Vous avez acquis un bien immobilier avec votre conjoint ? C’est votre statut marital qui détermine le régime juridique approprié pour la mise en location. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est accessible dans tous les cas, mais de manière différente selon que vous êtes mariés, pacsés ou concubins. Le tour d’horizon complet du LMNP en couple pour gérer un meublé à deux.

 

LMNP en couple marié

Le choix du régime matrimonial est alors déterminant pour s’immatriculer comme LMNP seul en nom propre (entreprise individuelle) ou à deux (LMNP en indivision).

Couple marié sous un régime de communauté

Le régime légal de la communauté d’acquêts se met en place en l’absence de contrat de mariage. Tous les biens créés ou acquis pendant le mariage sont communs. Ainsi, les revenus locatifs et les mensualités de crédit immobilier sont communs.

En revanche, les biens personnels acquis avant le mariage restent la propriété d’un seul époux, de même que ceux obtenus par donation ou succession pendant le mariage.

Le régime de la communauté universelle nécessite un contrat de mariage pour mettre en commun l’intégralité du patrimoine des époux.

Un investissement en LMNP en couple marié sous un régime de communauté peut donc se réaliser en tant qu’entreprise individuelle du seul époux qui va gérer la location.

 

Couple marié sous le régime de la séparation de biens

Le régime de la séparation de biens nécessite également un contrat de mariage. Ce dernier répertorie les biens propres possédés par chacun au jour du mariage. Les biens ultérieurs restent aussi la propriété de celui qui le finance. Aucun bien n’est mis en commun.

Un investissement locatif réalisé pendant le mariage par les époux reste donc en indivision, à proportion du financement de chacun. Seul le régime LMNP en indivision s’avère possible. Un enregistrement en nom propre d’un époux reste possible en cas de mandat de gestion au sein du couple.

 

LMNP en couple pacsés

Par défaut, le régime de la séparation de biens s’applique en cas de Pacs (pacte civil de solidarité). Chacun reste propriétaire des biens acquis avant et pendant le Pacs. Un investissement en indivision avec son partenaire appartient à chacun selon les proportions indiquées dans les actes notariés.

Sur option, le couple peut prévoir un régime d’indivision par convention. Dans ce cas, les biens acquis pendant la durée du Pacs sont communs, par moitié.

L’immatriculation pour le régime réel simplifié LMNP se fait en indivision pour les partenaires pacsés. Il est également possible d’opter pour l’immatriculation en nom propre avec un mandat de gestion.

 

LMNP en concubinage

En concubinage, les biens acquis par chacun sont personnels. Il en va de même des dettes. Les deux patrimoines sont séparés.

Les concubins réalisent chacun une déclaration fiscale. Ils doivent anticiper par testament et donation leur succession. Ils peuvent également acheter en indivision.

Pour un investissement locatif, seule l’immatriculation LMNP en indivision est envisageable en concubinage.

 

LMNP en couple : gérer un meublé à deux (LMNP indivision ou LMNP en nom propre)

Dans les deux cas, une inscription se réalise, en ligne, auprès du guichet unique de l’INPI, pour obtenir un numéro SIRET.

Pour le choix d’une inscription en indivision ou en entreprise individuelle, peu importe que le régime choisi soit professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Le choix de l’indivision oblige à recourir au régime réel simplifié LMNP ou LMP. En effet, le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) n’est pas possible. La liasse fiscale et les comptes annuels sont établis au nom de l’indivision. Puis, le résultat fiscal est taxé entre les mains de chaque coïndivisaire, à proportion de sa détention, au titre de son impôt sur le revenu.

Dans le cadre d’un dossier en nom propre, c’est le conjoint qui exerce l’activité qui reporte le résultat dans sa partie au sein de la déclaration de revenus commune. Ce résultat est ensuite taxé au titre de l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.

 

Conséquences en cas de séparation, divorce ou décès

Le choix de l’immatriculation prend alors toute son importance.

Immatriculation en nom propre en entreprise individuelle

Si vous décidez de poursuivre la location meublée, après la séparation ou le divorce, vous devez clôturer l’entreprise individuelle (EI) et procéder à une immatriculation en tant qu’indivision. Cela peut se faire à la date effective de la séparation ou au 31 décembre de l’année précédente (pour des raisons pratiques).

Si vous êtes immatriculé en nom propre et poursuivez seul l’activité de location meublée, après avoir versé une soulte éventuelle à votre ex-compagnon, rien ne change.

Si vous étiez immatriculé en nom propre mais que c’est votre conjoint qui poursuit l’activité : vous radiez votre entreprise individuelle et il s’inscrit à son tour en EI à la date de la jouissance effective du bien.

Il en est de même en cas de décès, si le conjoint survivant conserve la pleine propriété du bien. En cas, de démembrement ou d’héritiers, une indivision sera mise en place.

Immatriculation en indivision

En cas de poursuite de la location meublée, la séparation ne produit aucun changement sur l’indivision.

Si un seul membre du couple souhaite poursuivre l’activité, vous devez clôturer l’indivision et vous réinscrire en nom propre, après paiement d’une soulte éventuelle. Cela se réalisera à la date de la séparation, à la date de la jouissance séparée du bien ou au 31 décembre de l’année précédente.

En cas de décès d’un conjoint, le conjoint survivant cesse l’indivision à la date du décès et peut poursuivre l’activité de location en son nom propre. Attention toutefois aux règles en cas d’héritiers réservataires (notamment en cas d’enfants non communs).

Dans tous les cas, le régime réel du loueur en meublé non professionnel s’avère souvent plus intéressant, même s’il oblige à réaliser une déclaration fiscale complète (liasse fiscale et bilan). Investir en LMNP en couple pour gérer un meublé à deux nécessite de l’anticipation, notamment si vous possédez des biens acquis avant d’être en couple ou issus d’un héritage. Nos équipes sont à votre disposition pour réaliser la comptabilité, vous permettre de déduire les honoraires et vous accompagner tout au long de vos investissements immobiliers.