La location saisonnière a la réputation d’être très avantageuse en termes de revenus locatifs. Ainsi, beaucoup de propriétaires choisissent la location courte durée dans l’espoir de rentabiliser plus rapidement leur bien immobilier. En contrepartie, la gestion d’un bien saisonnier se révèle plus chronophage et, quand on se lance dans ce type de location, il peut s’avérer complexe de définir le prix à la nuitée de sa propriété. 

Estimer le prix à la nuitée est tout un art qui dépend de plusieurs critères. Il s’agit de ne pas sous-estimer le prix à la nuitée de sa location de vacances afin de pouvoir balancer les dépenses liées à l’activité de location tout en ne surestimant pas le bien pour être sûr de trouver des voyageurs. Voyons ensemble comment définir les prix à la nuitée d’une location saisonnière.

 

Définir le profil de sa location courte durée

Avant de commencer à scruter les prix à la nuitée des concurrents et de se jeter sur les plateformes de réservation, il est nécessaire d’établir le profil de sa location de vacances. De nombreux paramètres influencent et permettent de définir le prix à la nuitée d’une location. Cette étape n’est donc pas à négliger pour bien se lancer dans le milieu de la location saisonnière. 

 

La localisation de la propriété

Le premier critère qui conditionne le prix à la nuitée d’une location courte durée est sa localisation. Plus le logement se trouve dans une zone touristique, plus la demande en termes de réservation sera élevée et plus le prix à la nuitée pourra être important. Par conséquent, renseignez-vous sur le dynamisme de la région dans laquelle se trouve votre bien. 

En France, les grandes villes comme Paris, Lille ou Lyon sont particulièrement attractives pour les voyageurs. Les côtes et les montagnes sont également des zones touristiques réputées comme étant avantageuses pour la location saisonnière. 

 

Les alentours de la location

L’environnement à proximité directe de la location est un autre paramètre qui peut influencer le prix à la nuitée. La quantité de bars, de restaurants, de commerces et d‘activités dans les alentours de la propriété sont des éléments clés à prendre en compte au moment de la définition du prix à la nuitée. Il y a également un lien entre une hausse du prix et les commodités dans les environs. 

La proximité du logement avec un lac, la mer ou une station de ski permet également de justifier une augmentation du prix à la nuitée du logement. Il est cependant conseillé de ne pas surestimer son tarif en se basant uniquement sur ces éléments. Pour beaucoup de voyageurs, une belle vue ne justifie pas un prix à la nuitée exorbitant, la location doit offrir encore d’autres avantages pour que les vacanciers comprennent un prix à la nuitée élevé.

 

La nature du logement

Sans grande surprise, la nature de la propriété impacte grandement le prix fixé. Il s’agit du critère de recherche le plus important pour les voyageurs. Même s’ils sont localisés au même endroit, une maison pouvant accueillir 10 personnes ne se louera pas au même prix qu’un studio avec une capacité d’accueil de deux personnes. 

Ainsi, la nature du logement combiné à son nombre de couchages joue un rôle majeur dans l’établissement du prix à la nuitée. Notez qu’il y a peu de restriction en termes de nature de propriété qu’il est possible de louer. Il peut s’agir des traditionnels appartements, maisons, villas ou chalets ou de logements plus insolites comme des cabanes dans les arbres, une péniche ou une roulotte ancienne.

 

Les caractéristiques spécifiques

Les caractéristiques spécifiques de votre location saisonnière sont le dernier critère qui influence le prix à la nuitée. Comme pour les autres paramètres, plus il y en a, plus le prix à la nuitée augmentera. 

Ces caractéristiques spécifiques peuvent être variées. Il peut s’agir d’une architecture particulière, d’une décoration travaillée, d’extérieurs spécifiques (grand jardin, piscine creusée, terrain de pétanque, etc), d’équipements rares ou nombreux ou de prestations spécifiques (linge supplémentaire, chaînes de streaming, consommables hygiéniques, etc).

Ces caractéristiques sont finalement des avantages concurrentiels qui permettent de booster la valeur de la location de vacances. 

 

Fixer son prix plancher 

Fixer son prix plancher permet de se donner davantage de cadre dans la démarche de définition du prix à la nuitée de sa location saisonnière. Le prix plancher est le montant minimal qui vous permet de ne pas louer votre bien immobilier à perte. En dessous de cette somme, les dépenses engendrées par la location ne sont plus couvertes, vous serez en déficit. En somme, c’est le chiffre d’affaires minimum à réaliser de manière annuelle.

Pour le calculer, il s’agit d’additionner toutes les charges générées par la location : crédit immobilier, assurance habitation, taxes, charges de copropriété, eau, électricité, chauffage, internet, et tous les autres frais spécifiques à chaque location (jardinage, services de nettoyages, dépannage, réparation, etc). Une fois la somme calculée, en la divisant par 365, vous obtenez le tarif journalier minimum nécessaire à votre activité de location courte durée.

