Investir dans l’immobilier à plusieurs est fréquent. Investir dans du locatif avec des amis ou acheter un logement avec son concubin peuvent être des idées séduisantes. Plusieurs possibilités s’offrent alors aux acquéreurs dont l’achat en indivision. Si elle semble simple au premier abord, l’indivision peut être une source de conflit. Découvrez les points de vigilance pour réussir un projet d’achat en indivision.

 

Qu’est-ce que l’achat en indivision ?

L’achat en indivision correspond à l’achat d’un bien immobilier à plusieurs personnes. C’est une des formes possibles aux côtés de la création d’une société. L’indivision est d’ailleurs le mode d’achat par défaut à plusieurs personnes.

Le fonctionnement de l’indivision est simple : chaque indivisaire détient une quote-part du bien, à hauteur de son investissement financier. Détenir une part d’un bien immobilier ne signifie pas devenir propriétaire d’une pièce précise ! Chacun possède des droits sur la totalité du bien.

La gestion du bien en indivision se réalise par les indivisaires qui peuvent désigner une personne gestionnaire pour faciliter les démarches quotidiennes. Les actes d’administration (signature d’un bail) nécessitent la majorité des deux tiers et les actes de disposition (vente) l’unanimité.

Bon à savoir :

L’achat en indivision est un acte choisi. En revanche, l’indivision peut également être une situation subie, lorsque plusieurs personnes se partagent la propriété d’une maison familiale à la suite d’un héritage.

 

Les avantages d’un achat en indivision

Plusieurs avantages favorisent le recours à un achat en indivision

La simplicité de l’indivision

Nul besoin de réaliser les formalités de création d’une SCI (société civile immobilière). Nul calcul complexe de partage de parts. Chacun apporte une partie du financement et devient propriétaire d’une quote-part du bien immobilier. Le régime de l’indivision semble donc simple.

Un financement facilité

En facilitant l’achat à plusieurs, l’indivision permet de réunir les fonds nécessaires, notamment avec plusieurs prêts immobiliers ou apports personnels. Cette mutualisation permet ainsi d’acquérir une maison secondaire plus facilement.

 

Les inconvénients de l’indivision

Le risque de blocage en cas de désaccord

La gestion du bien dans l’indivision nécessite l’accord de chacun sur le financement pour l’entretien et les travaux. Chaque indivisaire doit régler les charges à proportion de sa détention.

Le changement de situation d’un indivisaire

En cas de décès d’un indivisaire, sa part est transmise à ses héritiers. Cela peut poser de nouveaux problèmes d’entente.

Si un indivisaire voit sa situation évoluer et souhaite vendre, les autres peuvent racheter sa part ou décider de vendre le bien. L’article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer en indivision. En cas de désaccord persistant, le juge peut décider une vente par adjudication.

 

Les précautions à prendre avant un achat en indivision

Signer une convention d’indivision

Il est essentiel d’anticiper les situations de blocage au sein d’une convention d’indivision ou pacte d’indivision. Ce document écrit et signé par tous les indivisaires prévoit notamment :

  • les règles relatives à l’entretien du bien immobilier (répartition des charges) ;
  • les modalités de la gestion quotidienne du logement ;
  • les processus de sortie de l’indivision : cession de la quote-part, modalités de rachat par un ou plusieurs indivisaires, décès, etc. ;
  • un droit de préemption des indivisaires en cas de vente de la quote-part à un tiers, afin d’éviter d’être en indivision avec un inconnu.

La convention d’indivision est impérativement rédigée par un notaire et doit être annexée à l’acte d’achat authentique du bien immobilier.

Son enregistrement auprès de l’administration fiscale reste facultatif.

 

Prévoir la sortie de l’indivision

Avant même d’acheter, vous devez connaître les modalités de sortie d’une indivision, voire les aménager au sein de la convention.

Les principales modalités de sortie sont :

  • la cession de sa quote-part à un ou plusieurs autres indivisaires ;
  • la vente de sa quote-part à un tiers, avec l’accord des autres indivisaires ;
  • la vente du bien immobilier, avec l’accord de tous les indivisaires ou par adjudication après recours à la justice. Le bien immobilier est alors vendu aux enchères.

Bon à savoir :

Le droit de l’indivision a fait l’objet d’une réforme en 2020 pour simplifier la sortie. Elle aménage un droit de préemption d’un mois au profit des indivisaires, en cas de vente des parts. Le partage à l’amiable est possible désormais avec l’accord des deux tiers des droits indivisaires et non plus l’unanimité.

 

La fiscalité de l’achat en indivision

Logiquement, chaque indivisaire se voit imposer sur les revenus générés en cas de location du bien immobilier, à hauteur de sa quote-part. Les revenus seront imposés sous le régime des revenus fonciers ou BIC en fonction de la nature du bien (nu ou meublé). Attention, l’avis d’un expert-comptable s’impose pour bien déclarer ses revenus en cas de location meublée en indivision.

En cas de plus-value imposable lors de la vente du bien, le même système prévaut.

Les droits de mutation à titre onéreux se répartissent lors de la vente entre les co-indivisaires. Le droit de partage est fixé à 2,5 %. Toutefois, depuis 2022, il est de 1,1 % en cas de partage suite à une séparation entre concubins.

Avant tout achat d’un bien immobilier, évaluez le régime de l’indivision et la création d’une SCI avec l’aide d’un professionnel !