Alors que le dispositif Pinel a pris fin, que les ventes de logements neufs destinés à la location aux investisseurs privés ont chuté de 40 % au 1er trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, et que les incertitudes fiscales pèsent de plus en plus sur les épaules des investisseurs, l’État prépare un statut de bailleur privé destiné à relancer l’investissement locatif et à améliorer l’offre de logements accessibles. Derrière ce terme encore flou, se dessine une réforme qui pourrait bien rebattre les cartes de la fiscalité immobilière à partir de 2026.
Un projet né d’un double constat : complexité fiscale et tension locative
Le marché locatif privé, bien qu’il loge plus de six millions de ménages, souffre d’une image ambivalente. D’un côté, les propriétaires bailleurs sont essentiels à l’équilibre du marché immobilier. De l’autre, ils sont confrontés à une multiplication des régimes fiscaux (Pinel, Denormandie, SCI à l’impôt sur les sociétés, LMNP, LMP…), à une réglementation mouvante, et à une rentabilité souvent mise à mal.
Dans ce contexte, la ministre du Logement, Valérie Létard, a réaffirmé en mai 2025 sa volonté d’offrir aux investisseurs privés un cadre clair, incitatif et pérenne, qui réconcilie attractivité fiscale et objectifs sociaux. La réforme, encore en chantier, s’inscrira dans le projet de loi de finances pour 2026, avec une adoption attendue fin 2025.
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Le terme « bailleur privé » désigne un particulier, personne physique ou morale, qui met en location un bien immobilier à titre non professionnel. La définition repose donc sur le statut du propriétaire, et non sur la nature du bien ou son usage.
Contrairement aux bailleurs publics — organismes HLM, collectivités ou établissements publics — les bailleurs privés louent leurs logements sans conditions d’accès particulières, même s’ils peuvent opter pour des loyers modérés.
Le futur statut de bailleur privé viserait donc ces investisseurs individuels qui jouent un rôle essentiel dans le logement intermédiaire, sans exercer une activité professionnelle ou institutionnelle.
Qu’apporte le statut de bailleur privé ?
À ce jour, les déclarations officielles suggèrent que le statut serait dédié aux bailleurs non professionnels de logements nus, c’est-à-dire relevant des revenus fonciers.
Ce nouveau statut ne remplacerait pas les régimes existants, mais proposerait une alternative simplifiée et ciblée. Il s’inscrirait dans une logique d’harmonisation : faciliter la fiscalité, encourager la location de longue durée, et mieux encadrer les engagements du bailleur.
Il est ainsi envisagé un abattement fiscal unique, en lieu et place des nombreux dispositifs existants (Pinel, Denormandie…), conditionné à certains critères : niveau de loyer, durée de location, performance énergétique du bien…
Pour les bailleurs soumis aux revenus fonciers, cet abattement pourrait prendre la forme d’un forfait ou amortissement annuel du bien. Ce mécanisme permettrait de déduire comptablement la perte de valeur du logement, qu’il soit neuf ou ancien. Une logique déjà bien connue dans le régime meublé (LMNP), mais plus inédite pour la location nue.
Cet amortissement serait ensuite pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.
Ce que cela change pour les investisseurs
Concrètement, le statut promet une fiscalité plus favorable et plus stable, tout en évitant l’empilement des régimes comme c’est le cas actuellement. Il mettrait fin à la succession de dispositifs conjoncturels pour installer un cadre plus prévisible. En contrepartie, le bailleur devra respecter certains engagements, notamment en matière de loyers et de performance énergétique.
L’objectif du gouvernement est double : dynamiser l’investissement locatif de longue durée tout en encourageant la rénovation énergétique du parc privé.
Une adoption prévue fin 2025, pour une mise en œuvre en 2026
La mission parlementaire en charge du projet, portée par les députés Daubresse et Cosson, doit rendre son rapport courant été 2025. Le texte sera ensuite intégré au projet de loi de finances 2026. Si le calendrier est tenu, les premiers bailleurs privés sous ce nouveau statut pourraient entrer en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2026.
