Investir pour s’assurer une future retraite ou se générer des revenus complémentaires et s’offrir des vacances au soleil ? L’immobilier locatif séduit de plus en plus, notamment les jeunes actifs. La pierre offre de belles opportunités grâce à des taux de crédit très bas et une croissance des prix ininterrompue depuis 20 ans. Pour devenir un investisseur, une bonne préparation est la clé du succès. Suivez nos conseils pour gagner du temps !
Pourquoi réaliser un investissement locatif ?
Il existe plusieurs bonnes raisons d’investir :
● Constituer un patrimoine immobilier,
● Générer des revenus complémentaires à long terme (notamment lors de la retraite),
● Profiter des conditions favorables actuelles (faible taux de crédit).
Les rendements générés par l’investissement locatif sont souvent supérieurs aux taux des placements financiers et, surtout, la pierre se caractérise généralement par sa prise de valeur dans le temps.
Comment bien préparer son projet d’investissement locatif ?
Obtenir un crédit immobilier
Le taux d’endettement maximum admis par les banques est de 35 % de vos revenus (retrouvez notre article sur le mode de calcul du taux). Une situation stable (contrat de travail à durée indéterminée, épargne régulière, etc.) facilite l’octroi d’un prêt. Vous pouvez emprunter sur une durée de 25 ans. Pour un investissement locatif, les banques prennent en compte une partie seulement des loyers estimés (en général autour de 70 %).
Trouver le bon logement
Comme pour l’achat d’une résidence principale, l’acquisition d’un bien locatif se fait d’abord en fonction de sa localisation. Par exemple, un studio destiné à un étudiant doit être situé à proximité d’un campus et/ou être bien desservi par les transports en commun.
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Le neuf apporte des frais de notaires réduits, un logement immédiatement disponible mais coûte plus cher. Vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt à certaines conditions en échange de loyers plafonnés, comme avec le dispositif Pinel. Acheter un bien dans l’ancien offre des logements mieux placés dans les grandes villes et donc plus attractifs pour la location. Toutefois, il faut bien apprécier l’état du logement et le statut de la copropriété. Dans les prochaines années, les “passoires énergétiques” (logement avec une étiquette énergie F ou G) ne pourront plus être louées.
Acheter un logement occupé ? Vous disposez déjà d’un locataire et bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat de 10 % à 20 %. Vous rassurez votre banque puisque le loyer commence à être versé dès la signature. En revanche, vous ne sélectionnez pas vous-même le locataire et ne décidez pas du montant du loyer.
Calculer son rendement
Le taux de rendement d’un investissement immobilier est très simple à calculer et riche d’enseignements. Il permet à l’investisseur d’estimer la rentabilité de son investissement et, éventuellement, d’arbitrer entre biens à acquérir.
Il faut distinguer le taux rendement brut qui permet de se faire une première idée de l’intérêt d’un investissement locatif et le taux de rendement net, qui indique la rentabilité après charges et impôts déduits (Calculer son rendement).
Si le critère de rentabilité est important lors d’une acquisition, il ne doit cependant pas constituer l’unique élément de choix. Un rendement « trop » attractif peut cacher de mauvaises surprises (immeubles mal entretenus, vacances locatives importantes…) ou un turn-over important dans le cadre de colocation. A l’inverse, dans les grandes villes, les rendements sont « plus » faibles, mais les biens se louent facilement et rapidement.
Gérer soi-même son logement ou déléguer ?
Un élément important dans le calcul de la rentabilité de votre investissement est le temps que vous êtes prêt à investir dans sa gestion. Trouver les locataires, effectuer les visites, gérer les imprévus, établir les quittances de loyers, encaisser les loyers… La gestion d’un bien en location n’a rien d’insurmontable mais demande toutefois d’y consacrer un minimum de temps.
Opter pour une gestion déléguée vous permet d’être plus tranquille mais diminue votre rentabilité compte tenu des frais de gestion.
L’arbitrage peut se faire en fonction de la proximité du bien (il est en effet plus simple de gérer un bien géographiquement proche de son habitation) mais également du type de location que vous souhaitez pratiquer (location annuelle ou courte durée).
Il existe également des logiciels de gestion en ligne qui permettent aux propriétaires d’effectuer le suivi des loyers et des paiements, les quittances, les réservations, le suivi des charges, les relances, etc. Quant aux solutions de gestion, le propriétaire pourra opter pour des formules semi-déléguées, qui lui permettront de garder une partie de la gestion ou une gestion totale, le cabinet prenant alors en charge l’intégralité de la gestion locative.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
La fiscalité est un paramètre important de la réussite d’un investissement. Le régime fiscal est déterminé en fonction du type de location proposée : location nue ou location meublée. La fiscalité ne doit cependant pas être votre seul critère de choix entre les deux modes de location.
Location nue
Les loyers perçus constituent des revenus fonciers. Vous bénéficiez d’un régime forfaitaire simple appelé “micro-foncier” si vos revenus sont inférieurs à 15 000 euros / an. Un abattement de 30 % est alors appliqué et vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers dans le cadre de votre impôt sur le revenu. Aucune déduction de charges, aucun calcul supplémentaire ne sont nécessaires.
Vous pouvez aussi opter pour le régime réel et déduire les charges, sans toutefois pratiquer d’amortissement du bien.
Location meublée
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un statut privilégié par de nombreux investisseurs. Vos loyers constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être imposés sous le régime micro-BIC (abattement de 50 %).
Toutefois, le régime réel est souvent plus pertinent car il permet d’amortir la valeur du bien immobilier en plus de la déduction des charges. Une déclaration de résultats complète doit être déposée chaque année et ce statut nécessite l’accompagnement d’un cabinet d’expertise comptable spécialisé en raison de la relative complexité des calculs.
Vous avez maintenant toutes les clés pour investir en toute sécurité. Notre équipe reste à votre écoute pour répondre à toute question à chaque étape d’un projet d’investissement immobilier. Nos experts en fiscalité immobilière vous apporteront les derniers conseils et valideront votre stratégie d’investissement.
Un commentaire sur "Acheter pour louer : tout savoir pour un premier investissement locatif"
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