référence des loyers. Celui-ci reflète la variation des prix à la consommation, hors tabac et loyers.
Un propriétaire signe un bail avec un premier locataire le 1er septembre 2023 moyennant un loyer de 1 000 € par mois. Ce locataire quitte le logement situé en zone tendue à la fin du mois d’août 2024 et le propriétaire retrouve un second locataire pour une entrée au 15 septembre 2024. Le loyer du nouveau bail peut alors être indexé, puisqu’il n’a pas subi de révision au cours des douze derniers mois précédant la date de relocation. Le propriétaire peut alors appliquer l’indexation sur la base du dernier indice publié, en l’occurrence 3.26 % sur un an (2ème trimestre 2024), soit un loyer maximum de 1 032.60 euros.
Les zones concernées
Le dispositif concerne les zones dites tendues, c’est-à-dire des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entrainant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel.
Il s’applique ainsi dans 1 434 communes de 47 agglomérations de métropole et d’outre-mer: Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort de France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix en Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe à Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint Cyprien, Saint Denis, Saint Louis, Saint Nazaire, Saint Paul, Saint Pierre, Salon de Provence, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon et Toulouse.
Les procédures et les recours
En cas de désaccord sur l’augmentation du montant du loyer, le locataire peut effectuer un recours amiable auprès de son propriétaire. Cette étape est un préalable incontournable avant une action en justice. Il peut exiger que le loyer soit ramené à son juste niveau et être remboursé du trop versé et cela sur une période de trois ans.
Le lien avec le dispositif d’encadrement des loyers
Le dispositif d’encadrement des loyers peut venir s’ajouter au dispositif d’évolution des loyers à la relocation. Les deux dispositifs sont souvent confondus. Un arrêté préfectoral fixe, par secteur géographique, en fonction du nombre de pièces du logement et de l’époque de construction, un loyer de référence et un loyer de référence majoré que les propriétaires ne peuvent dépasser lors de la mise en location du logement.
Ce dispositif, en vigueur depuis le 1er juillet 2019, vient compléter celui d’évolution des loyers à la relocation, en imposant des plafonds stricts.
Il s’applique à Paris, à Bordeaux, sur le territoire d’Est Ensemble, à Lille, Hellemmes et Lomme, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier, dans les villes de Plaine commune.
Les propriétaires qui ne respectent pas ces limites s’exposent à des sanctions en annulation ou en diminution du complément de loyer. Ils encourent également une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale).
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En conclusion, la reconduction du dispositif d’évolution des loyers à la relocation, combinée à l’encadrement des loyers dans certains territoires, reflète la volonté de l’État de réguler le marché locatif dans les zones tendues. Ces mesures, bien que complexes, visent à protéger le pouvoir d’achat des locataires tout en préservant un équilibre avec les intérêts des propriétaires, dans le respect du cadre légal.
Au-delà de la réglementation des loyers, il est essentiel pour les propriétaires de bien choisir leur régime fiscal, car une fiscalité inadaptée peut entraîner des conséquences financières significatives. N’hésitez pas à contacter nos experts-comptables pour déterminer la fiscalité la plus adaptée à votre situation.