Ce prix plancher n’est qu’un indicateur, une somme sur laquelle se baser et sous laquelle ne pas descendre pour définir votre réel prix à la nuitée. En effet, il se calcule sur le principe que vous louerez votre logement toute l’année, or ce n’est certainement pas le cas. C’est pourquoi il est nécessaire de revoir à la hausse le prix plancher en se basant notamment sur le profil de votre location courte durée.

 

Analyser les prix des concurrents

Pour analyser les stratégies tarifaires des concurrents, il est question de se rendre sur plusieurs plateformes de réservation et effectuer une recherche avec les mêmes critères que son propre logement : équipements, localisation, nombre de couchages, etc. Cela permettra d’avoir une vision globale des prix pratiqués dans la même zone géographique avec des locations de vacances similaires à la vôtre.

Cette recherche permet de définir une fourchette de prix au plus proche de sa propre location de vacances, il est préférable de choisir comme comparatif des annonces qui ont reçu beaucoup de commentaires positifs. Ces commentaires témoignent du succès de la location et prouvent que le logement a été loué plusieurs fois aux prix annoncés.

Durant cette étape, il est important de simuler des réservations à différents moments de l’année pour établir plusieurs fourchettes de prix en fonction de la saisonnalité. En effet, la demande varie en fonction des saisons, et il est essentiel d’ajuster ses tarifs en conséquence. Cette analyse permettra d’anticiper les périodes les plus demandées et de fixer des prix compétitifs, attractifs et avantageux.

Cette étape d’analyse des prix des concurrents permet de trouver un équilibre entre la rentabilité de sa location de vacances et les attentes des voyageurs. Une étude minutieuse permettra de positionner sa location saisonnière de manière optimale sur le marché et d’attirer les voyageurs plus rapidement.

 

Ne pas hésiter à se faire aider 

Les outils de fixation de prix dynamiques

Il existe des plateformes spécialisées dans la fixation des prix à la nuitée des locations de vacances. Ce sont de véritables outils d’aide qui accompagnent les propriétaires dans la définition et l’ajustement dynamique des prix en temps réel. 

Ces algorithmes intelligents sont spécifiquement adaptés à la location saisonnière et prennent en compte plusieurs paramètres tels que : 

  • l’offre
  • la demande
  • les événements régionaux, 
  • la saisonnalité, 
  • le taux de remplissage du logement, 
  • les tendances du marché. 

Grâce à ces informations précieuses, il devient plus simple d’établir un tarif compétitif cohérent pour attirer les voyageurs.

Ces plateformes spécialisées, bien que souvent payantes, constituent une aide précieuse et pertinente pour les propriétaires de locations saisonnières. Dans le doute, n’hésitez à vous faire aider par ces outils spécialisés comme PriceLabs ou AirDNA pour définir le prix à la nuitée de votre location saisonnière. Faire confiance à ces algorithmes permet de gagner du temps, d’optimiser ses revenus et de rester compétitif sur le marché de la location de vacances.

 

Les gestionnaires de location saisonnière

Outre ces solutions de tarifications, il existe aussi des agences de gestion de location saisonnière, communément appelées conciergeries Airbnb. Véritables spécialistes du secteur de la location de meublé de tourisme, les experts des agences de gestion de location courte durée comme Welkeys, proposent de gérer entièrement votre location courte durée (réservations, accueil des clients, ménage, multi-diffusion de l’annonce…). 

En plus de ces services professionnels, leurs prestations s’accompagnent notamment du revenue management de la location, c’est-à-dire de la tarification de la location de vacances (définition et ajustement dynamique des prix en temps réel). 

Lorsque l’on se lance dans ce milieu ou que l’on n’a pas le temps de gérer soi-même son activité de location de vacances, les conciergeries Airbnb sont des alternatives intéressantes pour les hôtes. 

 

Être flexible dans la fixation du prix à la nuitée

La flexibilité est le maître-mot dans la définition du prix à la nuitée de sa location saisonnière. En effet, il ne suffit pas de fixer un tarif unique et de l’appliquer toute l’année. Il est essentiel d’adapter les prix en fonction de la réalité du marché, qui fluctue saison après saison.

Il est conseillé d’ajuster ses tarifs en fonction des périodes de vacances scolaires, des événements qui se déroulent dans la région, et de surveiller les tendances du marché. Par exemple, lors des Jeux olympiques de Paris ou du Festival de Cannes, on observe une flambée des prix des locations de vacances. Être informé de ces événements permet d’ajuster les prix en conséquence et de maximiser ses revenus.

De plus, il est recommandé de faire varier les prix en fonction des jours de la semaine. Généralement, les jours de la semaine sont moins demandés par les voyageurs, il peut donc être intéressant de proposer des tarifs plus attractifs à ces moments-là. En revanche, les week-ends attirent souvent davantage de réservations, ce qui permet de justifier des prix légèrement plus élevés.

En outre, il est important de prendre en compte la durée du séjour. Lorsqu’un voyageur envisage un séjour plus long, il peut être judicieux d’appliquer un tarif dégressif en fonction du nombre de nuitées réservées.