Si les investissements immobiliers sont souvent réalisés en nom propre, la Société Civile Immobilière (SCI) rencontre également un succès croissant. Elle permet à plusieurs personnes de partager la propriété de biens immobiliers et d’en assurer ensemble la gestion dans un cadre juridique organisé. Elle peut faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.
Vous avez fait le choix de créer une SCI, retrouvez toutes les étapes importantes.
Une SCI, c’est quoi ?
La SCI est une société ayant pour objet social une activité immobilière. Elle est constituée par plusieurs associés pour acheter en commun des biens immobiliers, en assurer la gestion et en partager les bénéfices ou éventuellement les pertes. La SCI n’a pas de but commercial. Une SCI ne peut pas acheter un appartement dans le seul but de le revendre : ce serait une activité commerciale, qui pourrait entrainer la nullité de la société.
De même, une SCI qui donnerait des biens en location meublée serait obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Les associés d’une SCI
La SCI constitue une personne morale, elle est propriétaire de ses biens immobiliers. Elle doit toujours comporter au moins deux associés. En revanche, la loi ne fixe pas de maximum d’associés. Elle est administrée par un ou plusieurs gérants.
Lors de la création de la SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport en numéraire ou en nature. Les parts de la société entrent dans le patrimoine personnel de chacun des associés (et non les biens possédés par la société).
En pratique, il existe différentes catégories de SCI. Les 2 sortes les plus courantes sont la SCI de gestion ou de location et la SCI familiale de transmission. Il existe également d’autres formes de SCI plus spécifiques (la SCI construction-vente, la SCI d’attribution, la SCI de jouissance à temps partagé).
Les statuts et le fonctionnement de la SCI devront être adaptés à l’utilisation qui en est attendue.
La SCI de gestion ou de location
La SCI de gestion ou de location est la forme la plus courante. Elle permet à ses associés d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers et d’en percevoir les revenus liés. La création d’une SCI permet d’éviter l’indivision.
La SCI familiale
La SCI familiale a également pour objectif de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Sa particularité réside dans le fait que ses associés sont nécessairement de la même famille (jusqu’au 4ème degré de parenté). Elle est utilisée pour faciliter la transmission de biens immobiliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux dans le cadre d’une succession ou pour organiser une répartition stable entre héritiers.
Cette forme de société possèdera généralement des « biens de famille » que l’on souhaite conserver dans le patrimoine familial, mais il est également possible de créer une SCI familiale pour la location et la transmission de biens immobiliers.
Créer et gérer sa SCI
La SCI au même titre que toute société requiert l’accomplissement de démarches administratives et juridiques (rédiger les statuts, déposer les statuts au greffe du tribunal de commerce, remplir les formulaires obligatoires, procéder à une demande de parution dans un journal d’annonces légales…).
Pour constituer une SCI, les associés doivent :
- Rédiger et signer des statuts de la société et désigner un gérant pour administrer la société.
- Procéder aux formalités d’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Choix des associés de la SCI
La création d’une société civile immobilière par une seule personne n’est pas possible. Il n’existe que 2 types de sociétés qui peuvent être constituées par un associé unique : l’EURL et la SASU. En revanche, il est possible, à la suite des événements de la vie, que la SCI devienne unipersonnelle :
- En cas de décès du ou des autre(s) associé(s)
- Le retrait du ou des autre(s) associé(s)
- La cession des parts sociales de la SCI détenues par les autres associés
/!\ Attention : la transformation de la SCI en société unipersonnelle est une cause de dissolution de celle-ci. Cette procédure ne se lance pas de manière automatique. En effet, l’associé dispose d’une année pour régulariser la situation.
Obligations comptables et fiscales
Les obligations comptables des SCI dépendent de leur régime fiscal, de la qualité de leurs associés mais également des dispositions des statuts.
Les SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) pourront, sous certaines conditions, bénéficier d’une comptabilité simplifiée (dite de trésorerie) correspondant à l’enregistrement des recettes et des dépenses. Elles ne seront pas tenues de déposer des comptes annuels. Ce sont les associés qui déclareront, dans le cadre de leur déclaration de revenus, les bénéfices perçus proportionnels à leur participation dans le capital social.
Dans tous les cas, un certain niveau de formalisme doit être respecté puisque le gérant à obligation de rendre compte de sa gestion aux associés. La tenue d’une comptabilité permettra également de suivre le compte courant de chaque associé, de faciliter l’approbation des comptes et sera opposable à l’administration fiscale.
La tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la SCI a opté pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). La SCI à l’IS devra établir des comptes annuels et faire parvenir une liasse fiscale à l’Administration fiscale.
Assemblées générales
Il existe deux formes d’assemblées générales :
- L’assemblée générale ordinaire : celle-ci permet de réunir les associés en vue de l’approbation des comptes annuels de la SCI et de l’affectation de son résultat.
- L’assemblée générale extraordinaire : elle s’impose pour toutes les décisions importantes pour la SCI aboutissant à modifier ses statuts, telles que le transfert de siège social, la modification du capital social…
Un procès-verbal est à établir à l’issue de chaque assemblée générale, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire. Ce document permet d’inscrire noir sur blanc les décisions soumises au vote des associés, le nombre d’associés présents à chaque assemblée ainsi que les résultats des votes soumis.
Les mentions obligatoires du PV en SCI
L’article R.225-106 du Code du commerce définit les mentions obligatoires du procès-verbal à établir :
- La date et le lieu de l’assemblée générale
- Le mode de convocation
- L’ordre du jour
- La composition du bureau
- Les associés présents avec le nombre de parts sociales de chacun
- La mention du quorum atteint
- Les documents et rapports soumis à l’assemblée
- Le résumé des débats
- Le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes
- La signature des membres du bureau
Les procès-verbaux sont établis sur un registre spécial tenu au siège social dans les conditions prévues aux articles R.225-22 et R.225-49.
Sortir d’une SCI
Si la durée de vie de la SCI est définie dans ses statuts, elle peut également évoluer en fonction des désirs et des besoins de ses associés ou en cas de difficultés financières de la SCI.
Cession de parts en SCI
Il est possible qu’un associé veuille sortir de la SCI. Il devra alors céder ses parts sociales. Les statuts de la SCI précisent les conditions pour vendre ses parts de SCI à un autre associé (ou à un tiers) mais d’une manière générale, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’ensemble des associés pour vendre ses parts de SCI. La cession devra respecter un certain formalisme et pourra engendrer une imposition si une plus-value est réalisée sur la vente de ces parts.
Dissolution d’une SCI
La dissolution d’une SCI peut résulter :
- D’une décision des associés
- D’une expiration de sa durée de vie sans prorogation
- D’une mesure judiciaire.
Si elle résulte de la volonté des associés, la dissolution sera actée par une assemblée générale extraordinaire. Un liquidateur sera nommé pour accomplir les formalités de liquidation : arrêté des comptes définitifs, déclaration auprès des greffe du Tribunal et du service des impôts compétent, publication d’un avis dans un journal d’annonces légales…
En cas de grave difficulté financière, la liquidation judiciaire peut être prononcée par le tribunal de grande instance dont dépend la SCI. Les associés sont indéfiniment mais non solidairement responsables des pertes de la SCI. En pratique, cette situation se présente très rarement, la SCI ayant vocation à réaliser des revenus positifs, et à posséder des actifs.
Nos experts-comptables spécialisés en SCI vous accompagnent
Un expert vous épaule à chaque étape et vous propose des services adaptés : conseil sur le type de SCI, choix du régime fiscal, rédaction des statuts, conseil sur la transmission…
Nous vous accompagnons de la création à votre déclaration de revenus :
- Tenue de comptabilité : saisie des factures et des relevés bancaires sur notre logiciel de comptabilité Compta.com
- Établissement des documents comptables conformes à vos obligations : bilan, compte de résultat…
- Assistance aux déclarations fiscales : TVA, IR (impôt sur le revenu), IS (impôt sur les sociétés), déclaration 2042, déclaration 2072,…
- Conseil en gestion et à l’assemblée générale de SCI.
En synthèse, quand votre patrimoine atteint un certain niveau, la SCI apporte de nombreux avantages. En termes de transmission, le démembrement de propriété de ses parts sociales peut être très avantageux. En optant pour l’IS, elle permet également de diminuer nettement l’imposition comparée à celle supportée dans la catégorie des revenus fonciers.
Ce type de société est certes plus contraignant administrativement que l’acquisition d’un bien en nom propre, mais protège davantage ses associés, tout en leur conférant des avantages financiers significatifs.
Faire appel à un expert-comptable permet de sécuriser ses déclarations fiscales et d’optimiser le fonctionnement de sa SCI et sa fiscalité.
