De nombreux investisseurs font appel aux sociétés civiles immobilières (SCI) pour porter leurs biens immobiliers. La SCI permet en effet de faciliter la gestion des biens et d’en partager la propriété dans le cadre d’un statut juridique stable. La SCI offre également la possibilité d’opter pour une imposition de ses revenus à l’impôt sur les sociétés (IS), qui peut s’avérer être une bonne opportunité, à condition toutefois de connaitre les conséquences de cette option et d’y adapter la gestion de sa SCI.

 

Rappel du cadre fiscal des SCI

 

Le régime fiscal de base de la SCI est l’impôt sur le revenu sur la base d’un revenu foncier. Ce statut n’apporte pas d’avantage fiscal particulier à ses associés, qui sont personnellement redevables de l’impôt sur le revenu au titre de la quote-part de résultat fiscal dégagé par la SCI qui leur revient.

Cependant, les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés, à la création de la SCI ou en cours de vie sociale. Il faut aussi remarquer que l’impôt sur les sociétés s’applique obligatoirement pour les SCI qui ont une activité de location meublée.   

 

Avantages financiers de l’option à l’IS

 

1) Un taux d’imposition, avant distribution, limité

Le taux de l’IS est de 25 % à partir du 1er janvier 2022 avec un taux réduit à 15 % pour la fraction du bénéfice des PME inférieure à 38.120 €, sous réserve de respecter certaines conditions que les SCI remplissent dans leur grande majorité. 

Cependant, les dividendes versés à leurs associés personnes physiques par les SCI soumises à l’IS sont imposés au taux global de 30 % (PFU = IR au taux de 12,8 % et prélèvements sociaux au taux global de 17.2 %). Une option pour le barème progressif de l’IR après un abattement de 40 % et aux prélèvements sociaux à 17.2 % sans abattement est possible (option annuelle globale pour le foyer fiscal pour les dividendes reçus et les plus-values sur ventes de titres de sociétés).

En synthèse, il faut aussi retenir que le taux combiné de l’IS à 15 % et du PFU à 30 % est de 47.5 %.

 

2) La possibilité d’amortir les immeubles donnés en location

L’amortissement des biens immobiliers détenus par les SCI consiste à calculer une charge en répartissant leur valeur sur leur durée d’utilisation probable. Ces charges permettent de limiter le montant du résultat fiscal.  

En contrepartie, les plus-values en cas de cession des immeubles se calculent en retenant la différence entre leur prix de vente et leur prix d’acquisition, déduction faite des amortissements comptabilisés. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent lourde.   

 

Quelles conséquences en tirer ?

Il apparait tout d’abord que la SCI soumise à l’IS est nettement moins coûteuse sur le plan fiscal pendant la période d’exploitation de l’immeuble que la SCI à l’impôt sur le revenu (IR), la possibilité d’amortir le bien permettant de réduire significativement le revenu imposable dégagé par la SCI. En revanche, la sortie de bien(s) coûte cher, d’autant plus que le dividende correspondant à la plus-value est distribué.

Ainsi, il apparait donc possible d’investir dans plus de biens immobiliers dans une SCI soumise à l’IS que dans une SCI soumise à l’IR. En effet, la moindre charge fiscale immédiate permet d’investir plus facilement ou de rembourser des emprunts plus conséquents que pour une SCI soumise à l’IR. Le patrimoine acquis, plus conséquent ou plus rapidement, viendra compenser les surcoûts liés aux plus-values.

De plus, il parait opportun de faire durer ce type de SCI et de ne pas les dissoudre, en visant la transmission aux héritiers, d’autant plus que le démembrement total ou partiel (dissociation Usufruit / Nue-propriété) des parts sociales de la SCI présente également des avantages pour la transmission, notamment grâce au cadre juridique stable de la SCI et à la possibilité de répartir son capital entre différents associés.    

Il parait également intéressant de ne pas procéder à des distributions de dividendes massives, mais au contraire de réinvestir les produits d’exploitation et d’éventuelles ventes de biens, qui permettent d’acquérir plusieurs biens quand l’un de ceux qui sont portés par la SCI est cédé.   

Il est alors logique et cohérent, dans ce contexte de procéder à des distributions de dividendes limitées, mais régulières, quand les résultats dégagés le permettent.

 

En conclusion

 

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut s’avérer un très bon choix si ses associés tirent toutes les conséquences de ce mode d’imposition, d’autant que celui-ci est plus sûr et permet de réaliser des projets d’investissement qui seraient impossible à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, les inconvénients de l’IS peuvent être compensés par une gestion plus dynamique de la société.

Utiliser une SCI soumise à l’IS est donc un choix adapté aux investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier important.

La SCI à l’IR est à réserver à des projets plus limités. Et il est bien sûr également possible de recourir en parallèle à la location meublée.

 Nos experts sont disponibles pour vous accompagner sur vos projets d’investissement immobilier.

 

NB : Le présent article complète l’article publié sur le choix de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, auquel vous pouvez également vous référer.