L’amortissement en LMNP : définition

Et comment l'applique t'on pour la location meublée non professionnelle ?

Pour un bien loué en location meublée, l’avantage du statut LMNP est de pouvoir intégrer l’amortissement du bien dans la déduction des recettes.

L’amortissement est la perte de valeur du bien liée à la durée d’utilisation de celui-ci.

Ainsi, chaque année, votre comptable peut déclarer une charge fictive, déduite des recettes locatives. C’est ici que réside tout l’intérêt du statut LMNP.

Calcul de l'amortissement en LMNP

L’avantage essentiel des régimes réels d’imposition pour les loueurs en meublé est de leur permettre de calculer et de déduire des amortissements au titre des biens loués pour le calcul de leur revenu fiscal.

L’amortissement correspond en théorie à l’étalement de la valeur du bien sous forme de charges comptables et fiscales, sur sa durée d’utilisation par l’entreprise qui l’exploite. On calcule l’amortissement annuel du bien en divisant sa valeur d’origine par son nombre d’années probable d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées dites « d’usage ».

Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier. On ne peut toutefois pas amortir les terrains, qui ne se déprécient en principe pas en raison du temps qui passe. Dans la mesure où il n’est pas toujours facile d’obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est souvent pratiqué une valeur forfaitaire représentant 10 à 20 % du prix global. Attention toutefois, dans certains cas (bord de mer, grande ville…) la valeur réelle du terrain sera nettement supérieure et une évaluation forfaitaire n’est pas opposable à l’administration fiscale.

Exemple :

Cet exemple permet de bien comprendre le mécanisme des amortissements qui doit être pratiqué de préférence par composants dans le cas des biens loués meublés. Les clés de répartition et durées d’amortissement indiquées ci-après peuvent bien sûr être ajustées aux paramètres de chaque cas particulier.

– Soit un appartement d’une valeur de 150 000 €. Le terrain supportant cet appartement peut être évalué à 20.000 €. Ce terrain n’est pas amortissable. La valeur de la construction est donc de 130 000 €. Celle-ci peut être décomposée en une structure (gros œuvre) et des composants, chacun de ces postes ayant sa propre durée d’amortissement. Selon des ratios communément admis cette décomposition peut être la suivante et aboutir aux amortissements annuels indiqués.

Poste Clé de

répartition

Montant Durée (ans) Amortissement annuel
Structure 50% 65000 40 1625
Façade-étanchéité couverture

menuiseries extérieures

20% 26000 25 1040
IGT : chauffage-électricité-câblage 20% 26000 20 1300
Autres équipements

(ascenseur)

10% 13000 10 1300
130000 5265  (1)

(1) Total amortissement jusqu’à ce que soit amorti le composant ayant la durée d’amortissement la plus courte (ici 10 ans)

Que peut-on amortir en LMNP ?

Tous les éléments dont la durée de vie > 1 an peuvent être amortis.

Les durées varient de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et 5 à 10 ans pour le mobilier.

Attention : le terrain n’est pas amortissable. Dans la mesure où il est parfois difficile de déterminer la valeur du terrain, il est souvent pratiqué une valeur forfaitaire de 10 à 20% du prix global (en fonction notamment de la location géographique).