En fin de contrat de location, le propriétaire constate les dégradations par comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux doit se réaliser de manière contradictoire pour assurer le respect des droits de chaque partie. Un état des lieux en présence du locataire est donc nécessaire. A défaut, le recours à un commissaire de justice s’impose.
Un état des lieux en présence du locataire s’impose
Au départ du locataire, il convient de réaliser un état des lieux de sortie. Dès le congé reçu, le bailleur doit prévoir une date pour réaliser l’état des lieux à la fin du préavis du locataire.
La présence du locataire est impérative, au même titre que celle du bailleur ou de son mandataire de gestion locative.
La procédure doit être contradictoire. L’état des lieux de sortie compare l’état actuel du logement à l’état des lieux d’entrée. Les dégradations notées d’un commun accord peuvent donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie, voire un remboursement au-delà de ce montant.
Or, un état des lieux sans la présence du locataire n’est pas contradictoire. Le propriétaire ou l’agence immobilière ne peut le réaliser seul. Il est alors impossible d’imputer des réparations au locataire absent.
Si les relations entre le locataire et le bailleur sont dégradées ou si le locataire est déjà loin, il est possible de recourir à un commissaire de justice.
Bon à savoir :
Rappelons que le coût de l’état des lieux de sortie amiable ne peut pas faire l’objet d’une facturation au locataire sortant. Dans le cadre d’un recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Si vous êtes un investisseur immobilier, c’est une dépense indispensable pour sécuriser vos biens !
La Cour de cassation refuse d’imputer au locataire les frais de remise en état, faute d’état des lieux contradictoire
La Cour de cassation a rappelé ce principe dans sa décision du 16 nombre 2023, au sujet du jardin du logement.
En l’espèce, le propriétaire réalise l’état des lieux de sortie après le départ du locataire et en son absence. Il constate un défaut d’entretien du jardin loué avec le logement. Le bailleur fait alors établir une facture de remise en état du jardin qu’il impute sur le montant du dépôt de garantie.
Le locataire assigne son ancien bailleur en justice pour obtenir la restitution intégrale du dépôt de garantie. La Cour de cassation rappelle qu’un état de lieux doit se réaliser de manière contradictoire. L’état de lieux réalisé de manière unilatérale par le bailleur, en raison de sa propre carence et sans recours à un commissaire de justice, ne permet pas d’imputer les dégradations au locataire. Le locataire a donc droit au remboursement intégral de son dépôt de garantie.
