Location saisonnière et cotisations sociales

Les loueurs en meublé doivent s’acquitter, en plus de l’impôt sur le revenu calculé sur la base des recettes ou des bénéfices annuels, de contributions sociales qui s’élèvent à 17,2% du revenu imposable.

Cependant, depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles de location meublée dépassent 23.000 € sont assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (SSI) lorsque les locaux qu’ils exploitent sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine, ou au mois et n’y élisant pas domicile (Article L611.1 du code de la sécurité sociale).

Si cette affiliation au régime SSI peut être source d’inquiétude pour les loueurs, les conséquences financières sont souvent plus faibles que celles envisagées. De même, le loueur pourra éviter cette affiliation ou revoir sa stratégie de gestion en intégrant cette donnée.

Nous faisons le point.  

Imposition du résultat fiscal si vous avez opté pour le régime réel

Les conséquences restent limitées lorsque le résultat fiscal issu de l’activité de location meublée reste faible ou à 0, ce qui est le cas pour la majorité des loueurs en meublé au régime réel, compte tenu de la déductibilité des charges d’amortissement.

• Ainsi, si l’activité n’est pas bénéficiaire, le loueur devra s’acquitter du forfait minimum d’un montant de 1 145 €.
• Si le résultat est positif, il sera soumis aux cotisations sociales SSI (environ 32 % à 24 % du résultat brut, taux variable et dégressif en fonction du revenu). Ces cotisations sont majoritairement déductibles de l’assiette fiscale ainsi que de leur propre assiette pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR).

Prenons un exemple avec un résultat fiscal de 6000€ :

• Si votre chiffre d’affaires est inférieur à 23 000€, vous êtes redevable de la CSG. Avec une tranche marginale à 30% votre impôt sera de 2832€ (6000 x 47,2% – (30% +17.2%)).
• Si votre chiffre d’affaires dépasse 23 000€, vous réglerez environ 1920€ de cotisations SSI (6000 x 32%). Votre base imposable sera de 4080€ (6000 – 1920), ce qui induira un impôt de 1224€ (4080 x 30%) et une imposition totale de 3144€ (1920 + 1224).
• Ainsi dans notre exemple, l’affiliation au SSI induira une charge supplémentaire d’environ 300€ (3144-2832). L’impact de l’affiliation au SSI sera ainsi différent en fonction de la tranche marginale sur laquelle vous êtes imposé.

De même, les investisseurs déjà en statut de travailleur non salarié (TNS), au titre de leur activité principale, payent les cotisations SSI et ne seront donc pas assujettis à la base minimale si leur résultat de location meublée est à zéro.

Est-il possible d’éviter l’assujettissement au SSI si je dépasse les 23.000 € ?

Effectivement. La réponse ministérielle PELLOIS précise les dispositions du code de la Sécurité Sociale et écarte de l’assujettissement aux cotisations sociales SSI, les LMNP qui exercent cette activité par l’intermédiaire d’une agence immobilière mandatée pour la gestion des biens loués. Ces loueurs se retrouvent ainsi placés dans la situation des LMNP classiques : pas de cotisations SSI et paiement des contributions sociales à 17,2%.  

Attention, les plateformes numériques (LVP, Airbnb, Booking …) ne sont pas considérées comme des agences professionnelles. Aussi le particulier qui les utilise et dépasse les 23 000€ de plafond annuel sera redevable des cotisations sociales.

Dois-je absolument éviter de dépasser le seuil des 23.000 € ?

Comme nous l’avons constaté dans notre exemple précédent, l’impact de l’affiliation au SSI sera différent en fonction de la tranche marginale sur laquelle vous êtes imposé et de votre résultat fiscal.

Ainsi, pour les loueurs dont le résultat fiscal est à 0, un dépassement du seuil de 23 000€ induira une charge supplémentaire de 1145€. Un faible dépassement du seuil sera donc très désavantageux puisque les recettes supplémentaires ne suffiront pas à couvrir cette charge. Le loueur devra donc réaliser un chiffre d’affaires significatif lui permettant de dégager le bénéfice nécessaire pour couvrir au minimum ces cotisations sociales.   

Pour les loueurs ayant un résultat positif, ce calcul dépendra de la tranche marginale sur laquelle ils sont imposés.   

Attention, l’URSSAF semble considérer que toute affiliation est définitive. Aussi, un loueur dont le chiffre d’affaires redeviendrait inférieur à 23 000€ resterait redevable des cotisations SSI. Ainsi, est à proscrire un dépassement ponctuel ou très léger du seuil des 23 000€.

Puis-je m’affilier au régime général plutôt qu’au SSI ?

Effectivement, les loueurs en location saisonnière ou courte durée peuvent également opter pour une cotisation au régime général de la sécurité sociale (régime des salariés). Cette option est possible pour les loueurs dont les recettes annuelles sont inférieures à 85 800€.

Attention, contrairement à une erreur d’interprétation répandue, ce n’est pas parce que le propriétaire est déjà salarié et qu’il cotise au régime général, qu’il évitera les cotisations sociales. Dans l’hypothèse où le propriétaire retient le régime général pour ses locations meublées saisonnières, les cotisations (d’environ 47.5%) seront calculées sur le montant des recettes diminuées d’un abattement de 60% pour un meublé ordinaire et de 87% pour un meublé de tourisme classé. Le montant des cotisations sera ainsi d’environ 19% des recettes pour un meublé ordinaire et 6% des recettes pour un meublé de tourisme). Il convient de noter que dans cette situation les cotisations s’appuient sur le chiffre d’affaires du loueur et non sur son résultat. Ce choix n’est donc que rarement avantageux pour le loueur et est fortement déconseillé pour les loueurs ayant un résultat fiscal à 0 ou très faible.

Face à une telle complexité, il sera donc plus que jamais nécessaire d’être accompagné. Si le 1^er reflexe est de vouloir à tout prix échapper aux cotisations SSI, il est préférable de bien en comprendre les mécanismes afin d’adapter la meilleure stratégie dans la gestion de son bien.

Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner sur ces sujets, contactez-nous.

Pour faciliter la lecture nous avons volontairement simplifié les calculs. Les approximations retenues ne modifient pas les principes généraux expliqués dans l’article.

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