Pour de plus en plus de français pratique la location de courte durée ou saisonnière. Si la 1ère préoccupation du loueur est d’optimiser son taux d’occupation afin de pouvoir assurer la rentabilité de son investissement, cette activité ne doit pas être exercée au mépris de la réglementation, et en particulier des textes fiscaux.

Pour être en règle avec l’administration, il est impératif de déclarer vos revenus. Les conseils d’un expert-comptable vous permettent de sécuriser vos démarches et de faire le choix de la fiscalité la plus favorable.

Voici l’essentiel de ce que vous devez savoir sur l’impôt en location saisonnière :

Que doit-on déclarer à l’administration fiscale ?

Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, pour une durée de quelques jours ou de plusieurs semaines par an, tous les revenus que vous percevez doivent être déclarés. Ils seront alors soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.

L’imposition des locations saisonnières comme l’imposition en matière de location meublée de longue durée rentre dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.

Comment déclarer vos revenus : le régime micro BIC et le régime BIC réel ?

En tant que loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :

  • Le régime Micro Bic :

Vous pouvez utiliser ce régime si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 500 € par an ou 176 200 € si votre bien en location meublé est classé meublé de tourisme.

Le régime micro conduit à prendre en compte les charges d’une manière forfaitaire. Aucune déduction de charge supplémentaire n’est autorisée.

Vous déclarez l’ensemble de vos recettes à l’Administration fiscale qui applique un abattement forfaitaire de 50%, ou 71% si votre bien en location meublé est classé meublé de tourisme.

Ce régime présente l’avantage de la simplicité mais conduit systématiquement à constater un revenu imposable. Le choix du Micro-BIC est intéressant si vous êtes faiblement imposé ou au contraire si vous dégagez une bonne rentabilité, en particulier pour les meublés de tourisme. En effet, dans certains cas, l’abattement forfaitaire peut être plus avantageux que la prise en compte des charges réelles.  

  • Le régime réel simplifié :

Vous pouvez relever de ce régime quels que soient vos revenus. Il est obligatoire si vous dépassez 72 500 € par an de revenus locatifs ou 176 200 € si votre bien en location meublé est classé meublé de tourisme.

Le régime réel vous permet de prendre en compte les charges comptables réelles liées au bien loué. Ces charges comprennent l’amortissement du bien.

Au régime réel, sont ainsi déductibles :

  • les intérêts d’emprunts
  • La taxe foncière
  • Les honoraires versés à des tiers[1]
  • Les charges courantes de copropriété
  • Les primes d’assurance (Assurance loyer impayé ou Propriétaire non occupant)
  • Les frais de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (sous forme d’amortissement)
  • Les charges liées à l’amortissement du bien et du mobilier.
  • Les frais de notaire (immédiatement ou sous forme d’amortissement).

[1] Les frais relatifs à la tenue de comptabilité sont en partie déductibles si vous êtes imposable sur votre revenue personnel et que vous ne dépassez pas 72 500 € de recettes LMNP (176 200 € pour les meublés tourisme). En adhérant à un centre de gestion agrée, 2/3 des frais comptables vous sont restitués sous la forme d’une réduction d’impôt. Le tiers restant est comptabilisé dans les charges déductibles des recettes imposables.

Ce régime conduit dans la majorité des cas à constater un résultat fiscal nul compte tenu de la charge d’amortissement. Dans ce cas, le loueur ne supporte aucune imposition sur le revenu, ni aucun prélèvement sociaux. En contrepartie, les formalités déclaratives et le suivi sont plus importants et nécessitent le recours à un expert-comptable spécialisé. Le loueur doit tenir une comptabilité. Il est donc essentiel de garder tous les justificatifs des dépenses (factures) et d’utiliser un compte bancaire dédié à l’activité.

Régime réel : quid en cas d’occupation partielle par le propriétaire ?

Si le bien n’est loué que temporairement et que les propriétaires l’occupent une partie de l’année, il convient d’être vigilant sur les déductions. De fait, les charges ne sont déductibles qu’en proportion de la période de location. Ainsi, pour un bien mis en location 3 mois sur 12, les charges annuelles ne seront déductibles qu’à hauteur du quart de leur valeur.

La période prise en compte est celle de mise en location et non celle de location effective. Il est possible de déduire les charges correspondant à des périodes vides et non occupées par le propriétaire mais il faut pouvoir prouver en cas de contrôle que le bien était proposé à la location.

Comparatif chiffré des 2 régimes meublés :

Appartement d’une valeur de 180.000 € dont terrain 20%, mobiliers 5000 €, 13.500€ de Frais de notaire, charges de copropriété 1400 € , assurance 100 €, Taxe Foncière 900 € et 900 € intérêts d’emprunt. Taux d’imposition 30%, CGS 17.2%.

 

Régime Micro

Régime Réel

Recettes  annuelles

11.000

11.000

Amortissement      

–

-8589

Intérêts d’emprunt

–

-900

Autres charges:

–

-2400

Total des charges

 (50%) -5.500

-11889

Résultat  comptable

5.500

-889

Revenu fiscal

5.500

0

Impôt + CSG   

   2.596   

0

 

En conclusion

Lorsque le loueur en meublé envisage de mettre son bien en location, il est indispensable de déterminer au plus vite la fiscalité le plus adapté à son projet.

 En effet, de nombreux propriétaires se focalisent sur leur rentabilité et oublient souvent d’optimiser leur imposition. Une simulation par un expert-comptable spécialisé dans la location meublée permet de choisir le statut le mieux adapté à chaque situation. Cet accompagnement permettra également dans la durée de valider la pertinence de ses choix fiscaux et de les ajuster ou de les modifier par la suite s’il en est besoin.

Retrouvez notre simulateur gratuit sur le régime micro ou réel

Comment télécharger un bail de location courte durée ?

Opter pour le bail de location courte durée ou location saisonnière permet aux investisseurs souhaitant louer en direct de définir un cadre juridique nécessaire à leur activité.

Obligatoirement rédigé et signé par chaque partie, ce bail s’accompagne de plusieurs règles.

Avec un bail à court terme, vos locataires auront accès à plusieurs informations telles que les termes et les conditions de la location, les détails de paiement et les clauses de modification.

Pour vous assurer de mettre en place le bon document et ainsi vous procurer la tranquillité d’esprit, ComptaCom vous propose de télécharger gratuitement le modèle de bail. Obtenez facilement et de manière sécurisée le document dont vous avez besoin.

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